同片区价差近4000元/㎡，这个高性价比低密洋房可以上车么？

乐居买房讯 乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

二七区 | 招商公园1872

楼盘亮点呈现

公园水系多，生态宜居

毗邻7200亩的尖岗水库，周边将建设10万亩生态涵养林，47万㎡滨湖公园、15万㎡中央公园、社区公园、带状公园等，公园水系较丰富。

南北双阳台，户型舒适度高

全部为120㎡以上的大户型设置，户型南北双阳台，通透又实用，143㎡也做成了三房，大尺度，居住舒适度较高。

区域教育丰富，签约陇西小学

区域配套有12所幼托，10所中小学校等，有景西路小学陇西小学，未来预计还将引入郑州一中、郑州四中、幸福路小学、汝河路小学等，项目已签约陇西小学景中路校区。

低容积率，高性价比

在售地块容积率1.99，相较周边项目比较低密宜居，洋房目前均价低于周边近4000元，优惠力度大，性价比较高。

项目不足：区域生活配套较匮乏，公共交通有待改善，需要一定周期的等待。

综合推荐购买人群：

大户型产品为主，毗邻尖岗水库，公园水系丰富，低密宜居，适合地缘改善型客户。

区域测评

二七智慧生态发展新高地

区域概述：招商公园1872位于二七区西四环萍湖路交汇处向南约1000米，二七区地处郑州西南，传统的二七区发展较早，是郑州中心城区之一，随着城市的外溢扩充，二七区三环线以南二七新区迎来新发展。

以三环线为界，三环以内的二七老城区处于郑州交通枢纽位置，郑州火车站位于区域核心；老城区配套醇熟，地铁1号线、5号线与多条线路换乘，通达全城；二七商圈、万达商圈等早已发展成熟，目前老城区基本已经开发殆尽，以三环外的新区逐渐成为主力，二七新盘基本集中在该区域，区域内目前没有地铁通行，商业和医疗配套都有待完善。

板块概述：招商公园1872位于二七三环外的凤湖智能新区，是市政府规划的32个核心板块之一，构建定位为郑州西南板块的“文化水岸、城南门户、智慧新城”，被二七区寄予厚望。

区内绿地及水系资源丰富，处于常庄水库与尖岗水库的中间地带，且紧邻贾鲁河生态资源，生态优势比较突出；有河有景，但是就热度来说并没有管南那么热闹，不过后期随着区域内多个配套的落地，未来潜力可期。

目前片区周边多是规划地块，生活配套落地的不多，区域暂无地铁开通，公交线路也只有1-2条线路，公共交通有待改善，发展也需要一定周期。

项目测评

招商公园系产品，生态低密宜居

招商公园1872是招商公园系产品，属于高端产品系，特点就是低密生态宜居，一期占地约265亩，容积率1.4，共七个地块，五块住宅、两块商业用地，一期容积率1.39，纯洋房社区，舒适度很高。目前在售的佳苑地块容积率约1.99，规划6栋7层洋房、6栋13层小高、一 栋幼儿园，户型为127-143㎡改善户型，两梯两户，舒适度较高。

佳苑目前现房在售，精装入户大堂与地下大堂、断桥铝中空玻璃+ LOWE的门窗系统、通力电梯、智能安全系统、品牌密码锁等基本已经实景呈现。

建筑立面风格为现代中式风格，单元入口采用米白色仿石砖和灰色铝板，注重细节刻画，增强入户的尊贵感的同时也不易过时。景观园林方面，项目打造有“两轴两庭三园”的园区景观，如樱花园、桃李园、泽兰园，以及专门为孩子提供的游乐空间和乐庭等。

【主力户型分析】：充足收纳空间，大面宽设计

1、143㎡三室两厅两卫

项目143㎡户型不同于市场普遍四房的设计，而是做成了三房，整个户型每个空间的尺度更大，居住舒适度较高。

三面宽朝南，大横厅设计，开间足有7.2米，增强室内空间感，同时也扩大了观景视野，客厅对面是厨房和和餐厅，两者相邻，用餐方便，同时餐厅还连接北向阳台，与景观阳台南北对望，有利于室内通风和空气对流。双卫生间设置，满足一家人使用，客卫干湿分离设计，提高使用效率，另外干区和湿区分开，能够有效保持干区的干燥，更加干净卫生。

劣势：横向走廊过长，有面积浪费。

2、127㎡四室两厅三卫

127㎡三室两厅两卫三开间朝南，南北通透，大三房双卫设计。

餐厅和客厅在一条线上，动线比较便利，南北双阳台设计，更有利于室内通风；北向大L型厨房，紧挨餐厅，用餐方便。南向客厅开间4.3米，连接景观阳台，采光好。两卧室朝南，均赠送飘窗，扩大室内空间。主卧附带独立卫生间，使用方便，私密性较强。

劣势：户型进深较长，入户门玄关处到餐厅的位置有面积浪费，主卧入户门走廊较长，没有独立衣帽间，只有一个单排衣柜，收纳较小。

房价及潜力分析

招商公园1872洋房在售均价13000元/㎡，佳苑首批1号楼小高层团购价10500元/㎡，部分房源1万以下。周边在售的新房项目有华侨城、万科、金科、融信、世茂以及恒大等项目，高层均价13000-15000元/㎡，洋房17000元/㎡。

周边3公里内10年楼龄的三房四房均价在12000-14000元/㎡，房企品牌以及物业较好小区二手价更高。

整体来看，招商公园1872基本是周边项目中容积率最低的楼盘，在同类型产品中，价位比较友好，性价比较高。

最后价格潜力：招商公园1872位于凤湖智能新区，区域水系公园等自然景观丰富，生态环境好，项目千亩大盘，自身的规划比较全面，区域内各项目配套都在逐步落地。

目前现房在售，社区内签约的陇西小学景中路校区，多个健康公园也已建成，能够实实在在可以看到成品，限高40米，容积率约1.5，在主力刚需的二七区比较稀缺，结合现在释放的团购价，后期溢价空间较高，地缘改善可以重点考虑。

交通测评

无开通地铁，公共交通有待改善

轨道交通：14号线一期已通车，在建的二期横穿凤湖新区，将在东西主干道路椰风路规划设置2个站点，其中娄河站距离项目约800米左右。另外还有在建的6号线一期西段(贾峪镇站至临湖路站)，预计明年上半年会通车，最近站点距离项目后期地块约1公里左右。

公共交通：招商公园18721项目附近1公里内比较近有公园1872和刘胡垌社区2个公交站，目前线路只有刘胡垌定制专线，只在早上7点-8点半，下午17点-18点半，每隔半小时一趟车，可达到三环内航海路桐柏路站，在该站换乘63路可直达医学院，或市动物园等，还可与地铁1号线、3号线换乘。

自驾：招商公园1872地块西北方向是郑少高速，北边是南四环，距离项目直线距离都近有1.3公里左右，萍湖路上下桥口均已开通，沿萍湖路可直达南四环，大四环高架通车后，全长93公里没有红绿灯，通达性较好，可快速到郑州主城多区。西北的郑少高速直接连通航海路，是主城区重要主干道，向东可直达万三公路，航海路车流高峰期比较堵车。

配套测评

签约陇西小学，生态资源优渥

教育配套：区域配套有12所幼托，10所中小学校等，其中高中方面，拟引入郑州一中、郑州四中入驻，初中方面，已经与北师大附中达成合作意向；小学方面，景西路小学已开工建设，陇西小学已开始招生，同时还将导入幸福路小学、汝河路小学入驻，招商公园1872已签约陇西小学景中路校区，距项目不足200米，未来划片的可能性比较大。

陇西小学实景图

医疗配套：区域规划有3所医院，拟引入三甲医院一座，目前主体已基本建成，另外还规划有9.45亩医疗用地，未来将打造一座综合卫生服务中心，待建中。

公园配套：招商公园1872地块内约47万㎡滨湖公园一期已建成使用，包含篮球公园、足球公园、房车 营地、儿童乐园，另外约15万㎡中央公园、社区公园、带状公园即将建成（即滨湖公园二期），景中路、 叶枫路、林荫南路等带状公园和主题游园也正在建设中。

毗邻7200亩的尖岗水库，围绕着尖岗水库，将建设10万亩生态涵养林，形成独有的天然“绿肺”，负氧离子含量高，生态环境好。

尖岗水库

商业配套：招商公园1872项目6、7号院规划为商业用地，另外，项目周边还规划有约543亩商业商务用地，未来将引进丹尼斯等商业进驻。从项目开车走萍湖路-西四环-航海西路，走航海路可快速到达二七万达，全程约12公里；走西三环中原路可快速到达中原万达，全程约12.5公里。

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