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郑州“金九银十”适合购房吗?专家:按需匹配是关键

乐居买房 原创 焦点解读
发布于 2022.09.26 18:46

乐居买房 2022年以来,郑州已出台一系列调控政策,意在为楼市纾困。在政策的加码下,今年的郑州还能延续往年的楼市旺季吗?各类购房者能否安心入场?哪些区域、板块更值得关注?郑州的楼市走向究竟如何?乐居买房就此专访了克而瑞河南区域研展总监杨景瑞。

杨景瑞表示,只要有购房需求,不管是刚需还是改善类型,当下都是好的购房时机。首先是价格合适,郑州市场整体的销售均价连续三年保持稳定,后续预期也是求稳;其次是利率合适,今年不论是国家还是城市层面,郑州在利率方面做了两次的调整,目前利率是4.1,这个利率已是近十年最低值;另外是政策合适,老人购房、改善购房在政策层面均已落位,所以综合来看,目前是合适购房的。但凡事无绝对,具体仍要结合实际情况来看待。

当说到哪类购房者更值得在金九银十抓紧“上车”时,杨景瑞认为,还从自身的需求出发,刚改和高改类型的购房者可以择机上车。在目前的市场情形下,郑州的价格是难以呈现涨幅的。很多房企通过提升产品力维度作为吸纳客户的一个要素,无论对于哪种类型的客户来说,产品层面都是有保障的。所以刚改与高改这两种类购房者是可以选择性上车的。

回归到郑州市场本身,杨景瑞提到,我们通过近半年对郑州的热销项目监控发现,郑州的热点片区出现了两个极端,分别是以改善为主的郑东新区、金水区和以刚需为主的高新区。其实卖的都相对不错,但是有一个非常核心的要素是,这些卖的相对比较好的项目,都集中在三环之内,或者是三环外围的配套成熟的区域。那么在市场信心不足,加上疫情常态化的这些前提下,其实回归配套,还有回归地段的核心,是非常重要的一个趋势,所以在未来,郑州主城核心的区域和板块,将会持续迸发出较高的市场热度。

郑州楼市未来一段时间内将会呈现怎样的走势呢?杨景瑞分析到,2022年郑州总体的成交量萎缩。从今年三月份以来,郑州在持续释放利好的政策,比如房票,纾困基金,还有利率下调等,但其根本的目的还是维稳。虽然国庆、年终房企会加大优惠力度,但也只是形成市场的短期波动,长远来看,郑州的市场还是以趋稳为主。

以下为采访实录:

Q:您觉得今年“金九银十”还是购房的好时机吗?为什么?

杨:关于购房是不是好时机,这是一个需要客户与市场相互匹配的问题。客观来看,只要有购房需求,不管是刚需还是改善类型,当下都是好的购房时机。

原因有三:

首先是价格合适:郑州市场整体的销售均价连续三年保持稳定,后续预期也是求稳。

其次是利率合适:今年不论是国家还是城市层面,郑州在利率方面做了两次的调整。目前利率是4.1,这个利率已是近十年最低值。

另外是政策合适:老人购房、改善购房在政策层面均已落位,所以匹配需求来看,目前是合适购房的。

但是就现阶段郑州的敏感性而言,项目交付的安全性以及客户本身的后续支付能力都存有隐患,购房者市场的观望和信心缺失是客观存在的。因此又不一定是好时机。

Q:刚需、刚改、高改,您更建议哪类购房者在金九银十抓紧“上车”?理由是?

杨:该不该抓紧上车,还是要做好自身的需求与置业敏感要素的匹配。

从近六个月的郑州市场结构数据来看,刚改的占比整体是上涨的,在目前的市场情形下,郑州的价格是难以呈现涨幅的。很多房企通过提升产品力维度作为吸纳客户的一个要素。所以无论对于哪种类型的客户来说,产品层面都是有保障的。

从购房层面看,需要匹配购房者的收入情况,还要考量目标产品地段的价值因素,整体来权衡,你是购房自住,还是资产配置这个行为。那么现阶段来看,郑州整体市场,又是回归主城的,所以刚改与高改这两种类购房者是可以选择上车的。

Q:在您看来,郑州哪些片区、板块,可能成为九、十月的市场热门?

杨:我们通过近半年对郑州的热销项目监控发现,郑州的热点片区出现了两个极端,分别是以改善为主的郑东新区、金水区和以刚需为主的高新区。其实卖的都相对不错,但是一个非常核心的要素是,这些卖的相对比较好的项目,都集中在三环之内,或者是三环外围的配套成熟的区域。那么在市场信心不足,加上疫情常态化的这些前提下,其实回归配套,还有回归地段的核心,是非常重要的一个趋势,所以在未来,郑州主城核心的区域和板块,将会持续迸发出较高的市场热度。

Q:可否请您作出预测,郑州市场成交、房价,未来一段时间的走势如何?

杨:对于郑州来说,2022年的总体的成交量萎缩,因为行业和市场环境均发生了比较大的变化。从今年三月份以来。郑州在持续释放利好的政策,比如房票,纾困基金,还有利率下调等,其根本的目的还是维稳。从三月份到现在的月度市场变化来看,也是基本趋于稳定的,但是,不排斥在未来的一段时间之内,比如国庆,或者年底冲刺的时候,房企在加大优惠力度之后,市场上会有一波短期内的波动。但是整体来看,郑州的市场还是以趋稳为主。

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