大前海和新横琴，新机遇下的楼市如何定位？

仅仅时隔一天，两大重磅文件相继落地：9月5日，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》全文发布；9月6日，中共中央、国务院印发的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》发布。

珠三角，再次站到了改革开放潮头的最前方。

随着横琴粤澳深度合作区、前海深港现代服务业合作区两大区域内有更多港澳及外籍人士居住、创业，这势必将提升当地教育水平，集聚更多高端要素。随着税收优惠政策的落地、营商环境的不断优化，更多的优势产业将进驻两大合作区。

两地的楼市预期，显然迎来了重大利好。这意味着，以上两个“特区中的特区”，有可能迎来更高水平的购买力、更大规模的资金流入，更高级别的创新链打造，以及由此带来的持续发展动能。

楼市借规划“炒概念”时代已成过去

借着政府规划，拿着“新区”“自贸区”等概念炒作楼市，这是过去一种典型的“炒房模式”。如今，这一切都已成为过去式。

严控“爆发式”红利预期炒作，是当前国内区域规划的第一要义。

事实上，针对横琴和前海两大区域的发展政策均早在十年前就开始了推进。2009年8月14日，国务院就已正式批准实施《横琴总体发展规划》；2010年8月26号，国务院批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。

十几年过去了，两岸三地“一体化”、互联互通推进成效卓著。

正如9月6日，香港特区行政长官林郑月娥公开所述：“前海片区从10年前开始建设就定位为深港现代服务业合作区，汇聚了大量香港企业。目前在前海注册港资企业达11500家，以金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业、专业服务业等现代服务业为主。”

杜绝高房价，让资金回流实体和创新

高房价是区域创新的大敌。未来横琴、前海两大合作区最主要的目标，是要在全区域创造低成本、宜居的居住和创业空间，降低居住、办公成本，最终形成企业发展的价值洼地(而不是让房价再创新高)，从而吸引更多生产要素在此集聚互通、碰撞交流——这才是未来房地产发展的使命。

控制房价上涨，让市场平稳健康发展，是这两大合作区楼市调控的新使命。我们看到，在深圳第二轮集中供地政策中，明确提出要降低新房房价。这传递出一个重要信号：深圳、香港要打造改革创新试验平台、建设高水平对外开放门户枢纽，且作为引擎带动整个大湾区发展。助力国家伟大复兴，必须要稳定楼市发展，降低创新成本，让资金回流到实体经济和创新平台。

楼市发展方向已明确

未来，这两大区域的楼市发展，必须要走上实体经济和内需推动的健康之路。当两岸三地的创新产业链打造起来，创新要素充分积聚起来，就会对区域内居住品质形成更高需求，带动更多要素集聚，辐射整个大湾区和广阔腹地，最终夯实房地产的有效需求。