地产政策力度频频加码，短期成交有望改善

9月25日，平安证券发布月酝知风之地产行业。

本月观点：8月底住建部明确首套房首付比例下限，多地跟进下调首套房首付比例至20%；北上广深杭等核心一二线逐步落实“认房不认贷”，广州放宽限购条件，南京、合肥等强二线全域取消限购，有望打开“新形势”下的政策空间。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、华发股份、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等。同时建议关注物业管理及城中村改造的产业链机会保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。

政策：一线城市落实“认房不认贷”，一线城市步入限购松绑行列。8月涉房类政策42项，其中偏松类政策39项；两部门发文明确，首套房和二套房最低首付比例分别调至20%、30%，二套住房利率政策下限调整为不低于LPR加20bp，落实存量房贷利率下调。地方层面，一线城市落实“认房不认贷”，强二线拉开取消限购序幕，一线城市步入限购松绑行列，政策力度持续加码。

资金：社融数据回温，居民中长期贷款拖累或将减缓。8月M2同比增速环比回落0.1pct，社融存量同比增速环比回升0.1pct；8月新增居民中长期贷款仅为去年同期的6成，存量同比增速较上月降0.2个百分点，后续随着存量房贷利率下调逐步落地，“提前还贷”现象或趋于平稳，或将减缓对居民中长期贷款拖累。

楼市：成交延续疲软，各能级城市价格均环比下跌。9月（截至19日）重点50城新房月日均成交环比降3.5%，同比降39.8%；重点20城二手房月日均成交环比降1.2%，同比升9%，同比降幅较上月收窄13.2pct。随着一线城市“认房不认贷”、核心二线城市陆续放开全域限购，9月第2周重点监测城市新房、二手房成交环比改善，宽松政策逐渐起效；叠加“金九银十”为传统推盘旺季，短期重点城市楼市成交有望延续改善。

地市：土地供应规模仍处低位，土地市场面临流拍压力。8月土地市场供地节奏加快，但仍处于低位，远不及上年同期供地量。楼市成交持续走弱影响房企拿地信心，8月百城土地溢价率3.54%，环比降1.5pct，溢价率降至年内最低水平；流拍率升至42%，创2021年以来新高，土地市场面临流拍压力。

房企：延续探底行情，核心城市楼市复苏动能有望提振。8月楼市延续探底行情，百强房企累计销售额同比下降10%，单月销售额同比下滑37.6%，降幅进一步扩大。北上广深杭等核心一二线逐步落实“认房不认贷”，南京、福州、青岛等地全域取消限购，叠加“金九银十”加快推货节奏，短期有望提振楼市信心。央国企持续担当拿地主力，少数优质民企亦有表现，地方平台托底再度活跃，央国企中绿城、越秀表现可圈可点。

板块表现：8月申万地产板块跌6.93%，跑输沪深300（-6.21%）；截至2023年9月22日，当前地产板块PE（TTM）14.45倍，高于沪深300的11.68倍，估值处于近五年94.2%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。