购房圈

    警报!合肥新房库存急降,仅剩507万方!

    金刚石数据 2020-11-23 03:19

    在全国不少城市新房库存不断高企的形式下,合肥新房库存却从今年1月份以来不断下降,而进入下半年后则是跌到低点。据金刚石云数据统计,截止2020年10月31日,合肥市区新建商品住宅库存为507.22万方,同比下跌15.71%。按套数计算为40012套,即将跌破4万套大关。

    通过上述统计图可以发现,从2019年12月开始,合肥市区新建商品住宅库存就呈现逐月下降的趋势,去化周期也是大幅度减少。

    按照平均6个月的去化速度计算,合肥市区新建商品住宅去化周期从今年2月份最高的15.65个月下降到10月底的7.49个月,减少8.16个月。

    从上述走势图可以看到,自今年疫情后,合肥新房库存量呈现逐月缓步下滑,但去化周期则是迅速下拉,直到今年8月才呈现平稳态势。这也反应出合肥市区新房的销售火爆。

    据金刚石云数据统计,目前合肥市区各区库存面积差异较大,最低的区域仅有5万余方,而最高的区域则超过100万方。

    从上图中可以看到,目前政务区库存最少,仅有5.56万方,受制于目前延迟备案的影响,政务区实际库存更低(其他区域同理)。

    其次则是经开区,在许久无居住地块出让的经开区也一直是“低库存”区域,而在中海、绿地于今年拿地开发新盘后,区域内的“房荒”现象得到一定缓解。

    在库存较高的区域中,滨湖、新站、包河位列前三。其中滨湖区库存超过100万方,新站区为96万方,包河区77万方。上述3个区域内目前在售盘较多、且较为集中,导致整体库存较高。

    但从各区的去化周期看,去化时间也差异较大。库存最大的滨湖区虽然库存量超百万方,但目前整个区域火热,项目去化快,甚至出现供不应求,导致其去化周期较短,目前仅有6个月。而排在第二名的新站区则受制于项目刚需为主及区域较弱的影响,去化偏慢,周期超过10个月。瑶海区情况与其类似。

    造成库存端的差异,源于在销售端的不同。销售端的变化,也直接反应在最终的库存变化。

    据金刚石云数据统计,合肥市九区在近3个月(8月-10月)成交面积分化也十分明显。九区之中,滨湖区、包河区成交量大,月度均超过10万㎡。其中,滨湖区平均月均成交18.3万㎡,而在9月其单月成交面积超过20万㎡。包河区则保持着月成交面积在11-12万㎡左右。

    上述2个区域如此之大的成交量,与近期市场火热不无关系。目前滨湖区及包河区在售项目较多,受到区域强势及利好信息影响,两个区域的成交量大幅放大,部分小户型面积甚至出现断供。

    其他区域方面,新站区、庐阳区、高新区保持了月成交面积6-8万㎡之间。政务区则受到无新项目入市的困境,月成交面积仅有几千平米,而受到最近2年无土地出让、以及合肥备案延迟等多重因素的影响,政务区其实已经进入新房断供的局面。

    同样面临供应不足的还有经开区。目前经开区2大热盘——公园万象、中海上东区,销售良好,但整个经开区目前公开在售项目仅此2家,在快速销售后整个区域若无新的居住地块出让,将再度回到此前无房可售的状态。

    无论是从销售端,还是库存端,整个合肥市区新房市场进入了一个快速去化的阶段。但从各区细分来看,却又呈现较大的分化。这一态势自今年疫情以来发展的越来越显著,尤其是在最近3-5个月,滨湖、高新、包河等三个区域的去化相比去年明显增加,但除了包河区外,滨湖区、高新区最近均无居住地块出让,后续无新增量,导致市场火热,更是传导到二手房市场,由此带来的加价、全款比比皆是。

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