购房圈

    厦门祭“限涨令”背后:这些城市为何都选择房价年涨幅不超5%?

    时代周报 2020-11-24 08:49

    厦门祭出“限涨令”。

    此前2天,11月16日,厦门市住房保障和房屋管理局发布关于《厦门市住房发展规划(2021―2025年)》(公示稿),明确提出:新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。

    11月23日,厦门市住房保障和房屋管理局工作人员回应时代周报记者表示:将从三个方面实行、保证未来五年,厦门市新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。“具体包括:一是拍地,厦门将执行‘限房价’‘竞地价’的大原则,保证厦门未来不会频现高价新房;二是供应,厦门将加大商住用地的供应,平衡供需关系;三是综合施策,以限购、限售等政策坚决杜绝投机炒房。这些综合政策,未来也会长线实施。”上述工作人员介绍道。

    易居研究院副院长、房产专家杨红旭分析厦门近年房价时指出:“从2006年1月到2020年7月,厦门新房房价的平均涨幅是7%。但有明显的阶段性,2016―2017年上半年,厦门房价上涨尤为明显。如今明显回落,从2017年以来,厦门房价月度同比涨幅一直低于5%。”

    “厦门楼市存在比较明显的岛内、岛外差异。厦门房价高,主要是受岛内房价高的影响。通过增加土地供应,合理布局供地区域及不同区域供地类型、数量,厦门要控制新房涨幅不超过5%,还是比较容易达到的。”厦门资深地产专家叶旭端在接受时代周报记者采访时认为。

    无独有偶,此前,苏州、深圳、武汉、东莞等地都曾提出过,新房或二手房房价的涨幅不得超过5%。

    厦门“综合实力优秀”

    “厦门房价是全国第四高,仅次于深圳、北京、上海。但是从经济和产业的角度来说,厦门的表现并不领先。”11月20日,厦门市民蔡先生向时代周报记者直言。

    根据中指研究院百城价格指数,2020年10月份,厦门市新建商品住宅平均价格为28896元/平方米,仅次于深圳(54512元/平方米)、上海(49421元/平方米)和北京(43307元/平方米),位居全国第四;超过了杭州(27822元/平方米,位居全国第五),以及一线城市广州(22703元/平方米,名列全国第八)。

    但与强劲的房价表现相比,厦门的经济成绩单则相对平淡。

    厦门是福建省副省级市、计划单列市,亦是经济特区。据《厦门市2019年国民经济和社会发展统计公报》,2019年全年,厦门实现地区生产总值(GDP)5995.04亿元,在全国位列第33位,在福建省内不及泉州和福州。在人口方面,根据厦门市统计局公开资料,截至2019年年末,厦门全市常住人口429万人。此前据国家统计局地区数据,截至2018年年末,厦门市年末总人口在统计范围内的36个城市中,排在第31位。

    叶旭端在接受时代周报记者采访时解释:“很多人动辄拿厦门GDP说事,但事实上厦门的人均GDP、地均GDP均位于全国前列。而且厦门的城市基本面也不差,是特区城市、海峡两岸核心城市,气候好、营商环境好、有包容性,属于可能某一项并不突出,但综合实力优秀的城市。”

    同时,厦门也具备相当的人口吸引力。叶旭端分析:“厦门是闽南语系城市,闽南人的经济实力在全国是排得上号的。支持厦门房价的不是只有厦门本地人。从数据看,2019年,厦门市常住人口净流入为18万人。”蔡先生的印象与叶旭端的判断一致:“福建省内城市尤其是厦门旁边的漳州人、泉州人,都愿意到厦门来买房。”

    5%的秘密

    厦门房价继2016年、2017年快速上涨后,这两年进入平稳期。

    根据国家统计局《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据,2019年12月,厦门新建商品住宅销售价格同比仅上涨3.9%;回溯2018年,则同比2017年还下跌0.4%。2020年前10个月,厦门新建商品住宅销售价格同比涨幅始终保持在1.9%―4.4%之间,尤其7月、8月、9月三个月下滑明显,同比涨幅分别为2.4%、1.9%和2.8%。

    “按照厦门现在这走势,即使不限制涨幅,估计也不会大涨。”厦门市民朱先生认为。“这几年厦门也在调控,包括限购、限售、限价等,房价涨幅肯定没有以前大了。”厦门市某楼盘销售经理陈林(化名)表示。

    虽说如此,房价“限涨5%”的政策还是要看执行力。

    “房价涨幅控制只是个目标。实际上受影响的因素很多,比如宏观经济、大环境的上涨趋势等。这些因素,城市本身很难控制。”中国社科院财经战略研究院住房大数据组组长邹琳华在接受时代周报记者采访时分析。厦门市一名房地产从业人员直接表示:“之前深圳也提出限制房价涨幅,但今年二手房市场依旧火热。”

    时代周报记者梳理发现,厦门不是第一个为房价涨幅立下“军令状”的城市。早在2019年5月,涨势过劲的苏州就曾以座谈会的方式提出:“2019年房价涨幅不超过5%”;2019年12月,深圳市住建局也在接受媒体采访时表示:“2019年二手房整体房价指数年增幅不能超过5%。”

    此外,武汉也曾传出拟规定“2019―2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%”的消息。东莞则发布过正式通知,要求开发企业在取得预售180天后,可以申请调整价格,但调高幅度不得超过5%。

    各地为何均选择5%这一幅度?

    厦门市住房保障和房屋管理局工作人员对此解释道:“在制定涨幅标准时,我们依据的是‘房价涨幅原则上不超过人均可支配收入的增长’这一准则。而根据统计局数据,我们每年人均可支配收入增长幅度是超过5%的,所以我们将房价涨幅的限制定在5%以内,以保障人均可支配收入的增长快于房价增长。”

    时代周报记者查阅国家统计局数据发现,2019年全国居民人均可支配收入30733元,比上年增长8.9%,扣除价格因素,实际增长5.8%。同时,根据国家统计局福建调查总队数据,2019年,福建全体居民人均可支配收入35616元,比上年增长9.1%,扣除价格因素,实际增长6.3%。5%的涨幅,的确低于厦门人均可支配收入涨幅。

    但更多观点认为,5%的涨幅与房贷利率有关。厦门市一位房地产从业人员直言:“5%的涨幅正好够利息,买房不会倒贴银行钱。”邹琳华也认为:“5%的涨幅大概率是与房贷利率有关。5%的年涨幅,可以保障居民买房有合理的收益。”

    一“限”无法了之

    从最终结果来看,深圳和苏州都没有完成既定目标。

    据国家统计局《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据,2019年12月,深圳二手房价格同比增长7.8%,远超过5%的限制涨幅。苏州的房价数据未被列入国家统计局的这份70城房价,但据安居客、中指研究院等数据,2019年,苏州新房、二手房涨幅均逾5%—按照安居客数据,2019年12月苏州新房均价为27500元/平方米,同比增长5.8%,二手房均价为19600元/平方米,同比上涨15.9%;中指研究院百城价格指数则显示,2019年12月,苏州新房均价为17214元/平方米,同比涨幅为7.5%。

    “真要做到保持房价大体平稳,需要城市提前应对、采取有效措施,且需要真正落实城市主体责任,并且确定有效的赏罚机制。”邹琳华表示。

    “在房地产市场的调节中,行政手段可以快速达到调控目标,也能为后续多手段调节争取时间,但是以我们的既往观察和经验来看,这种方式有其弊端,一旦行政手段撤出,市场也很容易快速反弹。”合硕地产机构首席分析师郭毅在接受时代周报记者采访时表示。

    郭毅建议:“房价的调控还是应该采取更加市场化的方式。比如调节供需的比例,一手抓增加商品住宅市场的供应,一手抓控制需求的快速增长;比如利用限购、限贷等行为,适当收紧‘房票’。”

    时代周报记者了解到,厦门为此已作出配套安排。根据《厦门市住房发展规划(2021―2025年)》(公示稿),厦门提出新增住房38万套,其中商品住宅12万套,保障性住房供应量约10万套、市场化租赁房供应量约10万套(间)、新建安置房供应量约6万套。

    即便如此,“限涨”房价后,还有一系列的“套路”等着买房客。

    “政府一限价,开发商自然有卖你高价的套路。比如装修、绑定车位等。”陈林直言。同时,房屋质量问题或许也将随之而来。“如果拿地价格和政府限制的销售价格之间空间太小,开发商只能在这狭窄的利润空间中做文章,为了保证盈利,就会去节约建筑成本、做减配,难免影响日后质量。”厦门市另一位房地产行业从业人员表示。

    “现在厦门新房也有限价政策。在限价条件下,开发商为了获得利润,已经在使用绑定车位进行销售的模式。”陈林透露。

    如此看来,“控房价”并不是一道简单的命题。“限涨令”正式生效后,如何执行、如何查漏补缺,仍需调控政策长期关注。

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