测评 | 南通这里的房子，你敢买吗？

南通新房扎推降价，对于高价拿地的房企来说简直进退两难，高成本之下如何把控品质？这些房子可以买吗？乐居君实探江海云辰！

PART1.适合人群

项目打造两种户型95㎡和112㎡，适合新南通刚需人群。

PART2.地理位置

项目位于锡通园区枫杨路与合欢路交叉口

PART3.区域概述

江海云辰位于的苏锡通园区是中国与新加坡、中国与奥地利三国合作园区，也是苏州、无锡、南通“两岸三地”共建园区。

根据新的规划，园区内已形成完整的城市开发建设规划体系，“十字轴带，一核、三片、六区”的空间布局。

苏锡通园区形成了以新能源汽车及其核心部件为重点的精密制造、以大规模集成电路封装测试为重点的电子信息以及现代服务业三大特色产业。华为、腾讯、百度、PNP、普洛斯、乐歌等一批知名企业也已经入驻园区。近期，园区内有20个项目集中签约，总签约规模约达到200亿元。

PART4.板块概述

江海云辰所在的锡通板块，新房竞争较为激烈，二手房市场较为成熟，而且后期还会有一部分住宅地出让，板块内已有恒大、绿城、中南、大华、阳光城等房企进驻。

板块内将主要布局商业娱乐、特色医疗、教育文体等功能，规划了中央公园、高端住宅、奥特莱斯、产业科创研发、特色养老公寓等配套。

PART5.产品特色

江海云辰由中南置地和江苏海润城市发展集团联合操盘，与家纺城世纪云辰、泰州智在云辰同为“云辰系”，携手阿里云打造5G智慧社区，访客系统、智能AI监控系统等让业主生活更加方便、更加安全。

项目规划7栋14-16F小高层住宅，总户数484户，3梯5户房源的得房率74%左右，2梯4户房源的得房率78%左右。小区容积率约1.74，绿地率约35%，车位共计591个，配比约1:1.2。项目设置三大景观链系、七大功能主题模块，打造花园式的景观。

PART6.户型分析

江海云辰仅有95㎡和112㎡两种户型。

建面约95㎡三室两厅一卫设计，三开间朝南，南向双阳台，动静分离，客餐厅一体化的设计，提高空间利用率，卫生间采用干湿分离设计，方便打扫。

建面约112㎡三室两厅两卫设计，三开间朝南，南向双阳台，主卧套房设计带飘窗居住体验感更强，其他设计与95㎡户型相似。

PART7.样板间细节

从交付标准看，三大件齐全，东芝中央空调、菲斯曼地暖、中科睿赛新风。海贝斯门锁集钥匙、指纹、密码、卡等为一体。

厨房配置西门子油烟机、燃气灶，摩恩的可抽拉式水龙头可以自由旋转、抽拉，志邦橱柜合理规划收纳空间。

卫生间配置奥普的浴霸，科勒的台盆、坐便器、花洒及水龙头，玫瑰岛的淋浴门。镜柜门折叠美颜设计，360°无盲点，满足多角度使用需求，浴柜内设计了吹风机架。

PART8.交通出行

1、轨道交通

江海云辰所在区域规划有江海快线，距离项目较近的站点是苏锡通北站。

江海快线起自南通西站，经中央商务区、中创区、苏锡通园区终至新机场。线路全长80.5km，共设站13座，平均站间距5.94km，预计招标时间为2021年12月。

2、公共交通

江海云辰周边1公里范围内涵盖7个公交站点，距离较近的是锡通小学站和时代尚城东站，都为D16路公交经过站点，D16路起始站点为东方泵业和锡通园区公交回车场。

3、自驾
自驾可通过东方大道高架及336省道到达江海云辰，目前336省道正在改造中，预计2021年9月30日可解除交通限制。

PART9.周边配套

1、教育配套

江海云辰周边星河幼儿园、锡通小学、通海中学环伺，满足全年龄教育需求。另外，还将规划小学、初中等配套，未来区域内教育水平还会大大提高。

2、医疗配套

江海云辰周边有通州第三人民医院，另外，规划苏锡通园区人民医院，该医院将成为集医疗、预防、教育、科研、康复于一体的三级乙等综合医院，建成后最大接诊能力日门（急）诊工作量达1500人次。

3、商业配套
距离江海云辰较近的商业为德力新天地，能满足日常购物生活需求。此外，可直接享受开发区星湖101、世茂广场、永旺梦乐城商业辐射。

4、公园配套
江海云辰周边体育健身公园、锡通中央公园都在规划中。

PART10.价格分析

1、价格现状

江海云辰于6月4日获得预售许可证，首开均价19300元/㎡（含装修）。周边二手房均价13000元/㎡左右，年代较久远的二手房挂牌价仅7000元/㎡左右。江海云辰与二手房相比，价格处于劣势状态。

周边在售新房预售均价19000元/㎡左右，部分楼盘采取了一些促销手段后价格有所下降。江海云辰与新房相比，价格仍不存在优势。

2、价格潜力

区域内购置新房的大多为新南通人首次购房，对于本土周边居民来说，江海云辰新房价格较高，从户型上来说，并不适合置换改善。

PART11.项目亮点

江海云辰由中南置地和江苏海润城市发展集团联合打造“云辰系”，南通本土房企品牌响亮。

项目打造健康TED社区，设置共享厨房、仰生邻、即家园、夜光跑道、童心缘等全龄段生活娱乐配套。小区内部全面实行“零”接触归家方式、车行双重归家动线。通过人脸识别技术，进出入社区和楼栋、自动呼叫电梯。另外，实时更新亲友专属通行证二维码，无需业主下楼，访客便可顺利通行。

项目位于锡通园区重点位置，2公里生活圈内包含多个老小区，生活氛围较为浓厚，且包含商业综合体、多所学校、多个公园。