乐居买房 戊炜 发自青岛  近日，青岛住房和城乡建设局公布《青岛市“十四五”住房发展规划》（以下简称《规划》）解读，文章对“十四五”期间城镇住房发展目标、主要任务和政策措施做了重点阐释。本文通过微观分析与横向比较，试图用市民视角“消化”这一纲领文件。

《规划》提到，公共住房与商品住房新增供给套数占比原则上按4:6控制，具体对应为：新增公共住房占全部住房供给的37%，新增商品住房占63%。乍一看比例，和GDP强市处在同一水平线上，改善比例比肩深圳。然而，差距依然显而易见——

《规划》指出，“十四五”期间新增城镇住房70万套左右，到十四五末，城镇人均住房面积达36.2㎡，这个指标低于全国平均水平。在8月31日国新办召开的“住有所居”发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽介绍，2019年，全国城镇居民人均住房建筑面积已经达到39.8㎡。请注意城镇人口和常住人口的区别，青岛市城镇人口601万，常住人口1001万。再来看看其它城市，2019年GDP十强城市中，北京人均住房面积最小，为37.2㎡；上海为33㎡；广州为34.2㎡，与青岛经济水平差距不大的南京、杭州分别为：40.1㎡和46.09㎡。

据不完全统计，按照新建住房平均面积100㎡计算，青岛2025年末，要达到2019年全国人均水平，需要在70万套的基础上再增加30%，达到92万套。这是一个巨大的挑战。

一个城市经济发展强劲，与之带来的保障压力也随之增大，而这些“后勤”工作做不好，反过来会制约经济的发展。用老百姓的话来说：“挣得多压力也大”。再拿深圳为例，由于人口虹吸效应增强，2019年深圳人均住房面积为27㎡，这一数据大大低于同等城市。深圳随即提出到2035年，人均住房面积增加48%，达到40㎡以上。改善居住条件的决心可见一斑。

平心而论，公共房与商品房比例是一个方面。然而，人均居住面积才是实打实的，而且人均居住面积应扩展到常住人口这一全口径上来统计。毕竟新市民和青年人还没有“立稳”，能住下来才有可能留住人。

再来看看《规划》如何定位七区三市住房格局——

市南、市北、李沧、崂山定位为优化提升区。主要承载行政、文化、金融、科教、商贸、商务和旅游度假等综合功能。《规划》指出该区域新增住房需求旺盛，而城市空间可拓展潜力较小。换言之，高端宜居但是房贵且稀缺。

对于有购房需求的市民来说，到哪居住更合适？

答案是重点拓展区，包括西海岸新区、城阳区、即墨区和胶州市。《规划》指出，该区域是城市发展空间拓展重点区和承接功能疏解的核心区，承载着人口和空间拓展重任。换句话说，这些区市是“新青年”，也更适合青年人和换大房子的置业者。

此外，进城农民想安家青岛的到哪落脚？

《规划》还设定平度莱西为远郊发展区。住房市场以周边进城农民首次购房和本地居民改善性购房为主。

青岛东、南两侧为海，西、北两个方向是主要的人口流入区域，相对应的入口就是平度和莱西。青岛今年进一步放宽落户政策，平度和莱西两地的学历门槛首降为中专，也考虑到了劳动力吸纳。

总结，上述区域的划分排序与房价和购房者实力一一对应。从目前来看，这个趋势已经显露无疑，但是要想实现居住流向的有效引导，需要在软硬两方面配置到位，系统地解决宜居问题。