乐居财经 方小末 发自青岛 五六年才有一次的行业低谷，回头看，都是“抄底“的好时机。

       10月20日，国家统计局公布了9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，青岛9月新建商品住宅价格环比0涨幅，同比去年上涨4.9%，涨幅进一步收窄。二手房方面，青岛环比下跌0.1%，同比去年上涨1.2%。该数据一经公布，便引起不少网友“奔走相告”，认为“抄底”的好时候到了，可是，事实真的是这样吗？

       新房二手房同步止涨

近3年青岛商品住宅销售价格变动情况

       从上图可以看出，青岛新房价格指数自2020年12月止跌回涨后，这是近9个月以来首次出现新房价格止涨的情况。而近9个月的稳步微涨中，尤以今年7月份涨幅较大，9月份0涨幅也率先打破了青岛新房连涨9个月的记录。而二手房继今年2月份“止跌回涨”后，也是首次出现价格下跌的情况，之前已稳涨8个月。

       仔细观察青岛近一年的新房、二手房房价走势，发现今年的走势相当同步。这与外部市场环境不无关系。

       数据拆分看青岛楼市

数据来源：国家统计局

三季度9月份，青岛新建商品住宅销售价格指数环比100.4，同比104.9，二手房环比99.9，同比101.2。从销售价格分类指数来看，青岛新建商品住宅销售价格指数中，90㎡以下环比100.3、同比104.9，90-144 m²环比99.8，同比104.6；144m²以上环比100.5，同比105.7。青岛二手住宅销售价格指数方面，90㎡以下环比99.8、同比101.7，90-144 m²环比100.0，同比100.3；144m²以上环比99.8，同比102.1。

       从数据分析可以看出，新建商品住宅90-144㎡户型、二手住宅90㎡以下和144㎡以上户型环比均出现0.2的下跌幅度，这也侧面反映了市场对产品的选择。

       权威解读看全国整体市场

       对于2021年9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读时指出：“9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%。”

       春江水暖鸭先知

在全国楼市整体大环境影响下，青岛楼市早已失去传统销售旺季光环，“金九”不再，成交量创下近半年以来“冰点”记录。回顾九月整个青岛楼市，从具体成交数据来看，无论是新建商品房还是新建商品住宅，成交量、成交均价等指标均呈现同、环比大幅度下跌趋势。

近12个月青岛新房成交数据情况

据卓易数据，截至2021年9月30日，9月青岛新建商品房成交10261套，环比下跌16.89%；销售面积1167597㎡，环比下跌15.54%；销售总价1789149万元，环比下跌18.45%。

新建商品住宅方面，9月青岛成交8027套，环比下跌20.59%；销售面积982585㎡，环比下跌19.05%；销售总价1482152万元，环比下跌23.76%。

近12个月青岛新建商品房及商品住宅成交均价情况

成交均价方面，9月青岛新建商品房成交均价为15323元/㎡，环比微跌3.44%；新建商品住宅成交均价为15084元/㎡，环比下跌5.82%。

       从9月新房成交数据可以看出，青岛在传统销售旺季“金九”已经呈现出低迷状态，因此，房价环比下跌也是必然。

      央行发声释放重大信号

10月15日，中国人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。值得注意的是，这也是近一个月以来，央行第三次发声。

       先是9月27日，央行货币政策2021年第三季度例会通稿中首提“两个维护”——维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

       接着9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“两个维护”要求。

       房企迎来“春天”

       央行的发声对房企来说，无疑也是好消息！要知道，三道红线重压之下，房企资金运营压力较大。而贷款政策的制约，让房企更是雪上加霜。如今，央行表示，过去部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

       央行频频出手，释放的楼市维稳信号已十分明显！对于买房人来说，房企资金压力得到缓解，楼盘保交付多一重保障。另外，购房高首付未来或将也有降低的可能，要知道如今买房首付8成、6成的楼盘比比皆是。

虽然青岛今年除了土地两集中政策外，尚未出台重磅楼市政策，但青岛向来是个“政策市”，跟随国家政策走，也不失为一种稳妥办法，所以，想在青岛“抄底买房”，还是要多关注国家大政策、市场大环境，分析透彻再出手，也是一种明智之举。