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70城房价解读:49城新房价格跌回一年前

中新经纬 焦点解读
发布于 2022.09.19 09:20 阅读:2.5w

      16日上午,国家统计局发布了2022年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数量上看,70城中,新房、二手房销售价格环比下降城市分别有50个和56个,下降数量均创下2022年单月之最。同比方面,有49个城市的新房销售价格、61个城市的二手房销售价格出现同比下降,这意味着,这些城市的房价跌回了一年前。

业内人士称,8月的房地产市场延续了7月份的态势,继续表现出降温姿态,这与市场反馈相吻合,需要警惕市场进一步降温。

下降数量创年内之最 49城新房价格跌回一年前

今年6月,房地产市场出现探底回升的迹象,据国家统计局数据,当月70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个,比上月均增加6个。但这种走势未得到延续,到7月,房价环比上涨的城市数量有所减少。

8月份,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别仅剩19个、13个,持平的分别有1个。房价环比下降的数量占据多数,分别为50个和56个,比7月分别增加10个和5个。梳理数据发现,8月新房、二手房价格环比下降的城市数量,创下了2022年以来单月之最。

同比数据上,8月,新建商品住宅销售价格同比下降城市有49个,比上月增加1个;二手住宅销售价格同比下降城市有61个,个数与上月相同。这也意味着,70城中,有49个城市的新房销售价格、61个城市的二手房销售价格,跌回了一年前。

整体看,易居研究院根据简单算术平均计算,8月70城新建商品住宅价格环比下降0.3%,同比下降2.1%,同环比跌幅均有扩大;二手住宅销售价格环比下降0.4%,同比下降3.3%,同环比跌幅均略有扩大。易居研究院智库中心研究总监严跃进称,房地产市场在6月冲高一波后,7、8月的交易行情变差,加上本身就是淡季,使得市场继续降温。

据国家统计局15日发布的另一组数据,今年1-8月,全国商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%;商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。单看8月数据,当月商品房销售面积9712万平方米,销售额10107亿元,虽然均有20%左右的同比跌幅,但比7月的数据略高。严跃进称,最近几个月房地产销售数据普遍都有两成左右的同比跌幅,整体处于盘整阶段。

京沪市场表现亮眼 二三线城市持续降温

分城市看,8月,没有一个城市新房、二手房销售价格的环比涨幅超过1%。一线城市的价格涨幅虽然保持了正向增长,但涨幅回落,二三线城市则出现降幅扩大。

新房销售价环比涨幅第一的是上海,为0.6%。过去两三年来,上海新房销售价格的环比涨幅均保持了正向增长或持平,没有出现过负增长,今年6-8月的环比涨幅分别为0.5%、0.5%、0.6%,涨幅均居70城前列。二手房方面,上海今年6-8月的环比涨幅分别为0.2%、0.8%、0.6%,其中8月份环比涨幅位居70城第二位。

据上海链家研究院的监控数据显示,8月上海共成交新建商品房10013套,环比下降5%,同比增长22%;成交二手房1.9万套,环比下降3%,同比增长11%。该机构认为,随着“老房子”出售、腾挪出“房票”和资金,上海改善需求有望持续释放。此外,链家每周的新增客源和带看客户量也比较稳定和充裕,市场尚未出现疲软的迹象。叠加成交周期缩短的趋势,目前市场依然有一定的韧性来迎接即将到来的“金九银十”。

8月份,北京新房、二手房的销售价格均保持环比正增长,分别为0.4%、0.2%。广深两市销售价格出现下降,广州新房、二手房销售价格分别环比下降0.2%、0.1%,深圳分别环比下降0.4%、0.5%。

58安居客房产研究院分院院长张波对中新经纬分析,一线城市保持了较好的市场表现,尤其是京沪两地更为突出,一二手房均呈现上涨态势,而且还是两地并未有大力度宽松政策出台的背景下实现的,显示出城市基本面对于楼市的支撑力度较强。从京沪两地的实际表现看,中高端改善型房源的去化速度明显加快,改善需求入场的速度快于预期。

二三线城市出现了分化,其中,长三角区域表现亮眼。8月份,南京新房、二手房销售价格分别环比上涨0.4%、0.7%,二手房的环比涨幅位居70城第一位。杭州、宁波、合肥、无锡的新房销售价格涨幅也处于前列。另外,近几个月价格涨幅明显的成都,8月份新房、二手房销售价格分别环比上涨0.4%、0.6%,涨幅均居前列。

张波称,不同城市群之间的差异不断扩大,长三角市场保持了一定韧性,东北区域面临一定压力,沈阳、长春、哈尔滨、大连的二手房价全面下滑。另外部分城市受到疫情影响,市场出现一定波折,预计后期会有一定回调空间。

市场预期不足 供需两端发力

对于当前市场表现,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,量价下行代表市场修复停滞,市场预期不足是根本原因。经济下行压力、疫情反复、极端天气等外部环境为市场带来更多不确定性,进一步加重了市场观望情绪。

中原地产首席分析师张大伟认为,多因素导致当前市场整体表现不佳。一是,季节性因素,6月是开发商推盘高峰期,购房者数量也较多,7、8月会进入淡季;二是,市场上出现的楼盘烂尾或停工现象,让购房者越来越谨慎,特别是在二三线城市;三是,一线城市没有明显的楼市宽松政策,二三线城市的宽松政策作用不大;四是,疫情的零星出现影响了市场交易。

展望后市,许小乐称,供需两端支持性政策的进一步优化和落地,是改善市场预期的关键。例如,需求端限购限贷政策的全面优化,最大限度的释放购房需求;供给端保交楼纾困基金的灵活快速落地,使得保交楼有实质性进展。

“未来房价走势,取决于供给端的风险事件能否缓解,以及需求端的政策力度。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,供给端的冲击能否止住,主要是风险事件要加快处置。需求端提振信心的关键,一方面在于供给端能否释放出好消息,另一方面在于能否降低疫情对收入、就业及未来预期的担心。

张大伟表示,8月份,一二线城市的房地产市场进一步降温,市场期待出现更多宽松政策,“近段时间逐渐开始出现强二线城市调整限购政策,这代表新一轮政策正在升级。”

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