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二手房成交量下滑,还将持续多久?

中新经纬 焦点解读
发布于 2021.09.21 08:17 阅读:1w

中新经纬电 题:《杨现领:二手房成交量下滑,还将持续多久?》

作者 杨现领(空・白研究院创始人)

当前市场,在二手房参考价、放贷额度收缩、放贷周期延长等一系列因素叠加影响下,一线城市、大部分二线城市、甚至部分三四线城市的二手房成交量都出现大幅度下降。

我认为,当下及未来一段时间,市场下行周期仍将延续,3-6个月之内,市场出现明显反弹的概率不大。

房企债务风险对中介公司是负面冲击

目前,市场下行趋势没有明显见底的信号。银行针对住房的放贷周期仍在变长,由于银行信贷更偏向新房,针对二手房的放贷额度受到了一定挤压。

目前市场主流的购房群体是换房和改善型客户,随着这部分客群逐步消化,新增入市客户量会减少,购房需求将出现衰减。更重要的是,一二手房之间存在联动效应,如果刚需、刚改需求不能顺利入市,部分要“卖首套换二套”的改善型业主的换房需求就无法实现,一二手房联动交易链被中断,就可能引发整体购房需求的连环收缩。

现在,我们看到一些房企的债务风险在持续释放,这对中介渠道的回款周期和坏账率都将是一个负面冲击,各种叠加的风险不仅会严重延长中介渠道佣金的回款周期,同时也会刺激企业坏账率的提升。

历史上,中介公司只有二手房业务时,现金流会保持得很好,基本没有所谓的“回款周期”问题。因此,大多数中介公司只要坚守经营本质,不搞大规模扩张、不炒房,基本不会出现“生死问题”。但最近几年,叠加新房渠道业务之后,企业现金流管理的挑战明显加大。上行市场还好,一旦遭遇市场下行,企业面临的压力便会快速放大。

市场下行期,要夯实二手房交易根基

在这种情况下,我认为保持现金流为正是企业稳固的一个重要底线。现金流管理是决定企业生死的核心,一方面企业要减少不必要的固定开支,另一方面企业应加快回款和收佣管理,同时要在租赁业务上寻找更多突破。

尽管新房的渠道费率在未来几个月会有所提高,房企对渠道的依赖度在变大,但在房企债务风险明显增大情况下,中介公司更要坚守二手房业务根基不动摇,不仅仅是其自带的充裕现金流,更因为二手房业务才是中介公司赢得未来的真正关键所在。

此外,市场下行期,保持市场占有率、费率、关键人才的稳定是关乎企业健康稳定发展的几大关键因素。

企业经营管理的核心首先是要保证市场占有率不能降,这是最低要求。交易量下行,经纪人的有效产能就会明显收缩,竞争变得更加激烈。此时,正是公司管理者、团队文化与组织能力发挥真正价值的时候。

同时,全行业有责任感的公司都应全面停止费率竞争,主动增加对业主的专享服务,争取更强的收佣能力。过去几年,行业的最大问题就是低费率抢客、高提成抢人。我认为,此事不休,行业进步无望。

再者,企业要努力留存真正能为自身创造价值的人才。因为人才是企业的核心资产,是面向未来的重要筹码。

回顾过去20年的中介行业发展史,是什么因素决定着一家公司的生死存亡?答案显然不是外部市场环境。真正优秀的公司都是在市场下行中构建出了更扎实的竞争壁垒,而企业长期的使命感,以及永不满足的客户价值创造,才是穿越行业周期的最好武器。(中新经纬APP)

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