总价100万左右买入89㎡套三！实探地铁3号线600米刚需必看盘

前言|科达中心位于新都毗河生态区，距离地铁3号线锦水河站约1公里左右，周边生态资源丰富。项目主打建面84-89㎡三房产品，是成都市面上已经不多见的、纯正低门槛刚需项目。

新都区地处成都城市发展北中轴线上，成都“11+2”中心城区范畴，是成德绵经济带重要节点城市，也是“蓉欧快铁”和“南丝绸之路”的起点城市。随着北部新城的建设加速，新都作为“北改”核心区，凭借独优越生态本底、畅达交通体系以及丰富的文化公服配套，成为了成都北部的城市副中心，常住人口超百万人。

2019年年底地铁5号线正式开通，新都进入“双地铁”时代，2020年新都常规土地成交量在近郊中远远高于温江、郫都区。目前区域内拥有已开通的地铁3号线、5号线，在建中的地铁16号线与27号线，也将继续向新都城区延伸。未来的新都将完善城市路网体系，提高路网密度，对外形成“7高7快13轨”交通网络，对内形成“十二横十五纵”网络化骨干路网，构建“轨道+公交+慢行”三网融合的绿色交通体系。

可持续发展是现代城市建设的至为重要的一点，新都的未来规划中，除了大力发展产业同时也没有忘记生态宜居环境的打造，未来的新都，也将是绿色的新都。

新都的热点居住区非常多，如香城板块、沱江板块、毗河生态居住板块等。

香城板块规划范围约12.5平方公里，是围绕3287亩泥巴沱森林公园为核心打造的生态、文化、产业、宜居四位一体的城市生态休闲中心。沱江板块是政府拟规划斥资21亿打造的六大轨道沿线TOD综合开发片区之一，定位为新经济产业总部基地、国际化人才未来社区。

而毗河生态居住区，因拥有不可复制的生态资源（北郊森林公园、凤凰山森林公园、五龙山风景区、保利198公园、以及规划面积约2.86平方公里的北湖公园等），及优质的教育配套（谕亭小学毗河校区、三原外国语学校附属小学、附属中学 、成都实验外国语学校、新都一中等），已成为重视居住环境及教育资源的购房消费者的新晋选择。同时，该片区也凭借良好的资源优势，使得区域的高端影响力已经逐渐形成。

新都一直被视为刚需的最后的主战场，但毗河两岸其实有不少的高品质低密度居住社区，毗河十字走廊是城北最早的富人居住区。目前毗河生态居住区内新房供应极少，二手房价格也不低，无论是刚需还是改善，准入门槛均趋高。

△毗河生态带（图片来源：新都区投促局）

科达中心项目位于新都区毗河东路81号，处于蓉都大道和毗河东路交汇处，毗河生态居住区板块。

项目占地面积约27.3亩，整体容积率2.7。体量不大，一共6栋楼，1栋数字化农贸市场（生鲜超市2F），1栋独栋商业+裙楼底商，以及2栋30层+的住宅。

目前暂未取证，首批次预计推出1/2号楼，建面88-114㎡房源，全部房源360套，清水交付，两梯六户。项目目前已几近封顶，预计交房时间2022年5月，对于买房后着急入住的购房者来说是不错的选择。

整个项目为围合式小区，两栋高层住宅不临主路，但栋楼之间的楼间距较窄，整体采光、观景、通风性都较一般，低楼层基本劝退。并且，由于楼栋下有底商，均存在明装管道，如排水管、排油烟管等，商业部分是可做餐饮，低楼层本身观景效果已经不算好了，后期还会存在油烟和噪音影响，居住舒适度会大打折扣。

其中最受购房者关注的，就是建筑面积约84-89㎡三室两厅单卫产品。三居室，门槛低，传统竖厅设计，有玄关设置，公卫靠近客厅，客厅3.5米小开间，三个卧室面积合理，厨房不与卧室相邻，动静分区明确，构成了这个户型的卖点。格局方正无缺角，整体公摊不大，基本可以满足一家三口的全部需求。

而项目99平米户型为小横厅大三房设计，客厅连接景观阳台，餐厅也拥有独立的景观面，景观阳台、生活阳台、以及两次卧近一半的面积都是半赠送，一次卧飘窗全赠送，整体赠送率不低，适合刚需、首改想一步到位的家庭。

科达中心的户型都相对中规中矩，设计不算新颖。并且因为项目地块较小，且商住混合，居住纯粹度是一般的，对这方面比较在意的朋友还是实地看一下。

好户型和大小无关，主要看个人需求，并不是越大的户型就越好。选择稍微小一点的户型，是比较经济实用的，后期变现也比较方便。

这套建面84.94-90.58平米的套三，动静分区，公卫、厨房位置设计合理。动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。动静分区明确，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。

面积和布局合理，日常动线也更加灵活连贯。户型做到四方四正的是最佳，但这种越来越少了，因为现在是蝶形楼和塔楼居多。但科达中心的小三居整体是较为方正的。项目主卧、书房、次卧也都在足够的空间内，没有过小或过于紧凑的空间，最小的卧室不算飘窗开间也有2.9米，另外还赠送了一个70公分左右的飘窗，拓展面积。

当然，竖厅的缺点还是不能忽视的。竖厅能够做到动静分区，保证各个房间互不干扰，这是优势，但竖厅采光面比较小，如果户型做不到南北通透，采光方面存在问题，同时过道会占用一定的面积，使得实际的使用面积较小。

项目目前步行1公里直达地铁3号线锦水河站，约1.2公里可达到三河场站口，虽然还是有一定步行距离的，但打工人最关心的通勤时间，基本可以得到保证。后期小区会在更靠近锦水河站的位置开道小区门，业主步行至锦水河站预计只要600米左右。

同时，成都地铁27号线一期工程建成后，也将加强北部区域与中心城区交通联系，改善北部沿线居民公共交通出行条件。

科达中心与成都新都区客运枢纽站步行距离在4公里左右，新都客运枢纽站是集轨道交通、城市公交、公路客运、社会车辆及出租车为一体，无缝换乘、有机衔接的综合客运枢纽，新都区多条公交线路均可到达新都客运枢纽站。

而科达中心项目不远处就有万科双水岸公交站。

连接成德的S11线，已纳入“十四五”期间轨道交通重点项目 从成都北站出发，途经新都区兴城大道、马家等站点，一路向北直抵德阳火车北站，接入德阳主城区，S11线建成之后新都城区至德阳主城区，自驾的路程时间将缩短至30分钟。

在项目步行3公里范围内有三原外国语学校、谕亭小学(毗河校区)、新都一中实验学校、成都翔飞航空职业技术学校(新都校区)、成都市实验外国语学校(五龙山校区)、四川音乐学院(新都校区)等众多优质院校，在当地都有很好的口碑和认可度。

其中，项目距离谕亭小学仅有900米左右，该小学的前身是清代新都县里的最高学府“龙门书院”。项目距离成都市实验外国语学校(五龙山校区)也仅有三公里左右。最近的幼儿园是润扬双河鹭岛这边的贝森幼儿园。

区域内有成都红星老年病医院、成都医学院第一附属医院、新都区人民医院门诊大楼、新都区桂湖医院、新都区妇幼保健院、新都区中医医院、新都区人民医院、新都区疾病预防控制中心。

距离项目仅2.9公里左右的新都区人民医院，是国家三级甲等综合医院，医院占地143亩，规划床位1500张，有重症医学质量控制中心等18个区级质控中心，医学检验科系省级甲级重点学科（实验室），医院在全省总排名均位列第四名。

科达中心位于毗河生态居住区板块，紧邻30多公里长的毗河生态绿带。除此之外，像三河生态活力公园、鹭岛咖啡音乐文创公园、音乐文创公园、成都市新都区泥巴沱森林公园、新都体育森林公园、万科五龙山公园、新都区中央森林公园、老桂湖公园等，均在步行三公里左右。

距离科达中心约3公里左右的hyperlane超线公园，毗邻的四川音乐学院，是国内罕有2.4公里空中立体公园商业，与纽约高线公园highline有异曲同工之妙，成都市重点工程，新都区重点招商引资项目。

项目建成后，不仅是引领潮流时尚的商业中心，同时也是辐射新都全区的文创产业中心，而且还是一个与公园城市理念融合的城市空中公园，成都首屈一指的音乐文化综合创意园区，为成都打造世界文创名城再添新场景。

科达中心目前暂未取证，但据置业顾问表示，89平米的套三户型总价在100万左右，首付在30万左右，单价在1.1-1.2万元/㎡，对于刚需群体来说，置业门槛是相当低的。

项目周边目前在售的二手房较多，如项目隔壁的润扬双河鹭岛，目前该小区也是主要在售建面100平米左右的房源，挂牌单价约1.29万/平米。项目对面的万科双水岸，挂牌单价约1.2万/平米，有80-90平米的小户型。与科达中心一条蓉都大道之隔、富森美家居汽配MALL(新都店)周边的二手房，价格会更低一点，如传化国际新城，基本都是60、70、80平米的小户型，挂牌单价约1.1万/平米。富力桃园80平米左右套二和90平米左右套三，挂牌单价约1.1-1.2万/平米。

整体来看，目前板块内刚需房源不论二手房还是新房，单价都不算高，对于预算不足的刚需购房者，新都算得上是目前全成都置业门槛稍低的区域了，而新都毗河生态居住区，拥有不错的居住环境和配套，价格在新都中同样属于低位。目前该区域在售或待售的新房房源不多，从产品来看，科达中心在区域内比较有竞争力，价格方面后期还会有少量上浮空间。

项目周边小区及底商

成都目前的新房呈“豪宅化”势，就算是200万，也只能算是刚需门槛，对于只有100来万预算的真刚需来说，买房机会正在逐渐减少。

刚需无法决定房源的单价，但可以通过房源的面积选择控制总价，当新房市场没有小户型来承载刚需的购房需求，他们只有寻求二手房市场，当下的成都楼市就是如此。成都二手房市场中，却存在着大量面积60-90平米的小户型房源，小于90平米的房源是绝对成交主力。随着“90/70政策”（即90平米以下户型占总开发面积70%以上）退出市场，90平米以下的新房逐渐成为市场稀缺品，就目前的市场趋势来看，今后小户型房源的市场“保有量”不会有太大的增长，小户型依旧会是成都二手房市场的热销产品。

科达中心总价100万左右可以让刚需“上车”，在价格上具有先天优势，建面80、90平米左右的三房，今后无论是新房市场还是二手房市场，后期都具有一定升值潜力和稀缺度，符合未来市场的热销趋势。