地产涅槃丨城市篇：聚焦一二线及核心热点城市

2022年至今，虽然虽然政策纾困力度有增无减，但整体供需两弱，成交规模一降再降。分能级来看，一线供求集中放量，北京、上海均保持较高热度；二线稳中有降，仅成都、西安等中部城市短期热度较高；三四线加速下行，跌多涨少。

预判四季度，预期成交仍将低位徘徊，购房者对楼市无乐观预期，信心不足是主要问题。

“热点恒热”的分化格局也将依然持续，核心一二线市场将维持高位，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，即便“以价换量”，去化效果依旧难言乐观。

2022年第三季度，新房供应较二季度环降10%。

具体来看，7-8月，全国135个重点城市商品住宅共计新增供应5357万平方米，处于历史低位，较二季度月均供应规模下降了10%，较2021年同期下降了45%。9月整体供应量相比7月和8月有显著回升，部分核心城市积极推盘入市。

2022年9月30个重点城市整体新增商品住宅供应1506万平方米，环比上涨15%。前9月累计同比下降45%，较前8月跌幅收窄约2pcts。

一线城市供应保持高规模，环比微降3%。上海9月新增供应规模再创历史同期新高，广州则推货100平方米，环比持平微增2%。二三线城市9月迎来一波供应高峰，26个重点城市新增供应1168万平方米，环比增22%。核心二线及强三线城市9月均有较显著供应加推。

二线城市中长沙、南京9月均有显著供应放量，包括多个纯新盘。南京9月全市(不含高淳溧水）开盘/加推项目36个，其中10个纯新盘上市，3个现房销售，共计近5000套房源入市，包含了河西南、南部新城、鼓楼滨江、江北核心区、青奥、燕子矶等南京头部热门板块。长沙9月环比也翻番，华润置地润樾府、中海星樾府两项目为纯新盘首开。

结合7-8月各城市商品住宅新增供应表现，房企推盘向核心一二线城市倾斜的现象明显。

纵观2022年前三季度全国新房市场成交表现，一季度持续下行，二季度筑底回升，三季度复苏动能减弱：自6月年中冲刺之后，7-8月成交逐月回落，9月整体市场延续“筑底”行情。

据CRIC监测，9月30个监测城市成交面积为1530万平方米，环比微降4%，同比下降29%，前三季度累计同比跌幅达41%，“金九”销售表现冷淡收场。

一线韧性较强，9月总成交为313万平方米，同环比增幅分别达16%和13%。北京高热延续，环比上涨37%，主要基于改善需求相对坚挺；深圳也迎来了阶段性放量，同环比齐增，整体市场热度有小幅回升态势。上海热度转降，环比回落，但总成交规模依旧达到了114万平方米，处于高位，9月平均开盘去化率依旧在7成以上，广州整体成交量尚属低位徘徊，未见明显起色。

二三线城市总成交仅1217万平方米，环比下降8%，同比降35%。各城市环比涨跌参半，主要呈现出以下特征：

一是前期高热城市增长动能转弱，以合肥、成都、西安为典型代表，同环比均出现不同程度回落，成都主要受到疫情外部影响；合肥区域分化冷热不均，瑶海和新站放开限购对郊县肥东冲击较大，成交因而出现回落。

二是密集出台了纾困政策的城市诸如天津、青岛、济南、宁波，成交尚未出现明显好转。

三是福州、厦门、南宁等成交底部回升，环比持增，福州主要因公寓集中备案；而南宁则因房贷利率一降再降叠加房企大幅降价促销，以价换量带动成交环比大增60%。此外，佛山、东莞等环都市圈城市9月成交环比也有小幅回升。

2022年三季度，7-8月20个重点城市共计成交二手房2175万平方米，较二季度月均上升25%，较2021年同期下降8%。一方面受新房市场三季度“停工”、“断贷”风波影响，部分刚需购房需求短期向二手房市场转移；另一方面临近9月新学年，核心城市优质学区板块二手房成交上涨对整体成交规模也有一定提振作用。

其中，一线城市成交上涨最为显著，7-8月共计成交754万平方米，较二季度月均上涨56%，同比下降12%。二线及三四线城市7-8月二手房成交面积分别较二季度月均上涨12%和21%，同比分别下降5%和11%。

进入9月，二手房市场规模显著缩量，12个重点城市成交约399.07万平方米，环比下降14%，同比上升10%，这主要是受北京9月成交放量影响。各能级环比均有不同幅度收窄，其中二线城市整体环比下降21%降幅最大。

具体到城市来看，一线城市北京环比缩量明显，同比出现增长、深圳环比降幅扩大；二线城市中杭州规模回落最为明显，环比下降约35%；三四线城市中衢州环比腰斩。

虽各能级城市三季度整体二手房成交规模较二季度仍环比上涨，但9月较7-8月成交已出现明显规模收窄。成交乏力主要有两方面原因：一方面学区房对成交的提升在9月结束，历年9月均为成交低谷；另一方面新房市场长期缩量中二手房市场无法独善其身，整体购房需求的缩水下二手房成交规模冲高后也将面临乏力局面。

从CRIC监测的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均价来看，全国整体房价同、环比分别上涨11%和7%。“以价换量”效用持续减小，部分在售项目不再加大降价幅度甚至取消销售优惠。

分能级来看，一线城市房价普涨，7-8月商品住宅成交均价同、环比分别上涨11%和4%。一方面如广州放宽了高档住宅限价政策，上海、北京等高价项目集中网签也推动房价同比上扬；另一方面，一线城市当前整体市场持稳、核心板块成交高热，在售项目无明显销售去化压力，故整体房价环比增长。

二线和三四线城市房价持稳或微降。7-8月二线城市商品住宅成交均价环比持平、同比上涨5%，三四线城市同、环比均微降1%。二三线城市房价持稳的原因主要是结合二三季度实际新房销售情况来看，降价营销对销售去化的促进作用已十分有限。在售项目普遍选择维持原有价格折扣，故二三线城市三季度房价整体环比持稳。

具体到城市来看，有两个显著特征：

高价城市房价同比普遍保持正增“越高越涨”。7-8月商品住宅成交均价TOP10的城市中除深圳和三亚外均同比不同程度正增，其中北京、上海、广州、南京和东莞同比涨幅超10%。一方面市场下行背景下部分高价项目网签略有放松。另一方面随着整体新房供求中心向核心城市重点板块聚集，高房价城市新房成交量价齐增愈发明显。

弱二线和东部三四线城市仍存在“以价换量”空间。7-8月商品住宅成交均价环比降幅TOP10中主要涵盖了东北地区二线城市如沈阳、长春，以及东部沿海强三线城市如连云港、徐州、丽水、金华、舟山等。这一类城市刚需购房者尚存一定购买力，房贷首付比例和贷款利率下降后，降价营销仍可挖掘部分新房销量。

预判四季度，新房供应将继续保持低规模，难见年底翘尾。

一方面，2021年下半年起土拍规模和新开工规模均持续下行，2022年三季度全国房屋新开工规模已降至历史新低，因此四季度预期无足量已开工宅地可加推入市。另一方面，新房销售仍处于筑底阶段，市场信心不足、存量去化压力依旧很大，因此房企在多数城市将继续采用续销甚至不开盘的策略，降低新增供应水平。

成交方面，自2022年下半年以来，月度累计同比降幅收窄趋势明显放缓，基本持稳在3成以上，复苏进程明显受阻：一方面除了上海、北京、杭州、合肥、成都等少数城市热度犹存，多数城市下行趋势延续；另一方面即便在热点城市区域分化冷热不均的现象也十分普遍，核心热、外围冷，郊县项目去化不足3成，暗藏风险。

因此接下来不同能级城市分化预期将持续加剧。

一线城市购买力相对充裕，预期延续高热行情，同比降幅还将有收窄趋势，二线城市中强市与弱市分化加剧，强二线城市诸如杭州、合肥市场表现将与一线城市类似，而弱二线城市叠加信贷政策后将面临购房群体容量与购买力双重收窄。