购房圈

    上海出台使用权房限购新政,市场影响有限

    丁祖昱评楼市 2019-11-08 08:22

    近日,由上海市人民政府发布的《上海市公有住房差价交换办法》终结了上海户籍购买使用权房不限购的历史。

    具体来看,这一新政重点内容如下:

    1、整栋独用花园住宅的使用权房,不能买卖。

    2、沪籍家庭拥有2套及以上住房的(包括使用权房和产权房),不能再买使用权,限购。

    3、沪籍单身家庭拥有1套及以上住房的(包括使用权房和产权房),不能再买使用权,限购。

    4、户口本不在一起的沪籍家庭,也只能买一本房卡的使用权房,不能购买多本房卡的同一套使用权房,限购。

    5、花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房,鼓励市政由指定企业收购。

    6、公司名义不能新购使用权房。

    该《办法》将自2019年12月1日起施行,届时1999年印发的《上海市公有住房差价换房试行办法》同时废止。

    无需过度解读 仅为原有政策的补充完善

    对此,不少媒体表示,该新政的发布是对现有“限购”政策的加码。部分媒体认为,以往的使用权房不限购、不占用购房资格,虽然仅限上海户籍购买,但却可挂户口、可做学区房、并拥有一定的拆迁几率,是不错的投资标的。

    我却认为无需对此做过多地联想、解读,该新政仅仅只是对原有政策的完善。

    这主要是由于,使用权房本身在20年前就已可以进行使用权转让,在具体使用过程中,使用权房与产权房并没有太大差异,使用权房从某种意义上,是一种限制了一定条件的、具有中国特色的一种住房形态,主要是对房屋产权进行了一定条件的限制。

    一直以来,使用权房都没有被纳入整个住宅的限购体系之内,这其实并不合理,所以我认为这次的新政不是要加强限购,而只是作为一种补充。

    从目前市场上传出的一些声音来看,这份《办法》既不会和所谓的拆迁补偿有关,也不代表要在目前这种整体承压的市场上面做“火上浇油”的事情,我认为没有必要做过多地联想,其实就是对原有政策的完善,仅此而已。

    花园住宅和优秀历史保护建筑应该进行管理保护

    从细则来看,新政中尤其是对整栋独用花园住宅、花园住宅和优秀历史保护建筑使用权房进行了特别的限制,如整栋独用花园住宅的使用权房不能买卖,鼓励市政指定企业收购花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房等。

    我认为这是有一定道理的,上海一直以来存在一批花园别墅及历史保护建筑,因为种种原因,这些建筑作为使用权房散落在“民间”,如果今天不对其进行管理控制,那也许某天等我们再回过头去看的时候,可能会出现一些问题,如2018年8月始建于1935年的德邻公寓就曾因承租人违法改建而出现过纠纷。

    因此无论是从建筑角度,还是从历史角度,都应该要对其进行保护。而从目前上海对于历史建筑或知名建筑的保护情况来看,实际上还需要一套完整的管理模式来进行。

    使用权房交易占比不高 不会对市场造成过多影响

    从短期来看,新政出台后,肯定会对使用权房的交易量产生一定影响,成交量肯定会出现一定缩减。但是从整体市场上看,使用权房的交易量增减并不会对整个市场造成过多影响。

    这主要是因为使用权房交易首先属于二手房市场,在整个二手房市场中,使用权房仅占其中一部分,除此之外还有商品房、房改房。从目前某二手房在线交易网站上所挂牌的使用权房数据来看,上海区域的全部挂牌房源约1426间,主流还是产权房交易。

    所以从整体来看,使用权房的限购政策仅对小规模人群产生影响,对整体市场影响较低。

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