2021年房企半年报尘埃落定，有悲有喜，有得有失。但不管业绩如何，房企都在为自身发展前景奋力拼杀，而其中长三角成为重要战场。就此，乐居长三角发起独家策划《奋战者》，聚焦为生存而奋斗的他们。

策划：乐居长三角新闻部

撰稿：杨蕾

一场土拍，改变了碧桂园当前在上海的局面。

在今年上海首批集中土拍期间，阔别上海市场两年的碧桂园一口气独立拿下3幅纯宅地，分别位于嘉定、闵行和宝山，成交总额达95.129亿元，约占其上半年新购土地权益地价的10.8%。

据碧桂园（02007.HK）2021年中期业绩报，2021年上半年公司实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积3451万平方米，同比增长8%；共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三、四线城市。

95亿“返沪” 后续可期

2021年4月以来，22城进入集中供地时代。在此轮供地中，碧桂园在上海、北京、重庆、郑州、武汉等城市拿下14幅土地，合计权益代价171亿元，总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。

值得关注的是，碧桂园与上海的“新故事”开始续写。

在上海历时6天的首批集中供地中，碧桂园最终以3幅地块的战绩与金地、中建并列拿地数量榜第一。按照住宅规模计算，如果上述三个项目碧桂园独立开发将为其提供175亿左右的权益货值。

实际上，早在2015年时，碧桂园战略上就曾做出进军一二线城市的决定，当年曾组建一线城市事业部专门在一二线城市投资拿地。

2015年，碧桂园拿下嘉定徐行地块，首次进入上海，随后开始快速布局。彼时，在上海土地公开市场上，碧桂园露面的频率明显高于其他地产商，上海远郊地块几乎场场必到。

据统计，2016年，上海共成交136宗经营性用地，碧桂园上海区域公司参与竞拍了其中的84宗，竞得其中4宗，成为上海参与公开市场数量最多的企业。

2017年，碧桂园以10.23亿元拿下杨浦东外滩一商办地，首进上海内环。这一年，才入沪2年的碧桂园就已落地15个项目。

2019 年，碧桂园分别以约 9.7 亿、19.5 亿、19.2 亿的总价获得崇明、金山、闵行三块宅地。此后，到此次集中供地前，碧桂园在上海土地市场几次露面但未拿下其他地块。

有业内直言，被贴着“三四五线”和“高周转”标签的碧桂园一直努力在上海立足，但无论是试水创新业务抑或远郊包围城市的打法，均未掀起太大水花。这场土拍，改变了碧桂园当前在上海的局面，它的规模体量与资金实力、它在投资端蓄力已久的专业性开始被重新审视。“第一场集中供地便补充175亿的权益土储，也为碧桂园接下来在上海市场的发展提供了更多想象空间。”

乐居财经获悉，8月10日，碧桂园在6月25日竞得的宝山淞南地块已获取四证，耗时仅45天，这也意味着项目可以投入开工建设进程。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，碧桂园此时算是抓住了时机再次进入上海市场。首先，上海的房地联动机制，给房企留了足够的利润空间，有条件的房企都想进来看看；其次，此次由于各种原因，市面上多家重量级的选手例如万科、华润、中海、融创、融信等都没有出现在土拍市场，其他房企若不借此机会拿地，颇有点错失时机的意味。

在22城首批集中供地结束后，多地调整优化此轮供地规则，碧桂园也在7月对上海等部分热点城市或高能级城市的投资做了试点安排。

“政府调整优化供地政策，这些政策有利于像碧桂园这样的房企参与一二线热点城市的项目开发和经营。”业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，公司选择了上海和东莞进行试点，既有统一的政策，也有因城施策的政策。如公司在上海获取土地主要是通过招拍挂，对它主要进行资金方面支持；东莞较多土地通过积极参与城市更新以及旧改获得，会给它匹配城市更新和旧改的相应政策。

长三角贡献率第二

作为行业规模第一的房企，碧桂园一直以“务实深耕”而著称，项目从一线到六线城市全覆盖，并深耕三四线城市，基本达成了“有县的地方就有碧桂园”目标。

中报显示，2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市；截至2021年6月底，碧桂园业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县，项目总数达3127个。

在总土储方面，截至6月，碧桂园在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在的权益可售资源约4900亿元，权益可售资源合计约2.2万亿元。以此前权益销售额为基数，可维持公司未来3年以上的销售需求。

从土地区域分布来看，碧桂园权益可售资源布局精准。截至2021年6月底的可售货值中，99%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。其中，长三角区域可售权益资源达3107亿，占总可售资源比重18%，在五大都市圈中贡献率排名第二。

来源：企业公告

资源丰富、布局兼具广度和深度的土储也强力支撑碧桂园业绩得以持续平稳增长。据碧桂园中报，今年上半年，碧桂园实现权益合同销售金额约3030.9亿元，同比增长14%。而7月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约542.8亿元，已连续7个月实现同比增长，表现出较强的市场韧性。在销售稳步推进的前提下，碧桂园保持规模优势。

此外，今年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，这已是其连续6年达到90%或以上，处于行业领先水平。

业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌透露，碧桂园近年来的销售增长趋势与中国城镇化进程表现出正相关关系，中国城镇化市场依旧广阔，未来仍有很大空间。

据悉，碧桂园在新型城镇化战略中，深耕各能级城市，公司在去年完成了106个区域的裂变，聚焦管理精度。裂变后，新获取项目的各项经营指标都有了明显改善，已开盘项目的周期净利率平均提高了1%，年化自有资金回报率提高了3%，对应达标的项目数量占比高达97%，2021年新开盘项目的平均开盘时间也提前了36天。

莫斌表示，下半年新推权益货量约4500亿元，加上6月底带入的约2100亿货量，下半年权益可售货量约6600亿元，下半年可售资源充足。碧桂园将按照“销供回支投”进行闭环管理，预计全年去化率不低于65%。

“三道红线”等政策带来了房企“降杠杆”“降档奔绿”的新潮流，对照“三道红线”来看，上半年碧桂园净负债率49.7%，现金短债比1.9倍，剔除预收账款的资产负债率78.5%，踩中一条红线，继续保持“黄档”行列。

对此，碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表示，目前集团的有息负债是进一步在下降，同时经营状况没有受到很多的影响，维持一个比较稳健的情况，会按照之前的计划，在2023年6月份之前成功降绿。