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越秀终入上海 虎视长三角 | 韧性

乐居买房 2021-10-14 18:18 7048阅读

编者按:2021年进入房企冲刺之季,政策紧压市场下行背后,地产商难以高枕。四季度是地产商全年收官重要时段,也是区域公司2022年能否全新开局的转折点,地产商的韧性和拼劲将被充分激发。乐居财经四季度将以策划为抓手,从速度、角度、深度上,分享地产商最后的冲刺历程,传递他们爱拼才会赢的坚韧。

乐居财经 朱雅文发自上海 10月13日,广东老牌房企越秀终于得偿所愿,在上海落下一子。上海第二批土拍的最后一日,越秀&仁恒联合体惊险拿下闵行梅陇镇板块的约6.1万平方米纯宅地,成交价46.21亿。之所以说“惊险”,是因为若没有随机值的出现,该地块将被华发竞得。

坎坷入沪  30多年后完成四大一线布局

越秀系试图进军上海的苗头,早在2015年已出现,只是这第一步有些剑走偏锋。当年8月,越秀系以26.2亿元收购了上海宏嘉大厦,收购主体为越秀房托,是越秀地产旗下的房产基金公司。然而此后其地产业务在上海几乎没有再发声。 

直到6年后,上海首批集中土拍中越秀报名了3幅地块,再次冲击上海,这次瞄准了重头戏住宅地块。但在单打独斗的战场,越秀的首次入沪尝试失败。 

这也可能是越秀在二批土拍中更加谨慎,决定与仁恒联合的原因之一。

据了解,此次越秀放弃了同时段其他城市的土拍,将资金全部投入到上海二批土拍中,并专心瞄准1个热门地块。这股势在必得的气势也最终使其从其他3家强劲的国企、央企(联合体)中突围拿地。


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加上越秀5月在北京集中供地中拿下的怀柔区刘各长村地块,其在2021年达成了双喜临门,首次进入京沪两个一线城市。

但对越秀来说,用约30年完成四大一线城市布局未免有些长,从公司战略上,未来越秀将在拿地和成本上不断优化,而不仅仅寄希望于公开市场。

目前,越秀形成了“6+1”的增储模式,将以城市更新、TOD、城市运营、国企合作、收并购、产业勾地和公开竞拍的多元化方式增储。“6+1这个6的核心就是不用通过公开市场去竞价,土地的成本比较可控,盈利水平也比较可观。”公司管理层曾在业绩会上答道。 

据其中期报数据,越秀上半年新增土储中,非公开市场获取方式占据了50.9%,已成为集团重要的拿地策略。

外拓长三角

近期越秀在长三角区域的步伐明显加快,其背后是越秀对大湾区的重度依赖。据其2021年中期报显示,越秀一半以上的土储在大湾区,优化土储结构,或对其销售更加有利。

此前,其在长三角的杭州、苏州、嘉兴三城市有项目,自2020年12月以来的半年多时间,越秀又首入南京、宁波、南通三个长三角城市,如今算上上海,越秀已布局长三角七城。 

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这也体现在其上半年的积极拿地中,越秀上半年拿地23幅,华东地区占据6幅。截止上半年土储中,华东地区占据422万平方米,为其除大湾区以外的主要粮仓。

但在华东成为越秀第二大销售贡献区域的同时,其今年上半年的表现却不尽人意。合同销售金额65.2亿,同比下降36.3%,为区域中业绩下降最多的。越秀对此表示,这主要是由于销售区域和项目结构的变化所致。 

越秀能大举进军长三角,背后不乏资金实力,包括其处在“三道红线”绿档的财务自信。截止上半年,越秀的剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.8倍,平均借贷年利率同比下降26个基点至4.45%。 

借贷成本的下降得以为其外拓填充弹药,但值得一提的是,越秀短债端的压力越来越明显。其一年内到期借款,从2019年年底的71.3亿元到2021年6月底的222.4亿,翻了3倍。对于正处在外拓高峰期的越秀来说,解决借款,想必是目前较为急迫的问题。 

细数下来,这家粤系房企的外拓之路不乏坎坷,用了30多年,越秀在四大一线城市完成布局。那么今年后,越秀将迎来怎样的变化?乐居将持续关注。

来源:乐居买房

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