房贷真的回暖了?专家:可理解为精准调控

    21世纪经济报道 2021-11-26 07:51

    11月24日,记者采访了多位银行客户经理发现,上海房贷出现了一些回暖迹象。一位上海商业银行的客户经理告诉记者,如果在12月初签贷款合同,走流程结束要到第二年一月份,一月放款的可能性比较大。

    7月末,上海房贷利率整体上调,首套房贷利率由4.65%上浮至5%;二套利率从5.25%上浮至5.7%。

    8月初,上海市房管局又出新政,明确落实“三价就低”原则,也就是说,除过往的合同网签价和银行评估价外,新增“涉税评估价”,作为贷款审批依据。

    房产中介:核验价略有提升

    “涉税评估价”,又被称为“核验价”,由上海房产交易中心定价,对二手房实施“一房一价”,所以每个房子的核验价占网签价的比例都不一样,但一般都在60%左右。以核验价贷款使可贷款的金额大大降低。比如,原来买500万的房子,按照65%的比例可以贷款325万,但是以核验价来计算,就要在六成的基础上贷款65%,也就是只能贷195万。

    “核验价”政策的出台大大提升了首付比例,不少房地产中介表示,购房者只能降低预期,或者暂时搁置购房计划。

    受此影响,上海二手房10月成交量和成交价格均回落。根据国家统计局发布的10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据,上海10月二手房成交量达到1.3万套,达到正常月成交量的60%左右。从房价指数来看,10月跌幅为0.4%,连续2个月出现明显下跌。总价400万元以上二手房成交量持续滑落,而200万元至400万元的刚需型房源成交活跃。

    但近日,核验价出现了些抬升的迹象。一位房地产中介告诉记者,现在核验价格有所上涨。比如,一套500万的房子,10万一平,以前核验价是300万,也就是6折,在这个基础上乘65%,是可以贷款的额度。现在一平米核验价涨到6.3万到6.4万,可贷款的比例就稍微上升了。最近,改善性住房销售量开始恢复,价格在700到1000万的房子成交量有所上升,小户型成交量相对还是较少。

    另一家房地产中介公司也表示,观察到近期上海某些区的核验价格有大幅提升。

    但克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨告诉记者:“据我了解,现在核验价格本质上没有明显的上升,还是按照周边的过往的价格,还有土地的价格来去进行核验,并且短期内还是稳定为主,也不太可能通过核验价格调控贷款。”

    记者向多家银行求证时,银行方也表示,由于是一房一价,银行方也很难确定核定价格的变化趋势,但暂未发现明显的提升迹象。

    放款速度:平均三个月,最快一个月

    不少中介告诉记者,之前银行放出贷款大概率要等4-6个月,现在平均3个月就可以放款,这也是房贷回暖的一个迹象。也有中介直接向记者表示,10月份开始,上海很多银行的贷款部门对房贷审批就开始有所松动,11月开始所有的银行贷款额度大量放出。

    浦发银行的一位客户经理告诉记者,如果购买二手房的话,年底前签定金合同,可以正常放款,根据目前的排队情况,一个月左右大概可以完成。对于核验价的变化,该客户经理表示,主要根据上海交易中心系统后台实时更新,看成交情况来确定。

    交通银行个人贷款部客户经理也向记者表示,二手房贷款审批需要一个半月左右,放款排队三个月左右。

    孙杨认为,现在房贷相对之前最紧的时候确实有回暖的迹象,但是也没有到很夸张的地步。房贷更多的是根据居民的真实居住需来提供支持,因为之前已经明确需求的刚需客户,可能在政策收紧时暂缓了购房计划,现在在逐渐地给他们恢复贷款,所以把“房贷放松”理解为“精准调控”更合适。同时,现在的房贷政策核心还是利好新房,二手房压力还是比较大。可以看到第五批次,包括即将出来的第六批次认购在对新房的价格管控还是比较严的。

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