编者按：楼市调控持续深入，土地溢价被控，新房价格被限、二手房价被“指导”，“自主买卖平台”频繁敲打，房地产进入“深冬”，多城二手房交易量直接下滑，中介人员流失严重，面临楼市变革大势，房产中介应该如何抉择？乐居深入一线，直击全国重点城市房产中介生存现状。

乐居买房苏州（编辑 suty）“拿完最后一个8k的保底薪资我就走了”，刚入行不到半年的应届毕业生任可（化名）已经在着手寻找新工作了，不考虑再做这行了，他觉得师傅说的有道理，这个行业要不景气了。

图源：乐居云图

“以前每个月能有十几单成交，最近门店都没什么单子，7、8月份更是寥寥无几。我现在已经递交了离职申请，准备跳槽贝壳了。”在中介行业深耕4年的王陆（化名）此前一直在苏州一家当地中介门店任职，刚入行的那两年收入不菲，但这两年收入骤减，最终决定跳槽去龙头品牌试试。房产中介行业的寒冬提前到来了吗？

#01

同比下降28.7%

苏州中介门店开单量走低

我们先来看看苏州二手房市场的销售数据。

2020年8月至2021年8月，一年间苏州二手房成交量起伏不定，在今年6月达到峰值，近两个月成交开始疲软，持续下跌。信义房屋数据统计显示：2021年8月，苏州市区二手房成交4534套，环比上月（4653套）下降2.6%，同比下降28.7%。有中介表示，8月二手房成交量大降或与全国关于学区房改革的报道有关，不少购房者观望情绪变浓。

根据贝壳网显示，苏州二手房挂牌数量已达到102216套，要知道此前苏州的存量住宅库存可是一直死守在10万套以下的。如此大的库存量下，苏州中介行业面临的却是去化难、成交周期延长等困境。

图源：贝壳（统计时间：2021/9/18）

从挂牌价格来看，2020年1月至今，苏州二手房挂牌价一直处于缓慢上升的趋势。8月，全市二手房挂牌均价22407元/平米，环比上月（22073元/㎡）上升1.5%。【注：价格统计为市场挂牌价格，不代表实际成交价格】

图源：信义房屋

虽然，二手房挂牌价整体稳中有升，但也不乏降价的房源。据诸葛找房数据显示，苏州金九开局之际，在售二手房房源降价房源量远超涨价房源量。

图源：诸葛找房

多数二手房房东都会通过一些小幅度的降价来吸引购房者的点击欲望，但基本降幅不大。部分成交房源还曾多次调价，但基本上挂牌价和成交价相差不会太过悬殊。

图源：链家

一位家住相城区的董欣欣（化名）告诉小编：“有了小孩后一直想置换个大房子，但是要等现在住的房子卖掉才有钱买新的。房子去年就挂了，中途也降了一次价，现在还没卖出去，偶尔有几个人过来也是随便看看。如果实在不好卖，我可能要再降一点价了。”

有这样想法的房东不算少数，考虑到行情不好，会选择降价以促进成交。但至于断崖式下降的房源，在苏州基本上属于个例，绝大部分购房者若不是事出紧急都不会抛售自己的房产。

家住姑苏区的林澜（化名）表示，他之前手头有几套房，但是感觉近两年二手房市场不容乐观，已经打算出手一些了，手上还是多留一些现金稳妥一些。但也只是先在中介门店挂着，不考虑降价，反正并不着急变现。我们还对话到了在江苏银行工作的吴经理，他认为：“尽管现在银行贷款利率居高不下，放贷周期大幅延长，但来咨询办理购房贷款的购房者依然不在少数。长期来看，房产市场不是一个会走向没落的行业，现在只是一个暂时的震荡期。”由此可见，尽管诸多购房者对当下市场持观望状态，导致成交周期大幅延长，但多数买卖双方都对房地产市场的长期发展持看好态度。

买卖双方姑且能让“子弹再飞一会”，可中介们还能熬吗？

#02

楼市横盘震荡

地方中介门店生存遇困

房地产行业的政策调控早已不是什么新鲜事儿，但唯有今年的调控对房产中介撼动较大。事实上从去年疫情开始，就有不少小房产中介门店“收拾包袱”慌忙离场。不同于此前的新人流失和业内流转，最近不少资深中介更是选择离开了这个行业。

我们姑且称之为房产中介受挫元年。

今年以来，苏州二手房正式被纳入监管体系，深圳、无锡等地相继出台二手房指导价、杭州上线“个人自主挂牌房源”功能……苏州二手房市场不仅买卖双方人人自危，房产中介门店的生存也遇到了困难。

杭州市二手房交易监管服务平台官网截图

据苏州乐居编辑团队实探，对于像古城南门、园区奥体、园区湖东、新区狮山等二手房流转频率较高的区域，一条街道（方圆1公里内）往往聚集着大、中、小品牌等近10家中介门店，即便行情不好，但这些区域内的蛋糕够大、单子够多，中介门店仍可维持运营。

但除此以外的多数区域，就比较“危险”了。

今年以来，苏州许多“夫妻店”面临生存危机，纷纷选择闭店退场。如今苏州二手房市场的蛋糕主要由贝壳系和链家分食，而贝壳系的占比则越来越高了。有总部平台支撑的贝壳系和链家门店，相较于“白手起家系”的地方小中介门店，避险能力更强。

中介门店实景

不论是行情骤冷下的苦苦支撑、或是跳槽、还是跨行就业，对于中介从业者来说无疑都是一场艰难的决策。

黄雷（化名）所负责的房产中介门店位于苏州市高新区，在此大浪淘沙的境地下，相比于苦苦维营，他选择做出改变。他告诉小编：“一毕业就干了中介，转眼已经十年了。此前我一直在一家比较小牌的中介门店工作，无奈2020年前后，贝壳旗下的德祐疯狂扩张，收入直线下滑。最终决定跳出舒适区，更换平台，与他人合伙成立了自己的德祐门店。”

工作日的下午4点，小编在奥体一家房产中介门店门口发现，门口站着几名中介聊天玩手机，来打发时间。玻璃门上的招聘广告早已褪了色，开始泛白。

据了解，由于成交量减少，不少同事选择跳槽甚至回老家转行了。一名店内工作人员告诉小编：看他们转行自己也想过，但是对这行很熟悉了，现在人到中年，转行对他来说或许很难维持现下的收入。不难发现，越来越多的中介开始涉猎新房代理业务，协助新盘分销。尽管新房代理有确客难、回款慢等弊端，但对中介人开展业务来说也算是“另辟蹊径”了。

中介在售楼处踩盘

#03

政策调控下 购房者更趋理性

中介行业走向标准化时代

除了此前园区颁布的“九年一学位”等调控政策外，今年7月颁布的双减政策对二手房冲击也不小。苏州再次提及教师轮岗制度，致使众多购房者，特别是有学区房购置需求的购房群体，开始持观望态度。

家住吴中的许女士说：“小孩明年上小学，本来打算今年下半年换个园区的学区房，看到很多消息说学区房政策以后可能要变，我想先等等看。其实我还是蛮喜欢现在住的地方的，除了学区一般，其他各方面都很好，交通、购物都很方便。”除了国家和地方政策的调控，贷款利率对二手房市场的影响也很大。今年，各大城市房贷利率普涨，个别城市贷款利率相继“破7”，甚至是停贷，贷款难直接导致了二手房流动性下降，准购房者观望情绪更加浓厚，消费心理更趋理性。

目前，除了政策层层管控的大环境下，苏州市场上涌现了不少热门的倒挂新盘，让许多有二手房置业需求的购房者转战新房市场，苏州存量住宅略显下风。不少中介门店在此逆境下开始思考，如何适应宏观环境的变化，生存下去或逆流而上。

一名中介门店店长告诉小编：“当前市场，买方都趋于理性，成交周期变长，这个时候考验的是经纪人的综合素养。所以接下来我们自己还要随时充电学习，另外重点还是要转向新伙伴的培育，只有更多的资浅伙伴成长起来，团队才会更加强大。”

曾经手握高溢价薪资的中介行业，在今年迎来了一个相当值得纪念的“拐点”。政策层层加码、利率节节攀升等影响，都在指引中介行业趋稳，去其糟粕，取其精华——淘汰服务差、信誉差的，留下经验丰富、大众认可的中介门店。

只有不断精进自身的专业和服务，才能给客户更全面的置业建议。

总的来看，与其说是中介行业遭受打压，不如说是步入正轨。其实从苏州乃至全国最近5年的市场来看，2016年、2019年的市场表现过于火热，跟当下形成了鲜明对比，因此造成了如今中介行业创收的落差感。接下来很长一段时间，稳定的成交量价，这才是二手房市场的一个常态。

结语：“24小时待命”、“没客户”、“被抢单”、“扣平台费”、“业绩差”随便一个点都足以成为任何一个当代打工人离职的原因，但这却是中介们的日常。

中介行业，称得上是一支尽管繁华不再、往昔辉煌零落成泥，也终将逆流而上的大部队。你看好中介行业吗？欢迎留言讨论！