评测|曲江二期、地铁口、高性价比 旺座城海德堡PARK全维度测评

    乐居买房 2021-10-15 09:23

    曲江新区位于西安市东南区域,以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心,是西安市城市中心区的重要组成部分,该区域一期、二期都逐渐饱和,想在曲江买新房无疑是一件“较为困难”的事,旺座城海德堡PARK作为曲江二期核心区的楼盘,地理位置、口碑、物业等都较好,还有20#、22#楼价格已经公示,待拿证推售,这个楼盘究竟怎么样呢?

    项目概述:地处曲江,距离地跌五号线黄渠头站约600米,项目最后两栋楼价格已公示,主力户型:163、221㎡。

    适合人群:约163㎡户型总价245万起,适合想置业曲江的刚改和改善客群。

    项目亮点:

    1、性价比高

    20#、22#楼是小区最后两栋楼,两栋楼基本都已封顶,准现房。

    均价17575-18006元/㎡,性价比高,增值性、保值性强。

    2、教育优势 曲江一中学区

    项目自带国际双语幼儿园,项目周边3公里范围内有多所学校。2021年教育局的学区划分里,海德堡划分的是曲江第七小学和曲江一中,曲江一中距离项目约3.2公里。

    3、双地铁环绕 出行便捷

    海德堡PARK周边双地铁环绕,距离地铁5号线黄渠头站约600米,距离在建中的地铁8号线植物园站约300米。

    4、环境优美 配套齐全

    项目5公里范围内有近10座公园,南侧紧邻新植物园,步行约1.4公里,另外,项目距离曲江创意谷约600米,项目斜对面就是旺座曲江。

    区域概述:曲江二期核心地段

    曲江新区位于西安市东南区域,以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心,是西安市城市中心区的重要组成部分,该区域一期在大雁塔以及大唐不夜城、曲江池遗址公园等旅游产业的带动之下,已经发展饱和。二期近年来在文化产业聚集区(QCIC)和西安中央文化商务区(CCBD)为两翼的带动下,已经是西安高端改善“三足鼎立”的其中重要一“足”。

    目前曲江不管是一期还是二期,都已经发展成熟的区域。区域内有地铁4号线的带动,到往航天城板块以及大雁塔、城墙内主城区、大明宫板块以及经开核心区,还有建设中的地铁八号线,横贯主城区。雁翔广场、正荣彩虹谷、曲江创意谷、旺座曲江等商业综合体满足区域的休闲购物需求,未来,随着中央文化商务区内华润万象汇等超级商业综合体的落位,会更一步提升该区域在西安市的影响力。

    旺座城海德堡PARK位于曲江新区·雁翔路与南三环交汇处东北角,该区域属于曲江二期板块,目前该区域发展和配套成熟,整个板块内配套商业有曲江创意谷,金辉环球广场等,另外还有杜陵遗址核心保护区等公园来营造生态环境。

    曲江二期在居住舒适度上与一期没有可比性,目前从市政规划及招商引资项目来看,曲江二期还有巨大的提升空间,产业、房企的汇集印证了该板块蕴含的价值。从前期的中海,金辉、保利、金地、招商、阳光城等品牌房企争相进驻,到现在的碧桂园、融创等均推出高端改善盘。就注定了这个区域已从前期的刚需刚改转变成改善的市场,那么低于置业门槛自然也有一定的要求,如今,置业曲江二期板块已非易事。

    产品特色:改善产品 高绿化率

    旺座城海德堡PARK分四期开发,项目总占地约182.85亩,共规划20余栋住宅,总建面50万平米,容积率3.49,绿化率达50%,豪盛物业。

    此次公示的20#、22#楼是小区最后两栋楼,是小区的收官之作。两栋楼共计226套房源,一栋小高(17F),102套房;一栋高层(31F),124套房。房源面积约136-221㎡,主力户型为163、200、221㎡四室户型,均价17575-18006元/㎡,均为毛坯交付。因为整体面积较大,因此属于改善产品。

    项目拥有国际双语幼儿园,自带10万建面集中商业,还有6000平运动主题会所、室内外双泳池等配套。

    户型分析:南北通透 多个观景阳台

    户型1:约163㎡四室两厅两卫

    约163㎡四室三开间朝南,客厅面宽4.2米,主卧面宽3.9米,次卧面宽3.7米,南向总面宽11.8米,进深14.4米,层高约3.05米。

    客厅卧室观景阳台,尽揽窗外园林美景。该户型南向三个阳台,是项目的亮点。既能加大房屋采光面,保证室内日照充足,又可以存放居家闲置物品,增加房屋使用率。

    主卧带步入式衣帽间和主卫形成套件,可以充分保证居住私密性。

    从动线上看,主客房分区得当。次卧和书房朝北,整体户型南北通透,不过进门后的前厅,面积稍显浪费。

    户型2:约200-221㎡四室两厅三卫

    约200-221㎡四室整体户型空间布局趋于方正,户型得房率高,室内各个空间划分明确;四开间朝南,既保证室内日照充足性,也保证居室间的私密性。

    双套房设计,独立衣帽卫浴间,能充分保证家人的居住生活品质。户型南北通透,具有优异的通风和采光性。斜角空间少,不会造成室内面积浪费。

    U型厨房,有明窗,拥有长期良好的光照和通风环境。厨房与饭厅紧密相联,方便备餐与用餐,另外,以油烟为主的污浊空气易排除,难以在室内停留,利于身心健康。

    交通出行:双地铁环绕 出行便捷

    海德堡PARK周边双地铁环绕,距离地铁5号线黄渠头站约600米,距离在建中的地铁8号线植物园站约300米。地铁八号线是西安地铁线路中目前唯一规划的环线,连通曲江、城南、高新、大兴新区、经开、浐灞等热点区域,换乘线路多,出行便利。

    500米范围内有4个公交站点,距离243米的南三环登高路口公交站,经过的公交线路有128路、131路、270路、701路;距离277米的登高路黄渠头三路口公交站,经过的公交路线有37路、45路、128路、187路等,去往各个区域都比较方便。其中,37路可直达钟楼,45路可到达城西,128路横贯曲江一期和二期。

    旺座城海德堡PARK周边路网发达,西临曲江商业主干道雁翔路,东临公园南路,南临交通动脉南三环,北临黄渠头南路。自驾出行较为便捷,不过早晚上下班高峰期时,略为拥堵。

    周边配套:学校、公园、医院俱全

    除项目自带双语幼儿园外,项目周边3公里范围内有多所学校。和曲江德宏学校仅一街之隔,另外,曲江第七小学距离项目约670米,曲江第二小学距离项目约1.2公里,曲江第12小学距离项目约1.2公里,康桥国际学校(曲江校区)距离项目在约1.3公里,2021年教育局的学区划分里,海德堡划分的是曲江第七小学和曲江一中,曲江一中距离项目约3.2公里。

    项目5公里范围内有西北妇女儿童医院、武警陕西省总队医院、陕西省第四人民医院、西安市第九医院等,其中,距离西北妇女儿童医院约1.8公里,西北妇女儿童医院是陕西省卫生健康委直属的三级甲等妇女儿童专科医院。

    项目5公里范围内有近10座公园,南侧紧邻新植物园,步行约1.4公里,另外,距离曲江青年森林公园约1.6公里,距离杜邑遗址公园约1.8公里,距离曲江运动公园约950米,距离雁鸣湖休闲公园2.8公里,距离曲江池遗址公园约3.4公里。

    商业方面,项目距离曲江创意谷约600米,旺座曲江也在项目斜对面,日常吃喝玩乐和逛街等需求都可以满足。

    价格分析:性价比高

    在售均价:

    20#楼均价18006元/㎡,

    22#楼均价17575元/㎡。

    曲江整个区域新房屈指可数,区域发展饱和,可供开发的土地有限,因此,区域主要是二手房市场。在西安,高新、曲江两个区域是二手房价格最高的两个区域,在2021年上半年,区域内品牌房企、次新房涨幅惊人。

    在7月9日,西安住建发布首批102个住宅小区二手住房成交参考价格,涉及曲江的楼盘较少。但是,10月13日,第二批指导价名单中,高新、曲江楼盘占比较大。中海紫御华府成为本批次曲江板块二手房价最高项目,均价36653元/㎡,本批次21个位于曲江板块的小区,拉平均价只有27195元/㎡,21个小区几乎全部进入“7折”区间,差价最大的曲江美好时光的参考价为13434元/㎡,而该小区目前房源销售挂牌单价显示为26421元/㎡,差额比值几乎达到5折。

    在此次第二批指导价名单里也公示了海德堡PARK的二手房指导价,参考价为19024元/㎡。看似和新房价格相当,但是,实际上,小区挂牌均价达到了29207元/平米。

    在随机对购房者进行的调查中,80%的人认为海德堡PARK售价偏低,20%的人认为售价适中。

    结合该楼盘在售均价与板块新房、二手房均价及周边地价综合分析,以及随机的抽样调查,该楼盘价格分析结果性价比高。

    海德堡PARK以南约4公里为年初拍出的地王地块,曲江新区116.892亩居住用地被中国铁建&曲江大明宫置业以“21.5亿元地价+16.8万㎡教育配建面积”拍得,实际可售楼面地价高达24325元/㎡!

    对比来看,海德堡PARK约1.8万元/㎡单价的新房性价比高,再加上物业口碑较好,整体增值性保值性强。

    项目不足:紧邻南三环,噪音较大。



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