乐居财经 高明东 十月的西安，阴雨绵绵中传来阵阵凉意！楼市也在快速降温，黄金周缺乏亮点，二手房带看和成交甚至小幅下滑，楼市的节奏被打乱了。

最忙的三天

10月13日，西安市房产交易管理中心发布了《关于发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格的通告》，内含103个小区二手房参考价，加上首批公布的102个小区，总数已达205个，遍布全城。

《西安第二批103个小区二手房成交参考价公布 最高单价25838元/㎡》
《西安住建局解读二手房“新政” 首批102个小区二手房参考价出炉》

10月14日，西安市二批次集中出让开始，当日共拍卖成交7宗336.084亩住宅用地，龙湖、中海、华发、紫薇、天地源等16家房企参拍，龙湖当日表现抢眼，高新3宗地块落袋，本地国企天地源、紫薇也有所斩获。

10月14日土拍成交明细

10月15日，共成交21宗1492.85亩住宅用地，其中，现场拍卖成交8宗649.546亩，网上挂牌成交13宗843.304亩。龙湖、电建、保利、中天等18家房企参拍，龙湖摘得浐灞、灞桥地块，康佳、电建等4家房企瓜分国际港务区6宗地。

10月14日土拍成交明细

稳准的出手

二手房市场整改，是摆在桌面上的需求了，从今年4、5月部分热点区域的二手房价飞涨开始，二手房维稳就成了市场刚需！从7月9日发布的102个小区二手房参考价来看，下调是个信号，但因为覆盖面较小，未来走势不甚明朗，交易双方深度博弈，市场进入观望期。随着本月13日第二批次二手房参考价的发布，103个小区几乎全部进入7折空间，二手房价全面下调已成事实。

总数205个小区已经有二手房参考价，虽然数量尚不足面面俱到，但是示范作用实实在在体现出来了，降价的信号已经传遍。根据业内人士预测，年内二手房市场成交量将继续下滑，挂牌房源量也将减少，而最明显的则是二手房东们再也不会漫天叫价，针对二手房市场的整顿已经初见成效。

第二批二手房参考价高新降幅较大

另外还值得提到的是，这205个小区的选取是有一定的“潜规则”的，首先避免了和现售新房之间的交叉，换句话说，二手房参考价的出台对于新房售价的影响不会很大；其次目前已经具有二手参考价的小区，大部分都是房龄10年左右的楼盘，房源品质有所保证，同时二手房价的增值空间比较大，即便参考价做了大幅度的下调，仍留有客观的增值空间。

相对二手房参考价的简单直接，集中土拍还是费了一番心思的，毕竟土拍结果对于未来1-2年内的楼市具有极强的指引作用。

10月15日港务区集中拍地

从14、15日的土拍结果来看，地块资源主要集中在高新三期和港务区，这也是公认的热点片区。其中高新三期目前已经云集了中海、碧桂园、阳光城、紫薇、新希望等一线品牌房企，同时周边规划明确，未来发展潜力巨大，而高新整体购买力强劲，有迹象表明，高新三期有望接棒曲江，成为楼市新高地。

港务区的蹿红是从2020年开始的，因为全运效应的加持，该片区的市政规划、轨道交通都已相当到位，加上中粮奥体壹号、融创时代奥城、华润置地未来城市等性价比楼盘大批量铺货，这里被认为是刚需首选，但随着近日多宗地块的成交，港务区楼市可能要变天。

15日港务区成交的地块中，楼面价最高的是西安港于双寨站地铁口摘得的30亩地，为8650元/㎡，毛坯销售价格约18000元/㎡，超过港务区目前均价约3000元/㎡。康佳（华侨城）拿下的的3宗地，整体位置略偏，但毛坯销售价也在15000元/㎡上下。

中冶奥体云璟最新备案价公示

就在14日，市商品住房销售价格公示平台还释放了港务区两大新盘部分房源的备案价，中冶奥体雲璟、华润紫云府精装小高层均价约15600元/㎡，对比土拍地价，前期上车港务区的购房者暗喜不已。

虽然西安土地市场只是在模拟“双集中”，还会偶有地块单独挂牌，但大宗土地出让还是通过年度内两次集中土拍完成，随着18日7宗地块的拍出，西安土地市场将进入一段平静期。

稳定是发展的基础，针对楼市的各类政策更是严格把持这条准绳。不管是二手房参考价的出台，还是2日内的集中土拍，都体现出楼市稳定的大趋势。连续几年的高速发展，是该调整下节奏了。

未来的节奏

根据国家统计局8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，西安新建商品住宅价格环比上涨上涨0.7%，同比去年上涨7.7%，从目前来看上涨趋势还会持续，但不同区域、不同类型的产品，价格将拉开明显距离。

以港务区为例，新房单价2万+在明年1季度就会实现，奥体板块周边将成为浐灞整体的核心区域，而浐灞三角洲附近则会继续拔高产品品质，成为该区域房价天花板。

高新三期的变化相对会分为两个层面表现，首先单价3万+不再是少数，除个别楼盘保持低位照顾下区域内刚需群体外，大部分楼盘会提升至3万以上，少数品质较高的楼盘突破3万5也不奇怪，这点猜测几乎可以断定在龙湖新得地块上得到印证；其次，为了保证利润空间，产品交付标准返回到毛坯房状态也极有可能，这点趋势并非开发企业一意孤行，也有购房群体的呼声在内。

房价高了，买房更难了，是这样吗？别忘了二手房市场的存在！二手房参考价虽然在短期内会拉低市场预期，但长久来看，将逐渐形成对于新房市场的补充，这个过程中二手房贷的申请周期也至关重要！

二手房可能在相当长的一段时间里，会以“捡漏”和“淘宝”的方式存在，也就是说机会永远会留给有准备的人，二手房经纪人需要咬紧牙关熬一阵子了，但就像此前有位房产经纪说过的，“市场始终存在，购房需求也不会消失，我们需要的是耐心和时间！”

没有什么是一成不变的！当楼市变奏曲响起，购房者更要擦亮双眼，保持冷静，精准判断，果断出手！