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专题 | 70城“十四五”住房发展规划细分解读

克而瑞 焦点解读
发布于 2021.10.19 07:39 阅读:1.1w

全国“十四五”规划定调:因城施策落实“三稳”,租赁、保障协同发力缓解大城市住房难题。盘活存量土地资源,探索跨区域交易,实现市场化配置集约化管理。各城市“十四五”规划都有哪些亮点?哪些城市将进入发展快车道?房地产市场前景更为可期?

01

租赁为抓手解决大城市住房难题

城镇化仍是制度红利

一、因城施策落实“三稳”,租赁、保障齐发力缓解大城市住房难题

“十四五”时期将完善住房市场体系和住房保障体系,加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。

对于住房市场体系,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化城市政府主体责任,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲,现阶段地价、房价仍是不能碰的红线,一旦市场出现过热的征兆,短期内城市地价、房价过快上涨,调控政策大棒必将尾随而至。具体而言,完善房价地价联动机制,热点城市或将效仿北京、上海,商品住宅用地出让实行限房价、竞地价,指导开发企业理性拿地。严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”,严控个人住房贷款投放节奏,并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度,尤其要加强信贷资金用途管理,严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。以税收调节为主要手段,打压市场投资炒作氛围,例如增值税征免年限从2年提升至5年,延长住房持有年限,规避寄望于短期房价上涨后投资套利。

压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言,土地供应要有供有限,适度降低土地出让价格,尤其要增加平价地以及低价地供应,给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费,那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项,其对市场拉动力也将更为直接有效。

对于住房保障体系,切实增加租赁住房和保障房供应,解决好大城市住房突出问题。

加快发展住房租赁市场,土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,并保质保量完成。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房,既要用活增量土地资源,更要挖潜存量土地资源,缓解大城市长期供地压力。

地方政府要多渠道筹措保障资金,地方财政更要安排专项资金,并通过提前告知、预拨等方式,加快财政资金拨付进度,全力支持租赁住房和保障房建设,确保保障工程项目都能顺利开工、按时完工,顺利达成住房保障目标。

规范市场化租赁住房发展,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。长期来看,租赁市场监管要制度化、常态化,资金监管仍是重点领域,既要加强对租金、押金使用情况的监管,又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。

二、盘活存量土地资源、探索跨区域交易,实现市场化配置集约管理

“健全城乡统-的建设用地市场,统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。改革土地计划管理方式,賦予省级政府更大用地自主权,探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。”

推进土地出让制度改革,实现土地资源市场化配置、集约化管理。一方面,积极盘活闲置的存量土地资源,在坚守18亿亩耕地红线的大前提下,推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革,以期释放一定数量的供地指标,缓解城镇建设用地供应压力,实现土地资源集约化管理。与此同时,农业转移人口也能获得一笔相对可观的补偿性收入,使其能免除后顾之忧,更快地融入城市生活。

另一方面,以市场化配置之手,结构性调节不同规模城市建设用地指标,探索全国建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制,超大规模城市通过跨区域交易可以获得更多的供地指标,结构性舒缓长期所面临的供地压力,中小规模城市也能适度抬升土地出让价格,最大程度实现土地资源更优化配置。

三、新型城镇化仍是房地产行业制度红利,户籍制度改革成“助推剂”

四、优化生育政策、高校入学率升至60%,支撑楼市成交整体走稳

五、基本完成21.9万小区旧改、惠及4千万户,或将延缓购房消费

8月31日,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。会上,住建部表示“‘十四五’期间,我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造目标。”

作为重大的民生工程、发展工程,近年来旧改明显提速,2017年开始试点探索,总结推广实践经验,2019年全面推进,中央安排财政补助资金支持,2020年《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》出台。

数据显示,2019-2020年,全国累计新开工改造城镇老旧小区5.9万个,惠及1088万户居民,2021年,计划新开工改造的老旧小区5.3万个,涉及居民900多万户,截至7月底,已开工建设4.22万个小区,涉及764万户,占整个年度目标的78.2%。以此推算,“十四五”期间21.9万个城镇老旧小区改造预计将惠及超过4000余万户家庭。

实施城镇老旧小区改造,完善水电路气信等配套基础设施,增加养老、托育等公共服务,有利于改善居民居住条件和生活环境,增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。但就房地产市场而言,旧改不似棚改货币安置,并不创造增量购房需求,恰恰相反,居住条件改善反而会延缓购房需求释放。

六、市场份额向城市群和都市圈集中,核心与卫星城市市场价值重构

02

样本70城具有

关注度、可得性和代表性

一、基于城市基本面、市场需求两大维度筛选70个样本城市

1、一二线城市近乎全覆盖,占全国41%GDP、27%常住人口

一二线城市区域优势显著,经济基础雄厚,人力资源丰富,市场空间广阔,强省会战略加持下,发展前景值得长期看好。数据显示,37个一二线城市2020年地区生产总值接近42万亿,约占全国GDP比重的41%,常住人口达到38580万,占全国总人口比重27%。与此同时,一二线城市也是市场关注的重点所在。

鉴于此,我们着重查找并分析了36个一二线城市的十四五规划纲要内容,包括4个一线城市和32个二线城市,基本实现一二线城市全覆盖。仅乌鲁木齐由于暂未对外公布规划纲要全文,未被纳入样本城市范围。

2、三四线覆盖11个城市群,无锡等GDP万亿、临沂等常住人口千万

选择三四线城市样本时,我们的考量重心在于城市基本面和市场需求,并据此设置了两大基础筛选指标:第一,GDP,直观反映城市经济基本面;第二,常住人口总量和增量,间接反映房地产市场需求充裕程度。

基于上述筛选标准,我们首先选择了5个万亿GDP三四线城市作为样本,其中,无锡、佛山、泉州、南通2020年GDP已经突破1万亿,力压厦门、昆明、沈阳等二线城市,进入全国GDPTOP25城市行列。“准万亿GDP城市”东莞2020年地区生产总值达到9650亿元,名列全国第24,GDP高出第25位烟台近2千亿,按照6%左右的增速保守估算,2021年东莞GDP突破万亿几乎没有悬念。

其次,以GDP超过3千亿、七普常住人口超800万或较六普增长50万人以上为具体筛选标准,筛得了13个强三四线城市。典型如临沂,是山东省第一人口大市,七普常住人口数多达1102万,巨量的人口基数为房地产市场奠定了坚实的需求基础,临沂楼市发展相较省内其他三四线城市也更为良性。

又如金华、惠州、中山,由于劳动密集型产业发达,长期吸引外来人口流入,七普常住人口较六普增长超过100万,金华人口增长更是多达169万,珠海七普常住人口较六普增长87万,十年增幅高达55%,增量人口为房地产市场注入了源源不断的购买需求。

经过以上两轮筛选,我们发现,万亿GDP和强三四线样本城市主要集中在长三角、粤港澳地区,为了增加样本城市的代表性,我们扩大了筛选范围,将研究样本区域覆盖范围延展到其他9大城市群。结合各城市十四五规划纲要的公开情况,最终选择了钦州、烟台、襄阳、驻马店等16个城市作为样本。

综合三轮筛选来看,进入样本库的三四线城市总计34个,覆盖长三角、粤港澳、成渝、长江中游、山东半岛、中原、粤闽浙沿海等11个城市群。

二、厦门等10城GDP进阶万亿,济南等7省会城市提升首位度

1、厦门、昆明等10城GDP进阶万亿,深圳更将突破4万亿

2、济南、郑州等7省会提高首位度,合肥、武汉等提升全国排名

3、三四线提高省内排名,临沂、岳阳等发展县域经济打造百强县

03

共性:住房以租赁为抓手

保障覆盖率提高至30%

一、北京新增租赁房超40万套居首,南京、常州等保障房覆盖率超30%

纵观“十四五”住房发展规划,绝大多数城市均明确提出:完善住房市场和保障体系,加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

具体而言,北京、上海、成都、济南等多个一二线城市皆重点发展住房租赁市场,加大租赁住房供应力度,并提出了明确的租赁住房供应计划。例如北京,“十四五”期间将新增租赁住房供应不低于40万套。又如上海,到2025年形成租赁住房供应40万套以上。而在土地资源异常紧俏的厦门,同样增加租赁住房供应,到2025年累计新增租赁住房8.5万套。

相对而言,三四线城市外来人口基数毕竟有限,租赁市场需求着实平平,个别三四线城市即使提出了租赁住房供应计划,较一二线城市仍存在数量级的差距。例如济宁,2025年建成公共租赁住房1040套,较长沙建设1万套公租房相差甚远。

南京、宁波、常州、温州等二三线城市均着力提高保障性住房覆盖率,普遍达到30%附近。典型如南京,到2025年城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于31%,常州更是达到34%。温州、嘉兴略低,到2025年城镇住房保障覆盖率同样达到25%以上。

郑州、银川、淄博等更为聚焦,重点解决新市民和困难群体住房问题。例如郑州,“十四五”时期新增筹集保障性住房23万套,解决约50-70万引进人才和新市民新就业人群住房保障需求。又如银川,到2025年新增中低收入保障500户,新增外来务工人员1000户,新增就业大学生保障1500户。

二、广州、重庆、南通等增加租赁用地供应,利用集体用地改建租赁住房

三、杭州、岳阳等通过补贴提高保障覆盖率,南宁、芜湖等降低租赁税费

四、上海、合肥等坚持房住不炒、完善长效机制,北京因区施策落实三稳

五、因城优化供应结构,上海等增加中小户型,鞍山等增加改善住房

04

共性:土地控增量挖潜存量

发展跨区域市场化交易

一、北京建设用地规模约束性下降,深圳、东莞加大收储保障土地供应

“十四五”时期,多数城市并未明确建设用地规模这一约束性指标,仅限于北京、深圳、武汉和东莞4城有所提及。

具体而言,到2025年,武汉城镇建设用地规模1200平方公里。2021年,武汉计划供应国有建设用地4667公顷,较2020年增长约10%。其中,住宅用地计划供应1200公顷,同比下降21%,直观反映武汉在适度增加国有建设用地供应的同时,住宅用地供应仍要有所控制,以便将更多的土地资源用于城市基建、工业、公共服务等领域。

深圳、东莞加大土地收储力度,利于保障土地供应,维稳市场预期。例如东莞,到2025年实现收储整备土地超过5万亩。又如深圳,通过城市更新和土地整备,到2025年实现直接供应用地10平方公里、储备用地40平方公里、综合整治用地45平方公里。

北京则严令“十四五”时期城乡建设用地规模保持下降趋势。2021年,北京建设用地总供应计划3710公顷,较2020年基本持平。其中,住宅用地计划供应1060公顷,较2020年增加60公顷。值得一提的是,商品房用地仍保持600公顷不变,租赁住宅用地则由130公顷提升至300公顷,净增长170公顷,说明北京土地供应仍向租赁住房建设倾斜,全力支持租赁市场做大做强。

二、重庆、金华等强化土地集约利用,严控增量并挖潜存量土地资源

三、烟台、驻马店等城乡建设用地同权同价,过半土地财政支持农业农村

四、广州、佛山等探索跨区域交易,实现不同规模城市土地资源市场化配置

05突出点:8大维度

详解70城“十四五”规划

一、城镇化:以县城、特色小镇为载体,重庆城镇常住人口增113万居首

1、重庆、徐州等城镇常住人口增长皆超50万,厦门、中山等低于5万

依据“十四五”期间各城市城镇化规划进程,基本可以划分为以下三类:

其一,郑州、徐州、驻马店等城镇化仍处快速增长期,预计“十四五”期间城镇常住人口增量皆超40万人。例如徐州,到2025年末城镇化率将达到73%,较2020年末净增长7.4个百分点,预计“十四五”期间城镇常住人口或将增长约66.9万人。又如重庆,城镇化率将由2020年末的69.5%稳步提升至2025年末的73%,净增长3.5个百分点,城镇常住人口有望增长约113.5万人。更有甚者如驻马店、阜阳,到2025年末城镇化率将分别提升至53%和47.2%,依旧维持在较低水平,预示着城镇化仍有较大的挖潜空间。

其二,济南、南宁、泉州等城镇化进入平稳增长期,预计2025年末城镇化率将突破70%,城镇常住人口增量依旧保持在10-30万人区间。例如济南,到2025年末城镇化率将提升至77%,较2020年末净增长3.5个百分点,预计“十四五”期间城镇常住人口或将增长32.6万人。又如嘉兴,“十四五”期间城镇化率或将提升3.7个百分点至75%,城镇常住人口或将增长约19.8万人。

其三,厦门、太原、中山等城镇化进入低速增长期,“十四五”期间城镇常住人口增量或将低于5万人。例如厦门,到2025年末城镇化率将达到89.5%,较2020年末仅增长0.1个百分点,“十四五”期间城镇常住人口或将增长0.5万人。又如中山,“十四五”期间城镇化率或将为微增0.3个百分点至87.2%,城镇常住人口或将增长1.1万人。

值得一提的是,武汉、杭州、大连等城镇化率实现下限区间管控,不再制定具体的增长目标。例如武汉,2020年末城镇化率达到84.3%,2025年末城镇化率预期目标高于84%。又如贵阳,2020年末城镇化率达到80.1%,2025年末城镇化率预期目标高于80%。主要原因在于武汉、杭州、大连等城镇化进程早已进入低速增长期,城镇化率皆超80%,剩余待转移的农业人口已然不多。人口发展目标逐渐由“量的增长”转变为“质的优化”,主要涉及优化人口结构、提高人口素质等。

2、武汉、赣州等放宽落户限制,推动农业转移人口带权、带资进城

3、合肥、中山等推动教育、医疗、住房等公共服务常住人口全覆盖

4、石家庄、长春等以县城、特色小镇为重要载体推进就近城镇化

二、人才引进:济南、温州等引进高校生超50万,武汉高达100万

1、近半城市引进高校生超50万、高技能人才超20万,武汉吸纳100万大学生

“十四五”时期,40个二、三线城市落地人才引进计划,多管齐下重点引进四大类人才,包括行业领军人才、创业型人才、高校毕业生和高技能人才。其中,高校毕业生、高技能人才成为重点引进领域。

在公布引进高校毕业生数量的16个城市中,近半城市引进高校毕业生达到50万人以上。例如济南,5年新落户高校毕业生80万人以上。又如武汉,吸引大学生留汉就业创业100万人。三四线城市中的温州同样数量可观,累计新引进大学生60万人以上。岳阳引进高校毕业生数量相对较低,5年内吸引储备300名博士生、4000名硕士生、5万名大中专毕业生在岳就业创业。

而在已经公布引进高技能人才数量的20个城市中,近半城市引进高技能人才超20万人。例如宁波,新增高技能人才25万名,占技能人才总数比例超过35%。又如温州,累计新增技能人才40万人以上。反观,徐州、淄博、银川和烟台等引进高技能人才均低于5万人。例如淄博,到2025年新增高级技能人才2万人。又如烟台,每年新增高技能人才1000人以上。

2、上海、南京等强化人才教育、医疗等服务保障,重点解决人才住房难题

3、芜湖、济宁等探索柔性引才模式,在科创人才汇集的城市设立“人才飞地”

三、生育:哈尔滨、惠州等降低养育负担,实现适度生育保障人口自然增长

1、宁波、惠州等降低生育、养育、教育成本,促进人口长期均衡发展

2、上海、哈尔滨等发展普惠托育服务,降低婴幼儿养育负担以便提升生育率

四、城市更新:棚改缩水成都仅1万套,旧改提速重庆达1亿平

1、棚改基本进入尾声成都低至1万户,其对楼市拉动力将大幅减弱

“十四五”期间,绝大多数城市棚改将进入尾声阶段,棚改计划开工量仍将持续下滑,其对房地产市场拉动力也将大幅减弱。

从公布“十四五”棚改目标的12个城市来看,成都、银川、济宁等棚改规模均显著缩量,棚改计划开工量皆不足2万套,成都更是低至1万户。仅限于重庆、温州个别城市仍有一定的棚改规模,但较“十三五”历史高峰期相差甚远。典型如重庆,“十四五”期间将实施10万户棚户区改造,“十三五”期间则累计完成棚户区改造24.78万户,降幅多达60%。

2、旧改显著提速重庆多达1亿平,延缓购房消费甚至拖累楼市成交

“十四五”期间,旧改将显著提速,北京、大连、南宁等均力争完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。

从公布“十四五”旧改目标的19个城市来看,杭州、济南、宁波等一、二线城市旧改规模均达到2000万平方米以上,徐州、淄博等三、四线城市同样突破1000万平方米。例如重庆,“十四五”期间将实施1亿平方米老旧小区改造。又如上海,到2025年分类实施旧住房更新改造5000万平方米。

区别于棚改创造了大量的增量购房需求,成为房地产市场持续转暖的催化剂,旧改加速推进则将延缓居民购房消费,在一定程度上将拖累楼市成交上行空间。

五、居民收入:稳步增长广州升至10万元,优化收入分配实现共同富裕

1、居民收入保持平稳增长广州达10万元,市场购买力将持续提升

2、广州、石家庄等扩大中等收入群体,缩小城乡收入差距实现共同富裕

六、产业:杭州、重庆等培育万亿产业集群,深圳、南京等成科创高地

1、成都、杭州等打造万亿级产业集群,台州、潍坊等主导产业破千亿

2、科创驱动增加研发投入促进成果转化,深圳、南京等将成科创高地

3、武汉、郑州等服务业占比超60%,重庆战略新兴产业规模万亿

七、交通:南通、泸州等迎政策红利,重庆、北京等轨交枢纽突显

1、南通、苏州等建设新机场,重庆高铁里程超2000公里

2、泸州、济宁等轨交实现零突破,北京总里程达1600公里

八、城市群:在核心城市辐射下,唐山等卫星城市市场更具潜力

1、北京、上海等核心城市在产业、交通等领域引领区域协同发展

2、唐山、阜阳等卫星城市融入都市圈,承接产业及非核心功能转移

3、南京等发达地区定向帮扶鞍山等落后地区,缩小区域发展差距


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