澳海·云杉赋测评报告：总价66万起 买九年一站式教育 品质住区

一线视角，带你买房不迷路。本期测评楼盘——澳海·云杉赋。

一、项目概述

坐落于沈水产业新城板块，九年一站式教育，规划88-118平米小高和洋房产品。

二、适合人群

总价区间为66-106万，适合对于居住环境、教育配套要求比较高的刚需及刚改置业人群。

三、区位优势 ：浑河南部新兴发展板块

澳海·云杉赋位于苏家屯区。苏家屯区，是沈阳这座区域性中心城市连接辽宁中部城市群的一个战略门户。坐拥沈阳南站综合枢纽及东北最大铁路货运编组站，航空、高铁、高速、轨道、快速路网密集交汇，是东北地区重要的交通枢纽和物流基地。沈阳国际展览中心坐落于此，驱动沈阳国际商贸业加速发展。

近年来，苏家屯区主要经济指标保持快速增长，三大主导产业不断壮大，食品饮品等轻工业产值占全区规上产值的57.5%，汽车零部件产业纳入全市汽车发展总体布局，都市文旅业态日益丰富。

随着二环的南移，政府南迁以及自贸区的落定，苏家屯区的新南站和会展中心等板块崛起，万科、华润置地、中海、大悦城控股、恒大等品牌房企不断进入，目前苏家屯区虽然仍是沈阳的价格洼地区域，但也不失为当下热门的置业区域。

澳海·云杉赋位于沈水产业新城板块，沈水产业新城地处铁西区、于洪区、苏区三区交汇处，是城市重心南移的承接区域，是浑河南部新的经济发展地带，凭借着区域明显的利好优势，沈水新城由此逐步崛起。

从交通上看，板块内主干道中央大街接驳苏区与铁西经济技术开发区，未来该板块的居民们出门将直接跨越浑河，上班路上不再绕远路和担心交通堵塞。值得一提的是，中央大街桥直接将铁西区与苏家屯区域连成一体，未来将达成区域经济、文化、生活一体化。

从生态资源上看，板块位于浑河岸、邻近沈水幸福公园、沈水见学公园等绿色生态景观，生态资源丰富。

从产业发展上看，板块内的沈水生态科技创新城，规划打造“一心一带三片区”的空间布局结构。一心为政务商务中心，规划建有展示馆、行政中心等城市商务配套；一带指浑河滨河发展带，打造湿地景观和生态空间；三片区为活力研发创新区、生态主题居住区和新兴产业示范区。

随着城市的建设，中心的土地资源逐步饱和，为了缓解中心的压力，往往会顺应城市发展需要，打造新的城市中心。随着地铁6号线的开通，交通上的进一步加持，必将助力沈水产业新城板块的进一步发展。

四、产品特色：园区打造多重景观组团

澳海·云杉赋占地面积约83341平方米，总建筑面积约20.3万平方米，1.8低容积率，约30%绿化率。项目规划洋房产品19栋、小高层产品8栋。小高层20#、26#、27#在售，洋房17#、18#、19#在售。

园区打造多重景观组团，以强调生活、文化、景观三者之间的连接，“自然一住宅一人”三者之间和谐共融，两条主题轴线景观、一条约800M健身跑道、一条情景氛围商业街，两轴一环一街多节点的沉浸式互动园区，提升业主的居住体验。

在售产品方面，项目小高层和洋房产品在售，小高层建筑面积为88平米、103平米、116平米，均价约7500-7700元/平米。洋房建筑面积为95平米、118平米，均价约8500-9000元/平米。

五、户型分析：主卧连接飘窗 功能性强

88平米户型分析：

该户型建筑面积为88平米，规划为两室两厅一卫，为经典的两居室户型，南北通透，功能分区合理。

客厅和主卧均朝南，采光充足，保证了居住的舒适度。其中主卧连接飘窗，可以利用飘窗空间打造自己的一方“小天地”，可以用来储物，方便收纳，喜欢喝茶的人也可以设计成茶室等。

客厅连接南向阳台，视野宽阔，通风和采光较好，也可以根据自己的需求进行改造，功能性强。

厨房与餐厅相近，采用U型设计，“洗切炒”动线合理，并且厨房带有窗户，可以一定程度上缓解厨房油烟的问题。

118平米户型分析：

该户型建筑面积为118平米，规划为三室两厅两卫，户型方正，功能性强，三居室的设计，可以满足一家三口的居住需求。

双卧朝南，且分布在客厅两侧，既保证室内日照充足性，也保证居室间的私密性。

主卧南向带有飘窗，通过空间的延展，赋予生活更多的可能性，而且搭配有独立卫生间，保证居住的私密性。

厨卫方面，U型厨房空间较大方便烹饪美食，享受美好就餐生活；主卧卫生间为明卫设计，在一定程度上缓解了卫生间容易潮湿的问题。

北侧书房格局规整，可根据家庭需求变换使用功能。

六、交通出行：立体化交通网络 交通便利

轨道交通：

澳海·云杉赋距离有轨电车1/3号线始发站会展中心站约6公里，可便捷到达全运路万达广场、兴隆大奥莱及奥体中心等。

周边目前暂无开通运营的地铁线路，距在建的地铁6号线葵松路站约3公里，预计到2026年前后就可全面完工并投入使用。

据悉，沈阳地铁6号线是沈阳轨道交通中的一条骨干线路，也是第一条进入苏家屯地区的线路。六号线建成后，将串联起首府新区、上岗子地区、北关地区、中街方城地区、南塔地区、长白岛、曹仲地区、满融地区、苏家屯等区域，对于构建城市核心区与城市北部、南部片区的走廊通道，缓解核心区出行压力，改善长白岛、曹仲、满融及苏家屯等区域跨河出行条件具有重要意义。

公共交通：

澳海·云杉赋距离V115路花梨路站约493米，可便捷直达苏家屯火车站、省血栓医院、公园商场等重要地点。沈水新城-于洪新城专线孔雀杉路约608米，该线路连接苏家屯区和于洪区，直达于洪新城，途经沈水学校，花树湾公园等地。另外k803路可直达铁西劳动局、桃李面包场、于洪广场等重要地点，该线路早晚高峰及其他时段通达度良好。

自驾：

澳海·云杉赋位于苏家屯区中央大街与孔雀杉路交汇处，项目东侧为中央大街，向北连接中央大街跨浑河桥，直达铁西经济技术开发区，向南连通南四环。项目北侧为苏家屯核心主干道孔雀杉路，通过孔雀杉路和中央大街，可由铁西经济开发区直达苏家屯区区政府，该路段早晚高峰及其他时段通达度良好。除此之外，项目向东可直达沈大高速，沈阳绕城高速等，路网建设发达，交通便利。

七、配套情况：九年制一站式教育

教育配套：

澳海·云杉赋距离沈阳市朝阳街第一小学（沈水分校）约536米，沈阳市第七中学（沈水分校）约595米，辽宁文化艺术学校约634米。

据悉，沈阳市第七中学沈水分校是由华夏幸福基业股份有限公司投资兴建的九年一贯制公办体制学校，学校委托沈阳市第七中学管理,其中小学部与沈阳市沈河区朝阳街第一小学合作办学。学校整体规划36个班级，2016年已完成招生300余人。该校占地面积8万平方米，建筑面积5.2万平方米。学校采用英伦风格的建筑形式，拥有现代化的体育场馆，优质的图书馆、多功能学术报告厅等。

医疗配套：

澳海·云杉赋距离沈阳市骨科医院（苏家屯分院）2.1公里，沈阳市苏家屯区中心医院约3.8公里，辽宁省血栓病中西医结合医疗中心约2.8公里。

据悉，沈阳市苏家屯区中心医院位于辽宁省沈阳市苏家屯区海棠街31号，占地面积3.7万平方米，建筑面积8.4万平方米，是一所综合性医院，是沈阳市医保定点医院。医院设有临床、医技科室43个，其中骨科、肿瘤科、心血管内科是特色科室。

公园配套：

澳海·云杉赋距离沈水见学公园约765米，沈水幸福公园约921米，苏家屯金山公园约2.5公里，迎春湖公园约3.4公里。

据悉，沈水幸福公园位于沈水产业新城金钱松路南侧，建设总面积165.6亩，是沈水产业新城“绿骨蓝脉”生态底板的重要组成部分，也是一个面向全年龄人群、具有多种功能的城市公园。

其他配套：澳海·云杉赋距离公园商场约3.1公里，苏宁易购广场（枫杨路店）约3.5公里，永盛休闲购物广场约3.9公里，周边多家商业配套，方便人们购物和娱乐。

八、价格分析：与周边新盘相比更具价格略低

价格现状：

澳海·云杉赋小高层均价约7500-7700元/平米，洋房均价约8500-9000元/平米，板块内在售新盘较少，其中碧桂园云和天境高层均价约8500元/平米，洋房均价约9500元/平米；碧桂园星樾时代小高层均价约8500元/平米，洋房均价约9500元/平米。相比之下，澳海·云杉赋与周边新房比价格略低，有一定的价格优势。

周边二手房多为品牌开发商建设，根据建设年限、房屋质量、装修品质、教育配套等因素，价格跨度区间较大，5000-8500元/平不等，综合多方面来看，澳海·云杉赋产品类型丰富，以及房企品牌影响力，新房产品仍具有优势。

综合来看，澳海·云杉赋位于沈水产业新城板块，地处铁西区、于洪区、苏区三区交汇处，属于沈阳浑河南部新兴发展板块，板块内路网建设发达，交通便利。教育方面，项目紧邻沈阳朝阳第一小学和沈阳市第七中学（沈水分校），九年一站式教育，教育配套完善。在建的地铁6号线也将给板块带来更加便捷的生活圈，进一步缩短与各城区的空间距离，对项目的保值和增值也有一定推动作用。

九、项目亮点

· 立体交通网络 交通便利

紧邻中央大街和孔雀杉路两条主干道，可连接铁西经济开发区、四环路，跨区域交通便捷。规划中的地铁6号线及多条公交路线，形成立体化交通网络。

·九年一站教育 教育配套完善

紧邻沈阳朝阳第一小学和沈阳市第七中学（沈水分校），九年一站式教育，出门即学校。

·生态资源丰富

邻近沈水幸福公园、沈水见学公园等绿色生态景观，满足人们日常休闲所需。