“房地产税”再引热议 沈阳会落地吗？

刚刚过去的周末，楼市迎来一场“信息风暴”。

央行表态“房贷供求关系将回归正常”；

央行首次公开谈及HD债务危机；

住建部与10家房企在京座谈；

还有《求是》发表的领导人文章再提房地产税试点工作……

一连串的大消息，密集落地、激起无数水花，其中最受购房者关注的，便是房地产税的消息。

房地产税又进一步

近日，《求是》杂志发文，文章中提出的“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作；要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。”被业内专家普遍认为是房地产税就快落地的重要信号。

有专家预测，最快或将在今年年底前确定试点城市。而关于哪些城市会先进行试点房地产税？原政科学研究所所长贾康又建议：在深圳、海南、浙江进行房地产税试点。也有专家认为，或许新的试点城市会从上海、重庆进一步向外扩围。

从2014年开始，就提出要“做好房地产税等相关工作”，而随后的几年再没有提及。不少人觉得不痛不痒，还很遥远。

直至2018年，官方再次表态，随后房地产税成为了高频词汇，年年提，但年年失望。

2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年，对于房地产税立法落地的高规格表态至少有6次。这次在《求是》杂志中，又将房地产税放置在推动共同富裕的大背景下，这也是此前没有过的。网友纷纷感叹，看来，房地产税真的要来了！

房地产税应“因地制宜”

关于房地产税，大家最关心的就是起征点和税率的问题。

关于房地产税的起征点，目前市面上流行的几种说法有：

一是按套数收，唯一住房不收，第二套开始收。

二是按面积收，人均面积以内的不收。比如三口之家，人均面积60平为限，那么60*3=180平以内不收，如果两套房子加起来240平，就收超过的那60平米部分。

三是按评估价收，不管你几套，多少平，只要总额超过比如500万，就以超出的那部分为基础收。

目前在上海试点的房产税，就是一、二两种方法的结合，第二套开始，超出面积的部分，按评估价收税。

但是，首套不收，就会让高总价豪宅收益，不符合政策方向。你一套500平左右的大豪宅，一分钱不用交；我两套老破小，一套自己住，一套爸妈住，反而要交房地产税？明显不合理。因此等房地产税实际执行，一定会综合考虑套数、面积、总价等因素。

由于房地产税是最后会交由地方制定细则，各地肯定会因地制宜，直接一刀切按照总价收概率较低。有专家认为，目前已有不少城市出台了二手房指导价，以后的房地产税，大概率以指导价作为缴税基准。

当然，有能力征收实质性房地产税的城市，可能不到城市总数的30%（包含县城）。尤其是有显著人口流入的大城市、住房矛盾比较尖锐的，征收房地产税能够让拥有多套房的家庭“吐出来”，但这些房子发挥了“准保障房”的作用，加税之后房租可能会大幅上涨。因此需要很大的缓冲空间。

沈阳有可能征收房地产税吗？

对于中西部、东北地区大量三四五线城市，受多方面因素影响，小编猜测，会有比较大力度的减免政策。据七普数据统计，沈阳全市常住人口与2010年第六次全国人口普查的8106171人相比，10年共增加963922人，增加11.89%。年平均增长率为1.13%。

虽然沈阳人口是净流入城市，但从楼市发展来看，还未出现要征收房地产税的苗头。从国家统计局数据来看，沈阳房价一直维持的小幅上涨的稳定状态。在新鲜出炉的9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中沈阳9月新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比去年上涨3.3%。二手房方面，沈阳环比下降0.1%，同比去年上涨4.2%。

另外，受疫情、政策叠加因素影响，从今年开始，在成交量短期上扬后，客户观望情绪继续加剧，市场逐渐进入艰难期，沈阳楼市整体呈现量价双降态势。今年9月沈阳新房市场销售面积共计45万平，环比8月下降36.7%，同比下降34.8%，相较于2019年9月的162万平和2020年9月的69万平相比，今年金九的销售面积创下了近三年同期新低。市场下行表现明显。不少开发商纷纷打出“降价牌”，但销量未见明显提升，不少楼盘月销量甚至达不到两位数。因此，业内人士认为，从短期来看，沈阳征收房地产税的可能性不大。

总之，房地产税无论是试点还是全面推广，不会不分刚需、投资同等征收，对刚需人群来说，不用太担心，在没有全面理解和适应之前，房地产税短期内，或将明显的通过影响一部分人的心态、情绪、以及预期，而导致房价波动起伏。而长期，则会加速城市之间、城市内部板块、住房之间的价值大分化。

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