购房圈

    17个片区46个热门二手房真实成交数据:纯水岸涨了34%

    新浪乐居 黄思琳 2017-12-18 13:24

    在目前的金融环境里面,买房是一种稳健、增值的投 资方式。由深圳新浪乐居近期发起的在线调查显示,在“2018年你会买房吗?”投票中,超过50%的调查者选择了“买”。房子,作为普通家庭的最大财产,除了有消费品属性之外,还天然带有非常强的投 资属性,买了后自然都希望它升 值,最少也要保值。

    “牛市看谁能涨,熊市看谁抗跌”,这句话作为股票债券市场投 资铁律,其实在房地产市场也同样适用。

    房子作为城市阶层最重要的的归属感,究竟买什么样的房子才能让财富保值升 值?从乐居统计的各项大数据上来看,占据中心地段的稀缺景观资源房、良好成熟配套的大社区、名校学区房在深圳这轮楼市平静期中依然胜出,超出平均水平,成保值增值座上客。

    一手住宅成交:

    片区保值南山居首

    按照投 资回报率=(增值收入-付息费用)/首付金额的公式计算,通过房屋总价*投 资回报率大于年供金额的简单计算法则即可算出房子保值率。

    以300万刚需新房为例,首付三成90万,银行贷款210万,按照目前首套基准利率上浮10%(5.39%利率),贷款30年,等额本息来计算,每月月供为11779元/月,一年供楼141348元。粗略计算,300万总价的房子,一年涨幅需要达到4.71%以上,基本才是保值的。同理其他价格的房子,按照公式计算,涨幅达到4.71%以上,房价即可保值。

    从深圳规土委公布的近一年一手(住宅)成交数据表格来看,全市成交量较多的六大片区——罗湖、福田、南山、盐田等均有不同程度的上涨,仅龙岗下跌9.72%。其中,南山一手成交涨幅最快,达25.45%,其次为盐田区24.72%,福田上涨幅度较小,达5.46%。这一年来,可以说大部分片区新房相对去年来说还是比较保值的。

    △数据来源:深圳规土委  统计:戴德梁行研究中心

    二手房保值榜:

    稀缺景观、优质学区房、居家大社区更受欢迎

    二手房价与一手房价呈现正相关 关系,二手房价由市场直接调控,二手成交价不仅真实,且比一手房价能更早反映市场变化。

    2016年11月至2017年11月一年期间,从深圳中原研究中心统计的全市17个片区46个热门二手楼盘成交均价对比来看,大多数楼盘在近一年的市场保值率都不错,但依然有个别楼盘呈现了微跌趋势。

    坐拥优质地段,享不可复制的稀缺景观资源和成熟片区配套的房子成交均价上涨幅度最大,譬如华侨城片区。

    热门成交楼盘纯水岸2016年成交均价为10.3万/平,2017年成交均价为13.8万/平,一年期间上涨幅度达到34%,成为热门楼盘中年度成交均价上涨最快楼盘。红树西岸2016年成交均价为10万/平,2017年成交均价为12.1万/平,上涨幅度达21%。中信红树湾花城的上涨幅度也达到了15%,远远超出保值率,成为最保值片区之一。

    除此之外,位于福田北的两个小区翠海花园以及星河丹堤成交均价上涨幅度也较大,翠海花园从2016年10.3万/平上涨至11.4万/平,上涨幅度达到11%。同样上涨11%的还有后海楼盘观海台,由2016年的9.3万/平成交均价上涨至2017年10.3万/平。

    除了优质学区的加持成为上涨利器之外,市政、生活配套成熟,适合居家的大型社区也受到市场青睐。位于龙华新区的莱蒙春天花园在这一年成交均价也上涨了15%。此外,罗湖的缤纷时代家园和龙岗的京基御景印象也各上涨9%,南山半岛城邦也从2016年的均价8.5万/平涨至9.1万/平,涨幅为7%。上涨7%的还有龙岗中心城的盛龙花园二期、中海康城以及盐田的和亨城市广场。

    但可以看到,白沙岭片区的阁林网苑、园岭新村、玮鹏花园与去年相比,分别下降4%,4%,3%。

    深圳中原地产董事总经理郑叔伦分析认为,二手市场成交均价今年依然保持平稳上涨趋势,其中豪宅市场涨幅较好,原因在于豪宅的稀缺性,保值能力好,加之政策导向致房地产市场两级分化,这些都对豪宅产生利好。今年出台的就近入学、多校划片和免试入学政策让去年学区房炒作受到一定程度的打压,使得部分片区价格出现回调,也是正常现象。不过短期来看,优质的学区房,在教育资源不平等问题得到到合理解决之前,还是房产保值的加分项。

    如何买房,更保值?

    知名财经评论员叶檀曾说过,买房首选地段,地段好价格就更具稳定性,这是房地产中永远不变的真理。

    而这一点在地皮稀缺的深圳更为适用。今年深圳商品房居住用地零出让, “租售并举”政策的推出,加之人才安居房配套的硬性要求和“7090”政策的实施,可以预见纯住宅的大户型豪宅盘比例渐少,高端物业价值出现差异化。

    如果对比香港1万人均1.4平方公里来计算,深圳是每万人1平方公里,深圳土地面积是香港2倍,但居住人口却是香港三倍,真正的保值“豪宅”比香港更为稀缺。美联物业深圳董事总经理江少杰谈道,除了豪宅保值性较好之外,买房尽可能选择人口密集度高,商业相对成熟的片区,成熟片区的特点是预期稳定,当楼市大风大浪袭来的时候,这种地段的房子抗跌保值性好。

    中国住建部住房政策专家曾表示,房价涨幅有周期变化,短周期大概是在三年左右的时间,房价始终是在阶段性的下滑和触底反弹之间来回运行。某资深房产投 资客认为,换房最好要逆着市场走,而购买二手房,除了常规考虑的地段、配套、交通、价格之外,保值率与买入时机也密切相关,刚需购房无须在乎时机,而改善与投 资购房,在其他年化收益不超15%时,可以选择买入。比如在地王和楼 王出现之前购买周边楼盘,房源增多,价格上涨被限的时候,也是买房的好时机。

    Selene | 作者

    蒸鱼???? | 编辑

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