购房圈

    2020年小阳春购房大法!

    柯谈 2019-12-03 06:00

    从今年四季度开始,楼市的风向已开始转变。

    伴随着经济下行压力的加大,各城市在“因城施策、一城一策”的鼓励下,陆续开始放松楼市调控。比如,南京、天津、三亚,上海、广州、成都,都对限购政策进行了调整,深圳更是一刀切的大幅度提高了普通住房标准,直接导致房价明显反弹。楼市调控重要风向标的房贷利率也于11月20日在僵持4年不变之后首次下调5个基点。

    就在上周11月29日,佛山也快马加鞭的发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》,对认定的人才、本科学历和中级工以上的人士,取消了户籍和社保的购房限制。

    我在11月4日的文章《2020年,楼市会放松吗?》里已经对明年的楼市政策有了全面的预测,我在这里再次重申一下:各地花式去库存+降准降息+房贷利率下调+定向人才取消限购+零门槛落户+取消限价+放松首套刚需。

    大家务必要引起高度重视,因为,2020年的楼市和2019年绝对不一样。对开发商和购房者来说,最艰难的时刻已经过去了,2020年将是触底回暖之年。

    2019年的楼市走向,让很多人第一次知道了“小阳春”的存在。我敢保证绝大多数人根本不了解小阳春的成因和趋势。更可笑的是,的确有粉丝发微信问我为啥会产生小阳春,是因为天气吗?我真是哭笑不得。

    下面给大家看幅统计图:


    这是中国社科院财经院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(2019年11月)》中对北上深杭等10大一二线城市二手住房成交量的统计数据。

    图表中可以清晰的看出,2017-2019这三年这10座城市二手房的最大成交量毫无悬念的全都是出现在3月份。这就是典型的小阳春行情,不管牛市熊市,从未改变、从不缺席。

    其实,小阳春的成因和中国人年终奖到账、年初学区报名、开年落实人生规划都有重大关系。

    其实成因不重要,而我今天想要迫切告诉大家的是:随着各城市调控政策的放松和高层对楼市托底思维的重启,2020年的小阳春必定比2019年还要火热!

    那么,明年有买房和卖房计划的各位朋友,请务必要提早做好准备,以免措手不及、再次踏空。


    1.年底买房


    小阳春行情在所有城市都会出现,不论一二线还是三四线。如果你本计划明年初买房,而且首付够,房票贷票有,那么,一定要今年底买进,千万别等到明年小阳春,尤其是那些已经放松了调控的城市。明年初的购房热潮一定会超出你想像,打乱你的买房步骤。

    如果不是纯投资的高手,没必要非等到利好政策出尽的房价最低点,在房价相对底部,市场热度还没有启动的年底入场,才是刚需小白们的最佳选择。

    年底,新盘打折促销对二手房是一种压制,而且很多房东急于抛售,为的也是年后要置换,这时你买进可以大力砍价,可以挑挑拣拣,完全处在买方市场,主动权掌握在自己手里才有机会成为赢家。

    另外,也别一根筋的非要等年终奖到手了再买房,先和亲朋好友凑够首付把房子买了,过完年再还钱也不迟。

    买房和卖房,最大的技巧就是:快人一步,一步足矣!在能够预测到未来涨跌大行情的基础上,比别人提早一步行动,哪怕是一天,都是赢家。

    直到今天我还对2016年上海325新政发布前夜的情形记忆犹新。其实在2016年3月25日上午上海住建委发布非沪籍购房社保由2年改为5年之前的2天我就通过其它渠道得知了该消息。当时我提前把这个信息告知了关系好的一个中介老板,他多方打听后确认属实,立刻安排店员24日一天内紧急网签了5份合同,对这5个在上海刚满2年社保的非沪籍客户来说,这家中介就是救命恩人、观音菩萨,因为从2016年到2019年,上海房价翻天覆地的变化,众人皆知。真是一天之差,两个世界啊!

    最愚蠢的买房者就是跟风买房。看到大家买自己也买,看到大家卖,自己也要卖。

    在众人都急于卖房的年底,你去买房,这样你才能做市场的主角!

    2.小阳春卖房


    计划置换房产的朋友,想要获得最大利润,我教你一个绝对实用的技巧:年底先买进,明年小阳春再卖。

    年底之前把看好的房子首付付掉,签完合同,最次也要付个大定金,然后把合同期限拉长至2020年下半年过户。要卖的房子明年争取3-5月份签合同卖个高价格。

    年底与小阳春的砍价和房价反弹空间至少应该有5%以上的价差,也就是说比如同一套房子,年底卖是500万,年后小阳春则可以卖到525万。按照我这样的操作方式,保证你可以有几十万的利润。

    当然,卖房也是需要技巧的。现在就可以把要卖的房子挂出去,试探行情,观察带看量的多少。过完年小阳春一到,只要带看量一涨,你就可以提高价格,带看越多,开价越高。但是如果你年底不挂,年后再挂,你就没有办法从带看量的多少体会到整个楼市行情的微妙变化和房价变化。

    这种操作唯一需要注意的一点就是,尽可能的要把买房周期拉长,以免自己卖房时间太紧造成买房付款时间来不及。不过,在年底买房签合同拉长周期并不难,因为绝大多数房东现在根本看不到明年的上涨和宽松行情,他们只希望能早点卖掉而已,价格和周期已经无所谓,能抛掉就是万幸。

    各位计划置换的朋友,请务必珍惜这个大行情转折带来的最佳置换机遇吧!

    3.学区房的风险

    同理,想买学区房的朋友,也千万别等到过完年再买。因为所有计划买学区房的人都是年后才动手。

    学区房是所有房产中最特殊的一类,不论楼市行情好坏,学区房是只涨不跌。而且,每年年初的小阳春涨幅最大,供不应求,出一套卖一套,所以,买学区房就要逆潮流而行,在年底最淡季买到手才划算。

    什么样的学区房最值得买?当然是面积小,总价低的。你的目的就是买个学票,能不能住人不重要,总价低最重要。总价越低将来你越容易抛掉,而且涨幅还完全碾压高总价学区房。

    最差的投资方式就是一辈子住在学区房里。学区房需要就买,不需要别碰。因为学区房具有很大的政策风险。


    2019年7月8日,高层印发了《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》,其中第17条明确要求:“民办义务教育招生纳入审批地统一管理,与公办学校同步招生;对报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取”。这就是著名的:公民同招,摇号录取。

    其实,从去年开始,北京就在一些区实行了多校划片,而上海也在去年就开始了公办民办同步招生。学区房和重点学校一一对应的录取方式正在改变,学区房政策的改革也是大势所趋。

    因此,企图买一套大户型学区房住一辈子是极其愚昧的做法。学区房用完就要及时抛掉,把学区溢价在高点兑现出来,置换一套高品质住宅,才是最稳妥的保值方式。

    4.贷款越多越划算


    2019年11月20日央行公布,1年期和5年期LPR同步都下调5个基点,这也是2015年10月24日房贷基准利率降至4.9%之后4年来的首次降息。此次降息的意义重大,我在之前的文章里也一再强调,实质上是宣布我国全面降准降息时代的到来!

    接下来的买房贷款策略务必要做到两点:

    一、和银行签贷款合同时,必须选择每年调整一次贷款利率,因为房贷利率已经进入下行通道,未来每个月或者几个月就会小幅下调一次。千万别在合同期内选择固定利率。你必须要充分享受到房贷利率下调的利好。

    二、只要自己收入没问题,月供能保证,刚需和改善买房一定要尽最大可能的多贷款,而且要把还款期限拉到最长,并且选择每月还款额相同的等额本息,不要选择开始月供高的等额本金。


    因为,目前的房贷利率4.8%已经是30年来的历史最低值了(上图),而且未来几年还会继续降低。

    2019年10月份我国的CPI已经高达3.8%,相比于目前4.8%而且还会下降的房贷利率来说,贷款买房实在太划算了,而且是贷的越多越有利。其实,从如此低的房贷利率上来说,国家还是鼓励买房的,尤其是刚需和改善。

    5.抛掉手中的烂房


    以上这位朋友,我表示深深的同情,2013年买的北京商住公寓,现在成了烫手山芋。如果当时买住宅,现在应该涨了2倍,而他的商住却赔了70万而且还卖不掉。

    2017年3月26日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》之后,火爆至极的商住房瞬间冰封,目前成交量相对高峰期下跌90%,房价几乎腰斩。

    目前北上广深杭州南京等大多数一二线城市都在限制商住房的交易。全国范围来说,只有深圳、长沙、宁波三个城市商住房可以落户,其它都不可以,即便如此,在这三个城市也是要首选住宅。

    上面这位咨询我的朋友,我给他的建议是赶紧在年后卖掉,不要犹豫和不舍,不管价格多少,现在北京的行情,正是抛掉商住入手住宅的最佳时机。

    因此,我在这里奉劝各位朋友,如果你手中有品质差的房子,比如远郊房产、旅游地产、商住公寓等,一定要在年后的小阳春之时,趁乱出手,在大家的抢房热潮中蒙混过关,抛给外行接盘侠。

    一定要记住,小阳春是你卖房的好时机,更是你抛掉手中烂房的绝佳机遇!

    6.异地置业风口


    11月22日,云南公安局发布《云南省公安机关户籍业务服务指南》,自2019年12月1日正式实施。文件显示云南的落户门槛几乎为零,只要是有学历的,不论高低,技校中专以上都可以在云南各城市落户,包括省会昆明,而且购房、租房都可以落户。

    我也懒得再统计从去年到今年为止,有多少个省份和城市降低了落户门槛,即使贵为一线的深圳都是落户秒批。2020年全国还在执行严格落户政策的将只有北京和上海,其它城市都会放开。

    据易居研究院统计,2019年11月全国64个城市首套房贷款平均利率为5.58%,其中的一线、二线和三四线城市分别为5.10%、5.57%和5.64%。很明显一线的利率最低,三四线利率最高,这个趋势在明后年还将继续延续。

    三四线由于棚改的刺激,房价已经到了历史最高点,未来能保持横盘的城市都将是凤毛菱角,阴跌将是大势所趋。反观一二线城市政府还在鼓励买房,鼓励刚需入场为国接盘。

    落户门槛的全线归零,三四线城市的房价到顶,楼市宽松政策的再次到来,一再表明,2020年小阳春,三四线的朋友务必要高位抛掉自住房以外的纯投资房,尤其是三套以上的住房,抓住二线省会的落户零门槛和限购取消利好,置业省城。

    风口不常有,机遇很难得,等过几年,强二线人口饱和之后,再进入将会付出更加艰难的代价,就像现在的京沪。

    7.抄底一线

    最近,一直有朋友后台咨询我环一线的置业问题,比如说深圳有房票,但是囊中羞涩,买不起深圳,但不想错过小阳春,想买东莞或者惠州。还有朋友说在上海工作也有房票,但是首付只有50多万,想在嘉善买房。

    我看到有如此想法的人,真的替他们深深的忧虑,好好的一线房票不利用,却把首贷首套资格浪费在环一线。

    对于一线城市来说,房子大小不重要,有与没有才重要。没有房子,你在一线工作一辈子都是外地人。

    更为重要的是深圳房价在示范区和豪宅税利好推动下,现在已经启动,明年房价上涨是板上钉钉。而上海2019年的行情就要比去年好很多,房价稳定,成交量大涨。随着全国楼市宽松政策的到来,房贷利率的持续下降,2020年一线一定会率先止跌回暖。现在这个时期,去舍弃一线投资环一线,简直是愚蠢至极。

    再说的直白点,2020年是抄底一线的最好时机,环一线的启动还远远未到来。

    此外,在预算不足的情况下,买房切忌什么都想要。买房不是判断题,而是选择题。你把交通、学区、面积、电梯、配套、商业等需求列个表,挑出对你现阶段最为重要的2点,只要能同时满足就可以买。

    房子没有十全十美的,尤其是在预算严重不足的时候,能同时满足2条最重要的需求对你来说就是现阶段最好的房子。

    8.新房入手时机


    2019年下半年绝对是各大房企的梦魇,限价不说,还把融资端的后路给断了。所以,才会有各地层出不穷的降价促销和打砸售楼处。

    但是,目前来看,楼市的政策底已经到来,绝对不会再有更加严厉的调控收紧。对开发商来说,最艰难的时刻已经过去。对楼市的压制明年也会放松。至于什么原因,我这里就不再赘述了,参见《2020年,楼市会放松吗?》

    明年,房企融资会宽松,开盘限价也会逐步取消,下半年限价会比上半年更松。所以计划买新房的朋友,今年年底买不到,务必明年上半年买进,因为明年下半年会比上半年略贵。

    9.看懂风向

    接下来的12月份是极为极为重要的月份,明年的楼市走向和定位将在下旬召开的zy经济工作会议里确定。

    我先带大家回顾下2015年这个重要会议的表述:


    2015年12月21日,经济工作会议原文中明确:“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者”、“扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场”。

    至此,重磅文件开启了红红火火的楼市热潮。

    那么,这个月下旬经济会议的内容需要大家高度关注,如果出现“满足首套刚需住房”、“支持合理住房需求”或者“稳定房地产市场”的表述,那么这对于房地产行业来说就是非常重大的利好了。

    请大家时刻警惕,一旦出现上述表述,买房要力争年底搞定,因为过完年相关省市就会出台细化政策,政策公布就会带动房价上涨。

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