购房圈

    不敢相信!北上广深津,竟比不上一个东京!

    洪波大视野 2020-01-13 07:25

    我国大城市太小了,北上广深+天津,比不上一个东京都!

    在昨天(1月9日)深圳市房地产业协会2020年会员大会上,孟晓苏提出了这样的观点。

    孟晓苏在房地产界名气是很大的,被业界称为“中国房地产之父”,还曾经担任过国务院副总理万里同志的秘书。

    很多人在印象中觉得大城市太大了,各种采取措施控制,落户条件高,限制人口流入。

    其实恰恰相反,中国大城市不是太大,而是太“小”了。

    1、北上广深+天津,比不上一个东京都!

    北上广深+天津这五大城市,建成区面积总共为5966平方千米。

    而一个东京都市圈的建成区面积,就有6993平方千米,比我们“北上广深+天津”这五大城市还要大将近1000平方千米。


    其实北上广的土地总面积还是比较大的,除了深圳土地面积要小一些。

    深圳的土地面积是1997平方千米,而上海是6340平方千米,广州7434平方千米,北京总面积更是达到了16410平方千米,而天津的总面积是11916.85平方千米。

    这五大城市土地面积加起来足足有44098平方千米,而建成区才5066平方千米,只占总面积的11.5%。

    那其他的土地都干嘛去了?为什么那么多土地都不用?

    2、人的生存空间,都给了候鸟?

    要想搞清楚为什么我国土地制度现在这个样子,得先来看下香港的土地情况。因为我国大陆城市土地制度很像香港。

    那为什么像香港呢?原因很有意思。

    据说是1986年国家土地管理局刚成立时,曾派人去考察国外境外土地制度,因为经费紧张,资金就只够走到香港。

    就按照香港的土地制度,制定出我国的土地制度。此后多年,没再做修改。


    香港未开发的土地太多了!特别是香港新界一侧大量土地都闲置着,而旁边的深圳高楼林立。

    首先,香港建成区的面积就很小,只占总面积的24%。

    其次,建成区面积中住宅占比又很小,仅占土地总面积的6.9%。

    这种严控开发用地的做法,说是为“环境保护”与“候鸟迁徙”,而普遍被认为是维护香港的高房价。

    你可以给候鸟留生存空间,可是很多香港居民都没有生存空间。

    人和候鸟和谐共处不是更好吗?

    3、“经费不足”,拖慢了城市化

    “香港模式”让我国大城市的居住用地占比都很低,住宅建设用地供应其实都是不足的。


    比如,深圳的居住用地才占建设用地的22.26%,比香港的28.51%还要低。建设用地中的很大部分都给了工业用地,商业用地,公共设施等。

    当然,你可以说这样的占比也是深圳的一种特点,但我们更应该考虑的是建设用地的占比是不是太小了。

    孟晓苏也给出了他的建议:

    我国大城市应走出单一香港模式,按照城市规划用地指标,合理增加土地供给,科学扩大城市规模。

    特别是要增加城市住宅建设用地,防止因供地过少造成房价过高,认为推升房价上涨。

    小马哥就此问题也请教了洪波大视野创始人顾洪波,他给出的观点是:

    我国对城市用地的规划其实是缺乏想象力的,大城市的人口承载能力还有很大的增长空间。

    合理扩大城市居住建设用地是有必要的,特别是像北上广深这样的大城市,以及一些强二线城市,其实是可以容纳全国大部分人口的。

    是啊,其实日本城市发展的规律就印证了这个观点。一个东京都市圈,容纳了整个日本80%的人口。

    从2019年以来,我国城市化的思路渐渐明确,就是要以中心城市和城市群为侧重点,也明确提到了,要适当增加大城市的人口承载能力。

    提高大城市的人口承载能力,住宅建设用地政策的调整就是有可能的。

    再说了,因“经费不足”学来的制度,可已经几十年都没有调整了。

    当初国土局的经费要是能多给一点,我国城市化的进程现在可能会快一些。

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