购房圈

    陈劲松:疫情、心态与趋势

    世联行 2020-02-15 07:05

    一、不确定性,将带来确定性的“新常态”

    从2019年开始,房地产行业,无论是开发、运营、销售,还是长短租、文旅、产业园、共享办公,都已感受到资金、销售、客户不足及政策的压力。

    此次疫情,将存在的难点进一步放大,行业的上中下游企业,虽然遭遇不同的问题,但大家都在思考一些商业的本质问题:

    1、如果黑天鹅和灰犀牛(自然、经济、政策)是常态,那么行业抗“脆弱性”是什么?

    2、在客户和市场经历大打击背景下,他们的心态和情绪会发生什么变化?这个变化的敏感性分析对我的产品意味着什么?

    3、不同地区、不同产品的适应性、弹性及风险,需要怎么调整?为什么需要建立与客户风险共担的机制?

    以前整个行业处于快速发展期(供不应求),哪怕碰到非典(天灾)、碰到最严厉的调控,大家都知道这是暂时的,有“猪坚强”的“挺字经”就够了。

    但此次疫情带来的思考就绝对不同往常!这是一个行业“深思考”的起点,也是下半场强制转型的最大“警示”!

    二、表面体现在运营、销售上,实质体现在行业的“体系风险”上

    现在,无论是拿地、旧改,还是文旅产业,试问:还有单纯的住宅开发吗?

    如果,现在长短租、文旅、写字楼运营都碰到了最终用户的违约(不可抗力),那么接下来,资产的租值必然下跌,租值当然意味着资产价值的下跌。传导的时间不会很长,那么金融债劵、抵押贷款呢?

    最终用户的变化决定了运营的现金流。过去,通过住宅销售保自持物业运营,自持物业抵押来贷款住宅地价的计算方式,需要什么体系的“顶层设计”才能不导致体系风险的“多米诺骨牌”效应,已是行业必须思考的问题了!

    1、有多少服务业企业自置物业用来办公?

    2、租金不是刚性的,但贷款是刚性的,企业的现金流到底如何?

    3、个人投资者的计算公式变了吗?以前算升值的收益,现在流动性不足情况下,怎么算收益?

    三、住宅产品问题

    住宅是中国房地产市场最确定的市场,受疫情影响相对小得多,但并非没有不能改进之处:

    1、公共服务、学校和医疗,在此次疫情中暴露了严重短缺!未来,这方面“配套”系数权重会大大提升,无论是选地、规划,还是配套;

    2、高层住宅的痛点暴露无遗:电梯、配送、下水、集中空调和通风。什么是“抗炎小区”? 

    3、原则上,客户现金流不能一概而论。但香港经验告诉我们,在市场不确定情况下,豪宅市场最脆弱,投资型也不好,刚性需求下降最少,那么什么是你市场中的“刚性需求”?

    我们需要思考:客户选房因素权重会有哪些变化?

    四、关于政策和金融

    中国之前的房地产周期,都是政策周期!没有什么艰难是政策解决不了的:放水+放松!

    那么,可以预见的是马上就会出现“放水”、“放松”,这取决于本次调控政策的责任主体“地方政府”,估计也会比较大尺度地放松了。

    可以预见:

    城市化趋势不变,那就是大城市化,而不是小城镇化,因为公共服务根本不支持。

    问题在于:

    1、放水,原则上的“精准放水”,即支持重大项目、支持企业。那放水的“渗漏效应”什么时候惠于百姓?

    2、重大金融突破在于“REITs”,什么时候可以大面积推出?

    3、房企和所有企业再加杠杆的能力有多大?如果不诞生新的以产品而不是企业为底的金额创新,企业还敢再加杠杆吗?

    4、商办已积压,自持已抵押,不大面积放松“商改住”,现金流怎么实现平衡?

    5、文旅、产业园,原来只是社会市场中的一个功能环节,现在看来,它们非常脆弱。故在选址、规划、出让上,更多思考生活和最低限度如何自平衡?

    6、对资产运营企业,如何在避免摊销装修的刚性成本的同时,还要支付刚性的人力成本?

    五、企业应该做什么?

    市场未来会变化,而且会变得和以前不一样,这是肯定的!

    所谓没有永远的企业,只有时代的企业。那么在这个新时代的起点,企业应该干什么呢?

    有人说,只需要“线上售楼处”、“远程看楼”、“线上成交”,这够吗?

    当消费者权重变化了,产品不改变,只改变售卖形式,能成交吗?

    有人说“挺一下就恢复了”,消费者什么时候恢复?金融机构会无限让你放大杠杆吗?

    因此,世联行认为,为了未来三年的新趋势,各企业此时必须重新检测:

    1、在手项目的重新盘点,从现金流、产品升级到最终计划的重新修订;

    2、所有自持、存量、待开发用地的价值重新评估,一直到落地运营的测算和前提条件;

    3、如何从计划开始,设置项目的变化弹性?这可能是未来最重要的机会;

    4、服务、服务、服务!怎么设定服务内容、空间和可实施性?

    5、直销和网上售楼当然重要,关键在于内容、产品、金融支持及综合策划!

    不是每一个冬天都一样肃杀;

    不是每一次春天都一样温暖!

    未来就从现在开始了!

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