二手房近7万/㎡，龙华北房价触顶“天花板”？！

观澜进入“地铁时代”后房价涨幅明显

缺少直达地铁&成熟商业

二手房也卖到了近7万/㎡？ 

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出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

你对龙华观澜的印象是什么？是城市面貌有待改观，还是这里是龙华房价的“价格洼地”？

观澜位于龙华区最北边的位置，临近东莞，在交通、商业等配套方面都要稍微逊色于龙华其他片区。

有网友感叹：“观澜周围的景象实在让人无法接受这里是深圳。”

观澜最近一次走近大家的视野，是去年10月地铁四号线北延线的开通。地铁开通后，观澜迎来“地铁时代”，让它的存在感变得不再那么“弱”。

其实早在2019年，观澜就已经刷了一波“存在感”了。在2019年4月，深圳市政府正式印发了《深圳国家高新区扩区方案》，公布了深圳高新区新扩园区，其中就包含了观澜高新园片区。

观澜高新园位于“梅观创新科技走廊”的核心地带，是龙华的6大重点产业片区之一，产业主要以信息技术、制造业、智能硬件为主。

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再来看观澜的房价表现如何。

在新房方面，观澜片区去年有四个新盘入市，分别是锦顺星苑、合正观澜汇二期、万科启城和北宸之光家园。在新盘存量较少的观澜，一年内入市四个新盘，数量还是相当可观的。

锦顺星苑在去年6月开盘，均价约5.26万/㎡；合正观澜汇二期二期在去年9月开盘，均价约5.69万/㎡；万科的两个项目都在去年12月开盘，万科启城家园均价5.6万/㎡、北宸之光家园均价4.8万/㎡。

观澜今年预计只有一个新盘入市。

在二手房方面，据贝壳找房上的观澜二手房成交均价走向来看，去年12月观澜二手房挂牌均价达到2020年最高峰。此外，10月四号线北延线开通后，9月到10月观澜二手房挂牌均价有很明显的涨幅。

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图源：贝壳找房

根据贝壳找房挂牌价数据显示，观澜挂牌价为6.3万/㎡，是龙华区目前挂牌价最低的一个片区。

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图源：贝壳找房

在观澜片区中，有少数几个楼盘的二手房均价已经成为该片区的“天花板”。据贝壳找房显示，观澜的金地鹭湖1号最近一套房源的成交价已经接近7万/㎡，高于观澜大部分小区。

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图源：贝壳找房

乐居今天就带你实探，观澜成交价接近7万/㎡的小区长什么样。

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离地铁较远  居住环境良好

金地鹭湖1号位于梅观高速与环观南路的交汇处，临近观澜高新园。项目在2014年11月首推600套房源，开盘当天所推房源全部售罄，交房时间为2016年。

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乐居在上午10点半左右到达金地鹭湖1号，看到小区底层基本上都用木板围起来，大多数处于较为原始的状态。乐居走近底层的一间屋子看，地面上都是废弃物，很久没有打扫的样子。

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整个底商就只有两家门店在开门营业，一家是便利店，另外一家门店用于临时存放包裹。店铺稍显简陋，门口的招牌“便利店”三个字都是用笔涂写上去的。

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项目外面两边的道路上停满了私家车，车上铺满了灰尘。

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金地鹭湖1号对面有工地正在施工，据小区的住户讲，对面的工地未来会建设成为写字楼和公寓，到时候下面会有底商。在金地鹭湖1号自身商铺暂时没有营业的情况下，写字楼的商铺建成后，也会提升小区住户购物的便利性。

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乐居进到金地鹭湖1号小区里面，看到小区一侧还有一个项目“金地·天悦湾”。天悦湾的大部分建筑都用绿网围起来了，外立面正在修缮。

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金地天悦湾和金地鹭湖1号同属于一个开发商，它们都各自带有一所幼儿园。

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项目周边还有深圳市鹭湖外国语小学、深圳龙华外国语学校（龙华）。

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在交通方面，距离金地鹭湖1号最近的地铁站是茜坑地铁站，直线距离约1.7公里。距离项目1公里左右还有有轨电车的站点，需要步行15分钟左右。乘坐有轨电车，大约20分钟能到达清湖地铁站。

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满女士是金地鹭湖1号的业主，搬来小区住已经接近5年了。他们在2014年项目开盘时入手了一套89㎡的三房，当时单价为1.8万/㎡。

谈及住在金地鹭湖1号的感受时，满女士表示：“小区周边没有农牧市场，买菜很不方便。平时都是媳妇在网上买菜，周末的时候会去宝地利、清湖那边购物。

除了买菜不方便外，小区其他环境方面都不错，等周边建设起来就好了。平时主要还是靠私家车和公交车出行。”

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周边多个成熟小区 片区生活气息浓厚

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多彩科创园对面，龙馨家园保障房项目也已封顶，附近多个小区均已“满五”。

周边还有和黄·懿花园、招商观园、城建·仁山智水花园等小区，片区生活气息较为浓厚。

懿花园自带底商和一些幼儿园，商业以生活超市、教育机构居多。

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上述小区，二手成交并不活跃，半年在贝壳上录得的成交在10套左右。

据懿花园附近的中介表示：“金地鹭湖1号的单价要稍微贵一些，懿花园、招商观园这几个小区的价格都是差不多的。鹭湖1号虽然没什么商业，但是小区的环境好，比较安静，适合居住，许多业主都看中这一点，”

在价格方面，中介还表示：“金地鹭湖1号89㎡的三房，单价6万多接近7万/㎡，总价差不多要600多万。懿花园在售的89㎡，最低的总价约583万。仁山智水花园主要是以大户型为主，最小的108㎡总价也要接近1000万。

金地天悦湾和招商观园还有双拼户型，双拼的价格就相对便宜一些。招商观园88㎡三房的双拼户型，均价5万多/㎡，价格480万左右。”

金地鹭湖1号、懿花园、招商观园、仁山智水花园这几个小区的学区都是深圳龙华外国语学校（龙华）。

中介表示：“周边主要是学校比较好，许多家长都是奔着深圳龙华外国语学校（龙华）来购房的，这所学校2020年第一次中考综合成绩在龙华区排名第一位。远期规划的22号线，还有一个站点在深圳龙华外国语学校（龙华）。龙华区的教育局已搬到这所学校附近。”