深圳房价最贵60万/平？快别瞎说了！

来源：南方楼事   作者：米果

大概是因为年底有业绩压力，最近中介朋友们票圈发得凶猛。

其中，一张被狂转的图引起了南方楼事的注意：从图中信息看，深圳豪宅最高均价竟达64万/平？！

看到这张图时，南方楼事的第一反应就是：假得离谱！

懂行的人根本懒得搭理这张图，但是，在不了解深圳楼市的人眼里，这张图误导性可太大了！

南方楼事决定好好为大家指出这张图的问题。

01

深圳豪宅天价？别被计价方式忽悠！

图中最耸人听闻的一点，莫过于那一排从25到64万/平的深圳别墅单价，如此价格，吓煞吃瓜群众。

然而，这些均价的计算方式基本上都是用总价除以房子的建筑面积，浑然忽略了“别墅赠送面积大”的事实。

  深圳部分别墅景观，图源贝壳

事实上，作为以“超大居住空间+稀缺性”作为卖点的居住产品，别墅的实用面积一般是建筑面积的2-3倍：

假如房产证上的建筑面积是150平，那房子本身的实用面积就可能高达500平，不仅有地下室花园，还有好几个私家车位。

深圳别墅的赠送情况

假如是独栋带花园的别墅，那赠送的花园面积少则成百、多则上千平，也是不列入房产证上建筑面积的。

用大几千万的别墅总价去除建筑面积，而非实用面积，得出的均价自然也高得离谱。

这不仅不符合事实，更不能代表深圳豪宅房价的平均水平！

深圳别墅景观一览，图源贝壳

同时，南方楼事从事别墅业务的中介朋友还指出，图中一些别墅的价格，都是拿小区最贵的个别房源做的数据，这样得出的数据，更不具有代表性！

02

深圳豪宅真实行情如何？

知道了图中房价虚高，自然也该了解下深圳豪宅的实际情况。

图中均价高达64万/平的波托菲诺纯水岸别墅，真实均价如何？

据华侨城片区资深豪宅中介唐先生介绍，作为深圳老牌豪宅社区的波托菲诺共分为16期，而16期产品中，除了普通住宅产品，还有临湖的独栋和联排别墅。

这其中，临湖独栋别墅最稀缺，总数不超过10套，总价在7到8亿左右。

独栋别墅的房产证上建筑面积在5、600平，实用面积则在2000平，且带花园，赠送面积相当大。

以7亿总价除以2000平的实用面积，算下来均价在35万/平左右，与图中64万/平的价格比，少了接近一半。

更何况而且这个价格，还是地段、稀缺性与身份的象征。（想买这别墅的人，分分钟是深圳顶豪……）

从贝壳平台上看，波托菲诺的临湖户型都是没有房源的，可见其抢手程度。

以此类推，华侨城的香山美墅与沙河高尔夫别墅、香蜜湖的熙园别墅与水榭花都别墅，都是因为别墅的花园、私家车位等赠送面积没被计算均价才偏高，其真实均价都在20万/平出头。

香蜜湖壹号

更何况，华侨城和香蜜湖这两个深圳oldmoney聚集区，本身就不差钱。

再来看看图中几个价格明显飘高的非豪宅片区别墅。

在图中，莲塘仙泉山庄别墅30万/平、黄贝岭怡景别墅则在29万/平，然而，莲塘与黄贝岭作为深圳中心区的“洼地”，目前的二手挂牌均价仅在6.6万/平。

很明显，这里的别墅价格也是被片面化了。

综合了莲塘与黄贝岭片区资深豪宅中介透露的信息可知，莲塘的别墅实际单价在10万/平左右，而黄贝岭的别墅均价则约8万/平。

根据中介信息，莲塘仙泉山庄的一套独栋别墅，房产证上写了214平，挂牌总价6800万，然而别墅光花园都已经有2000+平；  黄贝岭怡景别墅中一套房源，挂牌总价7200万共5层，建筑面积是521.5平，然而实际面积超过900平。

调研了一圈后，南方楼事发现，目前图中与实际行情出入最小的，是深圳湾片区的豪宅价格（刨去被拔高单价的别墅）。

华润深圳湾悦府，是坐落在后海超级总部区域内的唯一住宅产品，靠总部+在newmoney区内部+稀缺性，是其价格的最大加持。

深圳湾悦府

同时，据深耕后海豪宅的中介老黄透露，悦府的物业管理，也非常符合塔尖业主们的品位。

据老黄形容，悦府的物业管理是他见过最好的：“业主车在地库里忘了关车窗，两分钟内就会收到物业的提醒！”

因此，即便没啥赠送面积，悦府依旧以20万+/平的单价笑傲全后海……

悦府地段与挂盘价一览，仅供参考，统计时间2021年1月7日。

至于成交均价站上30万/平的恒裕滨城，虽然多是平层产品，但因为赠送面积很大，假如算实用面积，该盘单价应该是接近20万+/平。

从诸葛找房上可以看到，恒裕滨城于去年5月成交了一套88平的房源，总价2628万，乍看均价接近30万/平，但算上赠送面积，实际成交均价应该是在20万/平。

据老黄透露，恒裕滨城最小的户型是83平米，赠送面积高达55平。如果是170平的户型，赠送面积高达80平。

同理，翡翠海岸等深圳湾住宅盘，虽是平层，但因为高赠送+一线海景+地段，均价也要上20万/平。

上述楼盘地段一览

根据一线豪宅经纪人透露的成交数据，片区内如今堪称全市顶流的豪宅深圳湾壹号，由于户型位置不一样，成交均价平均下来则在23万/平左右（但这已经是特例中的特例）

至于蛇口豪宅半岛城邦，成交均价则在15-16万 /平之间

这里还得说清楚，虽然深圳湾是新晋豪宅地段，但也不是每套房均价都上20万/平。

除去一线海景豪宅外，大部分小区均价实际上在10多万/平，而且这个价格还是因为有南外海德学校学位加持。

深圳湾片区住宅挂牌价一览，数据来源贝壳，仅供参考，统计时间2021年1月7日。科普完深圳豪宅实况，南方楼事想吐槽一句：

尽管去年以来深圳房价时常成为热议话题，但这并不代表深圳房价就能被随意吹高！

有大赠送面积、稀缺性与身份象征意味的豪宅，价格本来就不能代表二手房实际行情，更不能给普通刚需提供参考。

拿着断章取义来的价格表四处吸引眼球，一方面让深圳刚需们焦虑，另一方面还让吃瓜群众对深圳房价有了更多误解，这样的行为，毫无意义！