深圳新房热情回暖、“日光盘”重现 华润、深铁地块加速开发

国庆期间，深圳新房市场虽仅有一个项目于尾声入市，但一手房网签量却创下十年以来新高。

10月8日，一份来自房地产研究机构的住宅成交数据引发市场关注。该份数据显示，10月1日至10月7日期间，深圳新房成交1081套，较去年国庆411套增长约163%。

据观点地产新媒体查询深圳市住房建设局房地产信息平台发现，10月1日至10月7日期间，深圳一手房共成交1081套、总成交面积约11万平方米，而二手房仅在10月1日成交7套、总成交面积约450平方米。

其中，深圳一手房在国庆前三天成交量最多，分别为202套、228套、183套，共占假期七天总成交量的56.7%。而二手住宅受楼市调控影响持续，深圳9月成交1765套二手住宅，环比减少13.6%。

而纵观2011年至2021年期间的深圳国庆假期一手住宅网签量，此次网签的1081套为十年之最，相比于此前最高值2016年的508套，今年仍翻倍有余，这不禁让人们感觉深圳楼市坚韧、热情回暖。

值得关注的是，9月深圳楼市供应端也十分活跃。据媒体统计，深圳在9月份共有27个新盘获批预售，其中21个新盘入市，总供应量达12080套。而8月，深圳共备案11个住宅项目，共计5105套房源。

其中，深圳9月新入市的21个楼盘中有7个当日售罄，分别为宝安区宏发玺玥、前海滨城花园2盘，光明区星河天地公馆、金地峰境瑞府2盘，龙岗区颐安都会中央、华侨城荷棠里2盘以及南山区前海招商领玺1盘。

对此，一位房地产业内人士向观点地产新媒体表示，国庆期间深圳一手房成交量与延迟网签有关，实则很大程度受9月新盘大量供应影响。据了解，深圳“十一假期”期间开放售楼处的楼盘有26个，而新入市住宅仅有龙岗合正方洲1盘，因此阶段住宅交易的真实动态还需观察未来一周数据。

另据房产分析师许之静分析到，在楼市长效机制调控下，整个小长假楼市数据同比变化较大，不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响，如北京、深圳楼市则出现国庆前三天集中网签的情况，各城市新房市场呈现较明显的差异。

实际上，在国庆期间，横向对比北上广深4个一线城市的新房成交量来看，只有北京和深圳两地领涨，上海、广州则均有下降。根据某房产研究院公布的数据显示，在新房成交方面，北京成交1482套、同比涨1212%，上海成交725套、同比降46%，广州成交712套、同比降10%。

可以看到，自从房地产政策调控政策不断加码以来，深圳楼市始终处于冷静观望状态，住宅交易情况并不活跃，而国庆一周交易数据让部分市场人士信心大增。观点地产新媒体向深圳房产中介英子了解到，随着楼市传统旺季金九银十的到来，深圳入市新盘不断增加，按照以往情况将会带动成交总量大幅提升，但今年市场冷意明显。

“以往新房市场在8月就已经启动了，但整个8月深圳都没有新盘实现日光，深圳有些新盘的去化情况大不如前，但9月接连几个日光盘的出现，让我们对深圳市场仍然保持信心。”英子表示。

但不乏有另一种声音认为，目前深圳楼市分化较为明显，新房去化情况不一、二手房交易仍在不断探底，因此上述数据并不能代表目前深圳楼市全景，可能只是一种暂时错觉。

不难发现，从深圳9月“日光盘”分布来看，有概念加持、集中开发的光明、宝安等区域较受追捧，如此前海深港合作区扩容等利好政策让市场更加青睐宝安片区楼盘，同时具有区位、交通、配套以及价格优势的龙岗大运片区获得认可。

一位深圳意向购房者小火向观点地产新媒体表示，“相比二手房，一手房的机会对我们来说反而比以往更多，我还是比较倾向宝安的，虽然前海政策不知道什么时候能起效，但未来可能是有作用的。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解释称，“市场相对预期悲观的情况下，官方推盘时会选择一些区域配套较好、定价合理的楼盘。这几个新开的盘区位不错且定价合理，出现了和周边二手房倒挂的预期，能够吸引购房者。”

据了解，深圳9月份的“日光”楼盘均为一二手倒挂比较明显的楼盘。以9月24日四盘齐开之一的龙岗颐安都会中央为例，该楼盘备案价格区间5.33至5.79万元/平方米，与周边二手房有超2万元/平方米的差距。

但是，与上述项目相近时间推出的其他楼盘去化情况并不理想，整体开盘去化超五成，与此前去化七成以上的深圳楼市情况相比依然存在差距。其中，9月18日龙华鹏瑞颐景府开盘去化28.5%，9月20日盐田臻湾云庭当日去化仅4套、去化率约0.7。

事实上，供应量加大也意味着竞争加剧，市场去化压力加剧，不少开发商在国庆期间做起花式营销。以深圳万科为例，七天假期举办超燃闪购节，涉及潮玩活动、露天电影节、烧烤盛宴、盲盒抽奖等等，参与项目包含南山前海万科大都会家园、宝安尖岗山万科都会四季花园等8个楼盘。

彼时，据观点地产新媒体报道，6月20日从项目销售经理处了解到，万科都会四季线上选房正式开始，1306批选房客户选购856套房源，至下午线上选房结束，项目成交约500套，剩余300多套仍未售出。

据相关机构统计数据预测，9月深圳入市项目供应达到年内最高点，整体开盘去化已开始止跌，预计10月新房供应仍将持续放量。

值得一提的是，有业内人士认为，在深圳9月28日进行的第二次集中供地中，多数地块下调最高楼盘销售限价以及增大自持面积，对市场预期也有所降低。因此，开发商在集中供地前推售项目，也有开发商拿地后迅速动工以保证基本利润。

深圳二轮集中拍地当天，华润以21.82亿元、楼面价2.13万元/平方米、自持面积1.3万平方米竞得宝安区福海街道A208-0989地块。根据出让公告，项目建成后，普通商品住房售价不得高于4.94万元/平方米。

据深圳本地房产论坛“家在”网友发布的一张图片显示为“华润置地福永桥头地块开工大吉”，该网友表示，“华润拿下福永桥头地块当晚动工”。

此外，拿下此次拍地最大的61万平方米宝安松岗地块的深铁集团，于9月29日便举行了项目开工仪式、取名为“深铁璟城”，市场消息称今年底该项目便可达预售条件，总规划户数约4000套。

综上，新盘的集中入市可能带来阶段性购房影响，并不能作为观察整体楼市趋势的准确依据。但不能否认的是，楼市调控高压下，楼市将较长时间维持平稳态势，传统“金九银十”将难以为继。