二手房指导价的效力已经在深圳、广州和上海得到验证，曾经最被看好的学区房同样不例外。

深圳一流学区房情况如何？

时隔半年，深圳一流学区房——百花片区二手房的价格再探新低，但“有价无市”成了今年的常态。相比于早两年“一有空房就被抢光”的“盛况”，今年百花片区着实有些“凉了”。

据第一财经报道，从3月到9月，片区最热门且单价最高的国城花园一房数量从一到十，价格也再现新低，但成交量却几乎为“零”。

业内不少人士认为，二手房政府指导价、限制离婚买房政策以及教育均等化等都导致买家观望、业主降价。

深圳一流学区房2个月降300万

作为福田的两大“强区”，香蜜湖片区和百花片区的教育资源，一直以来都在碾压其他片区，百花片区周边的楼盘更是被誉为深圳最牛名校学区房。

据第一财经报道，今年市场行情遇冷，该片区某房产中介姜海对记者称，今年还没开单。据其介绍，目前能上“双实验”的两个小区国城花园和南天二花园皆有房源在售，有好价格。

从其提供的业主报价来看，目前国城花园面积在44平方米左右的一房，最低报价为1300万，最高报价为1548万。7月24日，该套“1300万”的一房首次挂牌，彼时业主报价为1600万。9月25日，业主提出首次降价，直接降价300万至1300万。姜海称，该业主最先的报价也是高于市场价的，现在着，所以价格直接给到市场最低，期望尽快出售。

与此同时，记者注意到，同小区的一套约95平方米的三房在近半年内连降了6次，自今年4月份挂牌后，几乎每隔一月便降一些，但目前仍未售出。最近一次是8月16日，价格下调100万，目前业主报价2200万，单价约23.16万/平方米。

虽然片区内不断有业主报价持续下行，但目前市场的最低报价仍高于去年年底的成交价。

王力(化名)对记者称，南天二花园的一套82平方米的房子去年年底成交价格在1550万~1600万元之间，94平方米的成交价在1600多万，但对比目前市面上业主的报价，82平方米的价格在1780万~1850万，94平方米的在1900万~1950万，已经是虚高了200多万了。

王力表示：“片区内其他几个小区也同样如此，虽然市面上的挂盘价确实降了，但对比去年还是涨了。”

但另一方面，今年以来的实际成交却是少之又少。王力向记者透露，今年1月到9月以来，成交的总套数还不到往年高峰期3月份一个月的成交量。

此前，据央视财经报道，深圳福田区一套一流学区房在京东拍卖上挂出，却遭遇流拍。该学区房就是位于深圳市福田区港中旅花园，带荔园外国语小学和深圳高级中学学位，起拍价为1969万元，比同户型房子低了近500万元，但是仍然流拍。

除了学区房，据中新经纬消息，从2020年以来，面对火热的房地产市场，深圳出台了一系列楼市调控措施，其中的二手房参考价被视为一把调控利器，这让深圳楼市从今年2月起迅速降温。有业内人士认为，作为一线城市，深圳房地产市场具有有风向标意义，此次既拟出台“大学区制”，又进行楼市调控，代表了未来房地产市场一种走向。

据中新经纬此前不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，整治学区房乱象。

北京热门学区房降价300万，上海学区房总价主动降800万

除深圳以外，不少城市的学区房市场也在降温中。

据21世纪经济报道报道，“一夜涨价20万、30万”的现象出现在海淀区热门学区房，颇具代表性的蜂鸟家园小区，单价从2019年年中的14万元左右，经过两次跳涨至18万元以上，甚至不乏单价20万元的报价，即便如此，仍然“一房难求”。

受“学区房热”的衍生作用影响，北京出现了一波房价上涨的情况。为此，北京楼市调控多措并举，“房地联动、一地一策”，遏制离婚购房行为，持续整顿房地产市场秩序、防止违规资金进入楼市，实施多校划片，弱化住房学区属性等一系列调控措施先后实行。

经此一役，市场开始转冷，学区房领跌、二手房成交持续下行。

上述海淀热门学区房——蜂鸟家园，已经出现多个单价14万元的房源，如果按照总面积50平方米计算，单套总价较此前高位已经缩水高达300万元。

上海自公布二手房核验价与“三价就低”的新政之后，二手房成交速冻，成交价格下跌路径逐渐清晰。

上海二手房挤泡沫，集中于市中心学区房、浦东新区陆家嘴板块。浦东陆家嘴的“老破小”学区房梅园小区，最高挂牌价达到了21万元/平方米，最近挂牌价大部分变成12万元、13万元/平方米左右，单价直降8万。以一套100平方米的房子测算，总价主动降了800万。

也有消费者反映，实际上买不到与挂牌价同样价格的房子，成交价格高于挂牌价。

经过几个月的政策调控之后，上海二手房价正在经历拐点。从8月份二手房的量价齐跌可见端倪。

综合上海链家、上海中原与一家第三方机构数据可见，今年8月份，上海二手房成交量跌到了1.7万套，环比少了6000套，环比下跌24%；成交均价5.3万元，环比下跌7%。虽然目前还没有到达2020年年初的4.6万元/平方米，但价格下跌局面已经打开。

学区房的进一步降温，一方面利于住房回归居住属性，脱离市场炒作行为，真正实现“房子是用来住的，而不是用来炒的”。另一方面，也在打出一整套组合拳，与打击教培行业等一同，回应着中小学生的减负政策。

信息来源：第一财经、21世纪经济报道、中新经纬、央视财经