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实探!新生片区究竟是“新生”还是“卷死”?3-4字头上车龙岗房价洼地

乐居买房 原创 新品入市
发布于 2022.08.22 17:12 阅读:2.3w

乐居买房讯  龙岗区,是新房“供应大户”,也是深圳购房者的“刚需天堂”。除了坂田、大运、龙岗中心城的新房是5-6万/㎡外,其余片区价格则集中在3-4字头。

本期就来聊一下一个价格便宜、配套正日益完善的龙岗新生片区。新生片区位于龙岗街道北部,辖区总面积7.4平方公里。是深圳市目前不可多得的“3”字头、“4”字头地区。

新生片区近年完工的新盘众多:桑泰龙樾、吉祥悦府、君胜熙珑山、君华时代花园、深房传麒尚林、新霖荟邑花园一期等。因此片区面貌取得了极大改观。以仙田外国语学校辐射的周边区域,居住氛围已经成熟起来。

新生片区也是龙岗中心城主要的新盘供应区域,从整体规划看,超400万㎡旧改体量,规划约250万㎡高端住宅小区、40万㎡集中商业规划在建。各品牌房企也是早已进驻。目前还处于价格洼地的主要原因,就是刚需一族上班的地铁还未开通。

不过深圳3号线四期工程已动工,自3号线既有双龙站,沿线设站梨园、新生、坪西、低碳城、白石塘、富坪,至坪地六联站,预计2025年通车。

另外规划中的21号线,从前海站出发,串联前海、南山科技园、西丽、民治、坂雪岗,至坪地,与3号线可在新生站换乘。21号线是一条快速线,未来建成通车后,乘坐21号线,预计45分钟,即可到达南山前海。

两条地铁线路的开通对一个零地铁片区的影响不用多说,随着旧改的进一步推动,新生片区未来的潜力是直观可见的。

但是现在的新生片区在因缺乏地铁、大型商业、完善医疗等配套导致价格洼地的情况下,新房下半年预计入市的项目就有5个,新房供应量直接拉到了3000多套。这还没算上近几年开盘还在卖的项目。

而且这5个项目可以说肩挨肩、脚并脚,大家挤在同一个圆圈里。配套上基本无差别。那么可比的一方面是项目本身的硬实力比如户型、容积率等,另外就是价格了。在现在新生片区新房供应碾压需求的情况下,究竟是“新生”还是“卷死”?

近日,天猫好房测评师团队实探龙岗新生片区,为打新人带来几个待入市项目最新进展:保利招商雍山郡预计8月底入市,颐峰名庭、阳光香格里家园与美盛岭尚苑预计四季度入市;新霖荟邑花园二期在打地基,预计年底入市。

备注:

1、本文所提及的所有学校均不作为招生口径,具体学区划分范围以当年教育局公示为准;

2、本文不构成购买建议和意见,请购房者谨慎决策。

01

保利招商雍山郡

入市进度:预计8月底开盘

价格:毛坯限价3.67万/㎡

周边学校:仙田外国语学校

保利招商雍山郡位于龙岗新生片区龙凤路和雅新路交汇处,项目总建筑面积约18.4万㎡,总占地面积约2.5万㎡,绿化率40%,容积率约5.2。

项目共规划6栋建筑,其中1A、1B为46层,1C为7层。1E商寓总6层,1D为安居房总49层,1F为自持物业总层32层。总户数1592户(商品住宅759户,保障性住房369户,自持租赁464套)。

项目已开放展示中心和样板间,将推750套建面约69-94㎡2-3房,是最受刚需欢迎的小户型,毛坯限价3.67万元/㎡。据置业顾问透露:“项目预计在8月底开盘入市。”

69㎡两房两厅一卫

84㎡三房两厅一卫

94㎡三房两厅两卫

天猫好房测评师8月16日实探时,项目已出地面多层。

保利招商雍山郡比较受购房者关注,一定程度上是因为其低总价。按照现在深圳的装修标准,加上每平约3千的装修费,项目发售时预计价格约3.97万/㎡。那最低的69㎡户型算,首付仅约80万出头。现阶段来看几乎是深圳最低上车门槛。

轨道交通方面,项目目前最近的地铁站为3号线双龙站,直线距离约3公里,规划的地铁3号线新生站与项目直线距离约1公里(预计2025年通车),21号快速线(规划中)交汇新生站,可便捷换乘地铁14号线延长线、16号线(建设中)。

商业配套方面,项目自带建面约10000m²社区商业。另外项目旁边周边居住氛围浓厚。最近几年新建的住宅小区众多,如桑泰龙樾,佳兆业水岸新都、新霖荟邑等,可以共享这些小区成熟的底商。但大型商业方面目前还是比较缺乏,需要去到约5公里的龙城广场附近商业。

道路交通上,项目临近盐龙大道、龙岗大道等城市主干道,可高效连通水官、沈海高速。项目往北约1公里是深圳外环高速坪地收费站出入口,可高效通达其他区域。

教育配套方面,项目东侧规划有一所九年制公办学校,南侧约230米是9年制的仙田外国语学校,目前小学部、初中部均已开学对外招生。

仙田外国语学校总的来说,保利招商雍山郡最小户型建面约69㎡3房,且毛坯限价3.67万/㎡,对刚需购房者来说相对友好。此外,项目临近仙田外国语学校,预计也会受到各位家长的青睐。

02

美盛岭尚苑

入市进度:预计四季度入市

价格:毛坯限价3.58万/㎡

周边学校:仙田外国语学校

美盛岭尚苑位于龙岗区龙凤路与龙坪路交汇处东侧,前身原为龙岗G10101-0329宗地,去年由郑州美盛以8.05亿拍下。

项目用地面积约15万㎡,建筑面积约10万㎡,计容建面72530.50㎡,其中商品房建面38837㎡,安居房建面14838㎡,自持租赁房建面5000㎡,商业建面5496㎡,幼儿园建面1600㎡。

项目由5栋建筑主体组成,总房源有715户,其中商品房439户,安居房199户,自持租赁房77户,机动车位727个,容积率4.87。


天猫好房测评师8月16日实探时,项目已出地面多层。

项目一路之隔就是保利招商雍山郡,雍山郡预计8月底入市,美盛岭尚苑大约要到年底。价格方面美盛岭尚苑毛坯限价3.58万/㎡,雍山郡是3.67万/㎡,美盛岭尚苑略微有优势。

周边配套方面基本可以参考保利招商雍山郡。另外项目自带一所6班幼儿园,项目自带的商业体量较小,后期比较依赖周边社区商业。

03

阳光香格里家园

入市进度:预计四季度入市

价格:预计均价约4万/㎡

周边学校:仙田外国语学校

阳光香格里家园位于龙岗街道新生片区龙坪大道与盐龙大道交汇处。项目由深圳市格坑股份合作公司和深圳市阳光华艺房地产有限公司联合开发,以阳光华艺为建设标准。

项目占地面积约1.6万㎡,建筑面积约7.3万㎡,由3栋高层住宅及裙楼商铺组成,总房源540户,车位数459,容积率3.27,绿化率40.00%。产品为建面约68-106㎡2-4房。户型图目前暂未公布。

天猫好房测评师8月16日实探时,项目已经封顶,营销中心及样板房预计9月份开放,具体入市时间预计在四季度。

在区域位置上,阳光香格里家园紧邻颐璟名庭与颐峰名庭,与龙凤路东侧的美盛岭尚苑和保利招商雍山郡直线距离也不过300米左右。因此周边配套方面与雍山郡和美盛岭尚苑基本没啥差别。

不过阳光香格里家园更贴近盐龙大道,直线距离不到100米,项目西侧的户型可能会受到一定噪音干扰。

阳光香格里家园不是限价项目,价格方面参考已经入市的颐璟名庭(非限价),均价约4.3万/㎡,毛坯限价3.58万/㎡的美盛岭尚苑和毛坯限价3.67万/㎡的保利招商雍山郡。价格大约在4字出头,具体的估计还会等保利招商雍山郡入市后调整。

04

颐峰名庭

入市进度:预计四季度入市

价格:预计均价4.1万/㎡

周边学校:仙田外国语学校

颐峰名庭位于龙岗区龙岗街道新生社区龙凤路与龙坪路交汇处东侧,项目是黄坑阁股份合作公司申请用地的其中一部分,2017年6月颐安集团与黄坑阁股份签署了《合作开发合同书》,怡安集团获得了申请用地的05-05(颐峰名庭)、05-09(颐翠名庭)、05-04(颐璟名庭)三个地块开发权。

项目共分三期,一期颐翠名庭2020年8月入市,二期颐璟名庭2021年6月入市,颐峰名庭为第三期,是颐安新生项目最后一期也是体量最大的产品。
项目由8座31层高的住宅楼及北、南、东三面1层高的商业裙楼组成,小区内部配套有中央花园、游泳池、文化室、等基础配套。

天猫好房测评师团队8月16日实探时,项目已接近封顶,展厅及样板房开在一旁的原颐翠名庭营销中心,具体入市时间预计在四季度。

项目自带约4500㎡商业,周边其他配套可以参考保利招商雍山郡,不过颐峰名庭比上面几个楼盘更靠近仙田外国语学校,仅一路之隔。在户型产品上,颐峰名庭比其他几个盘要丰富,共推出65㎡两房两厅一卫、77㎡三房两厅一卫、78㎡三房两厅一卫、89㎡三房两厅两卫、112㎡四房两厅两卫、130㎡四房两厅两卫,6种户型,其中89㎡三房有两种户型结构。涵盖刚需上车、改善居住。

项目的65㎡2房小户型是这几个楼盘里最小的,总价与保利招商雍山郡最小的69㎡2房户型差不多。不过朝向上颐峰名庭的65㎡户型是分朝西和朝东,保利招商雍山郡的则是西南朝向。但总体上颐峰名庭的优势朝向占比高。

价格方面参考二期颐璟名庭入市时的均价约4.3万/㎡。

05

新霖荟邑花园二期

入市进度:预计年底入市

价格:预计均价4.1万/㎡

周边学校:仙田外国语学校

新霖荟邑花园位于深圳市龙岗区新生区域仙田路与新城路交界处,占地面积约7.6万㎡,总建面约22万㎡。项目分三期开发,一期804套已售罄。二期共544套,面积段为85㎡,95㎡,96㎡和144㎡,户型图目前尚未公布。

项目总共由6栋住宅及部分商业组成。项目的一大亮点是低密规划,为纯住宅用地,容积率只有2.5,最宽约24米楼间距。为居者打造更适宜的居住环境和敞阔的居住空间,保证每户的采光通风和私密性。

天猫好房测评师8月16日实探时,项目还处于基坑建设中,预计最快年底入市

新霖荟邑自带约3620㎡底商,可满足社区业主的生活购物需求。项目二期自带一所18班幼儿园,在小区内部即可完成学前教育。
项目紧邻仙田外国语学校,根据龙岗区教育局2020年秋季招生学区划分,项目所在地块小学和初中学区为:仙田外国语学校(九年制)、新梓学校(九年制)。(具体学区划分以教育局当年公布为准)

新霖荟邑花园价格可参考一期住宅建面约73-97㎡,均价约4.1万/㎡,单价区间在3.6-4.3万/㎡,总价区间在275-421万/套。

总的来说,龙岗新生片区最近几年新盘陆续入市,整个片区面貌有了很大的改观,虽然目前轨道交通、医疗和商业配套方面仍有所欠缺,但是片区的规划和不断入市的新房摆在这里,较为丰富的学校资源也能解除刚需群体一大难。另外扎堆入市的新房会极大程度导致价格陷入内卷。有意向的家长不妨等等看。


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