猜想：从2020年天津楼市的这七大“热搜事件”看2021年！

伴随着时光的流逝，2020年也即将结束

回想起今年受疫情影响的局势，忽然有种感觉现在的日子像极了2003年的样子，思绪一下子回到了17年前。而朋友圈里传遍的尽是2003年之后楼市的样子，无数人告诉你那一年买房的人，如今都如何如何，但现实告诉我，那年的房价可能再也买不回来了。

可现实我们能做的，是面对现实的需求，而不是去豪赌未来。

我们回不去2003，我们唯有在这个市场中努力，去面对2020年。

疫情过后，我们看到市场上流通的各种特惠房，工抵房的推出，房企为了让整个市场回暖，以价换量，大动干戈。有人说天津市场存在降价，二手房库存增长的现象，我们必须承认这样的现实，市场以价换量的确存在，但是以偏概全的恶意炒作天津市场如何大幅降价，相信仁者见仁智者见智，我们看到市场本质的样子，正在逐渐回归理性，回到房住不炒的政策之中。

如今新年已至，我们再回头看一下，这一年天津楼市发生了什么？

A.抢人大战

“落户”一直是二线城市“抢人大战”中绕不开的话题，素有“全北方人民学区房”之称的天津更是如此。数据显示，自海河英才计划出台后截至去年11月30日，累计引进各类人才落户23.5万人后，天津放松落户政策一直不减。2020年天津落户更是推出不再设总量限制的政策；包括天津积分落户门槛从140分降到110分，降幅率达21.4%。对于“婚姻情况”一项也从10分涨到了20分！随即，海河英才再次计划调整 并放宽高职中职技能人才引进鼓励来津工作落户。另一方面，滨海中关村和宝坻中关村的设立也开始定向吸纳首都外溢人口，以解房地产去化的燃眉之急。可见对于天津，最关键的还是人口并非人才！

小编认为：短期看政策，中期看土地，长期看人口，历来是判断地产项目是否具有投资价值的准则。对于天津来说，虽然目前人们都在说它处于深蹲状态，去库存压力较大，但短期看，人口的布局依旧在于京津两城。前景对于行业的发展而言，依旧乐观，正像了那句话：“别看你在北京混，早晚是个天津人”。人口的引入只是暂时的，更长期的要看未来的经营。

B：天津学区房有变？

2020年天津市义务教育阶段学校招生入学工作的指导意见 来源：天津政务网

2020年4月8日，市教委发布《关于做好2020年天津市义务教育阶段学校招生入学工作的指导意见》，明确指出要坚持公办、民办学校同步招生，切实落实国家义务教育免试就近入学要求。一时间，仿佛将私立校重新从“天堂”打回“地域”，重点划片学区房再次回归热度。而后的7月的天津招商简章上，实验小学发布在招生范围中将“和平翰林公馆”纳入招生范围，随即“和平新君”开启了一轮曾经的“四小龙”式行情，朋友圈进入了“带看夜疯狂”的时代，并在7、8、9月份连夺天津市区楼盘成交额三联冠的宝座，足见，天津的房子不是没有人买，而是根本需求的价值在哪里？

小编认为：“学区”不只是天津，放眼很多大城市都是一块“金字招牌”，然而多校划片、公民同招的政策逐步出台后，也同样在为“学区房”概念挤出泡沫，但可以肯定的是和平、河西、南开的“学区阶梯”短期内并不会改变，因此学区房仍是未来“刚需家长”的热门话题。但是传统热门学区周边的地块，却是少之又少，因此天津的学区也在进一步外扩，同时教育机构也在逐渐布局环城四区，提升人们需求的热点价值。

C：飞地行政区调整

关于公开征求天津市徵地区片综合地价标准有关意见公告——来源：天津市规划和自然资源局网站

12月8日，天津政务网站挂出公函信息：天津市人民政府批复，同意变更部分行政区域界线，涉及南开区、红桥区、河西区、河东区、河北区、东丽区、西青区、津南区。天津最近迎来了城建史上大事件：调整行政区划分！其中值得关注的则是，梅江南、解放南路起步区（津南→河西），华苑、华苑新城（含程华里）及周边住区（包括阳光壹佰国际新城、俊城浅水湾、荷兰墅）由西青→南开，可以说对于部分热门新房及二手房区域算是一次热浪。更为让市场关注的是，7月24日，天津市政府召开第113次常务会议。对外公布的新闻稿中提到了“会议还研究了支持发展智能制造产业、海河教育园体制机制改革等其他事项。”一时间海教园也走到了风口浪尖之上，但是不论如何，变化的结果终究都是为了未来。

小编认为：其实飞地行政区调整，早有传闻，或体现在周边房价，或体现在交房入学之中。人们最关心的依旧是自己身边的变化，很多时候区域的改变，在成熟区并未对教育入学和居住有过多的影响，更多的影响，是人们心中的预期。

D：双城故事

在天津十四五规划最新《建议》明确提出，要打造“津城”“滨城”双城格局后，关于放开“落户”的传闻再次跃然纸上。其中指出，按照城市标准规划‘津城’将重点发展金融、文化旅游等现代服务业，进一步打造成现代化城区；‘滨城’将重点发展先进制造业和现代化生产性服务业，实现双城功能互补。并且重点提出探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政，高品质提升城市社区配套，吸引京冀居民在滨海新区安家置业。这也不得不让地产商在年末的滨海市场上开始纷纷拿地，提前布局，因为房地产业都是随着政策的风向在前行。当然，年末的土地，津城也更为热火朝天，河东工大千呼万唤始出来，上实城开的出现也为2021年的天津市区楼市开了一扇门。

小编认为：一边是，服务京津冀协同发展、承接首都外溢企业人口购房；而一边不得不承认滨海新区的库存也不低。滨海楼市可以说压力与机遇并存，但可以预见的是2021年滨海的整体销量，依旧会领先各个板块，因为库存原因，量涨价平甚至是量涨价跌的现象也许仍会存在。但是，我们可以肯定的是，“津城”乃至“滨城”的房价却是远远被低估的，一则是转型期的变化，二则是未来仍会有一批“铁公基”（铁路、公路、基建）甚至是5G新基建亮相，这也是撑起房价最基本的动力。

E：天津9条线路同时规划开工

“关于《天津市市域（郊）铁路专项规划（2019-2035年）》征求意见的公告”

来源：天津规划和自然资源局发布

同样是今年的十四五规划，在12月4日明确津城、滨城双城格局后，天津再次公示超重磅规划：根据市域（郊）铁路功能定位，规划形成由7条走廊线和2条联络线构成的天津市域（郊）铁路网络，共9条线路，总规划规模681公里（其中新建494公里、利用既有铁路187公里）。•7条走廊线分别为津滨线、津静线、津武线、津蓟线（利用既有铁路）、津宁线、津山线（利用既有铁路）、津港线。•2条联络线分别为宁武联络线和双湖联络线。其中可以探索出的价值点有四：一， 国家发改委、天津共同推动市域（郊）铁路建设；二，天津将无线拉近与北京的关系；三， 津城、滨城之间连接线、机场快线确定；四，海河柳林、国家会展中心、精武镇、未来科技城、团泊西、北辰、武清……迎重重大利好。

小编认为：可以从细则中分析出，基建部署的迫切，“不仅马上干，而且年限和建设规模也定下了任务”。可见未来5年甚至10年后的天津还会再次开启一轮“扩容”建设。一方面，天津整体城市服务京津冀的大方向不会改变，另一方面则是未来拉近了远郊与市区更多的距离，一旦连通，人们将会用价格投票，对于地产去化来讲仍算利好信号。

F：最熟悉的陌生人

左：天成和平里沙盘 右：天房御河桃源效果图

2016年对于不仅对于全国楼市，同时对于天津楼市也是一个划时代的年份。曾经的地王时隔4年再次登场，这些熟悉的面孔又回到了舞台：天津天成（天成和平里）终于在期盼中走了出来，毕竟是和平区，天津房价的制高点。66000元/平米的单价这次却比以往都低调些许。天房天泰（天房御河桃源）也现身河北区，将“育婴里小学”、“问津园”、“北运河”、“桃花堤”及“地铁4号线”的理念贯穿其间，而另一个河北区的项目紫樾宸府的首开1.9万平米，均价2.2万/平米，也是赚足了市场眼球。而天房南开的迎水道地块却命运多舛，先后经历了流拍、二拍、成交再拍再流拍的坎坷历程后，该地块无奈“变卖”，从起价19亿降至15.2亿再将至24小时出价即拍卖成功的规则，也令业内咋舌这块“烫手的山芋”。

小编认为：贯穿整个2016年-2020年市区高价地块即可发现，房企对于拿地愈发谨慎，“高溢价率”渐渐被“竞自持”所代替，而“竞自持”也渐渐被“最高限价”所代替。相信，未来房企对于核心地块的操盘也将愈加谨慎，同样“国字号”背景操盘核心地段的项目未来也将成为普遍现象，而今年的土地市场市内六区要数河西、河东、红桥三区更为惹眼了，只是房企依旧要对市场定价做更加精准的判断，才能迎合改善阶层的入场。

G：辟谣

来源：天津市房地产综合信息网

“地域黑”可以说是近两年来，城市乃至所谓媒体们之间互相博弈的“小伎俩”。但“津黑”的确在今年下半年的天津楼市上算是赚足了眼球，我们不否认市场遭遇了难度，房价在部分项目中，确实存在调整。但是以标题党和个案的说明来以偏概全，那样的热搜无异于就是人为的灰犀牛。同样的谣言也出现在天津放松限购的也让很多人出现了赶紧买的幻觉，而这些未经官方证实的内容，相继也被政府相关发布的信息所辟谣。

小编认为：其实，对于天津楼市去库存的压力一直存在，谣言的背后，不论是人为制造的灰犀牛，还是人为制造的黑天鹅，天津需要的不是黑化的炒作，更不是对无知者的收割，让人们愿意在这座城市选择自己的生活，才是根本。买房的人也要冷静的看待市场，面粉决定面包的价格时代已不复存在，未来周边项目的实际定价或将决定未来挂地价格的行情也将出现。

写在最后：

不论你喜欢不喜欢天津，但是天津在全国发展的浪潮中自然不会偏安一隅，我们看到天津的城市发展在重新复牌，看到了城市在推进企业的混改。不论是市区飞地的管理划分，还是绿色生态屏障的规划建设，亦或者是津城与滨城的双城概念的推出，意味着2020年的天津楼市确实正在触底中重生，2021年，相信天津将迎来一次全新的机遇，也是迎来未来十年的挑战。