重庆新房价格涨幅扩大继续领涨，全国二手房价格见顶回落

6月17日，统计局发布5月70城房价数据。整体来看，一线城市新房价格涨幅略升，二三线城市新房环比涨幅与上月持平；各线城市二手房价格环比上涨，但涨幅均有所回落。

具体到城市，重庆5月新房涨幅1.9%，涨幅较4月扩大0.5个百分点，继续领涨全国，紧随其后的是广州和大连，涨幅均超1%；北京5月二手房涨幅1.1%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，但涨幅排名上升，和徐州并列全国第1位。

统计局数据显示，5月共有62个城市新建商品住宅销售价格上涨，上涨城市较4月减少1个，即在70城中，88.6%的城市保持新房价格上涨态势，过半城市新房价格环比涨幅较4月有所扩大。新房价格下降城市仅5个，即安庆、南充、蚌埠、常德和大理，均为三四线城市。

从城市能级来看，5月一线城市新房销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。整体而言，一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升。

5月二三线城市新房销售价格涨幅略低于一线城市，二线城市和三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同。去年同期受新冠肺炎疫情影响，房价基数较低，二线城市和三线城市新建商品住宅销售价格指数同比分别上涨5.0%和3.8%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者，新房市场热度有所提升，主要是重点城市土地供应不足，带来新房项目供不应求。很多新房项目要求限价销售，导致部分城市新房、二手房价格倒挂，更多购房者进入新房市场，进一步加剧供需矛盾。重点城市进行首轮集中供地，部分地块高溢价率成交，也对市场预期有带动作用。

重庆5月新房价格环比上涨1.9%，涨幅较4月扩大0.5个百分点，居70城之首，继续领涨全国新房楼市。

“重庆市场还在涨，新房和二手房都很紧俏，目前整体都卖得很好。”一位重庆头部房企主管告诉21世纪经济报道记者。

合硕地产机构首席分析师郭毅接受21世纪经济报道记者采访时曾表示，重庆4月房价涨幅扩大是成渝城市群建设推进，户籍政策放松带来大量外来人口和前期较大土地供应长期抑制房价使房价水平低于城市建设等因素共同作用的结果。

广州住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，楼市热度从一线城市到热点二线城市再到重庆等非热点二线城市，5月重庆房价上涨，前述因素继续发挥作用。

4月28日到29日重庆进行首轮集中供地，成交楼面均价9133元/平方米，平均溢价率42.99%，最高溢价率接近130%。5月多位重庆房地产从业人士和购房者告诉21世纪经济报道记者，土拍之后重庆市场明显变热，去化明显变快。

广州5月新房价格上涨1.5%，涨幅较4月扩大0.4个百分点，在70城中排名第2。对此郭毅认为，广州虽然近期调控密集，但政策从执行到位到影响房价需要一个过程，政策效果还有待进一步释放。

许小乐预测，新房市场的局部热度城市存在调控收紧可能。

统计局数据显示，5月共有50城二手住宅销售价格上涨，上涨城市较上月减少4个，即在70城中，71.4%的城市二手房价格上涨。二手房价格下降的城市为17个，较4月增加3个，较3月增加8个。

从城市能级来看，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.8%，涨幅比上月回落0.5个百分点。

5月二三线城市二手房销售价格涨幅略低于一线城市，二线城市和三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，二手房下跌城市连续两个月增加，意味着更代表市场走势、具有领先特征的二手房市场已经开始见顶回落。相较于新房，二手房信贷政策收紧更明显。很多银行二手房贷款或拉长周期到3-4个月，或降低二手房贷款评估价，变相提高首付，或暂停二手房贷款，这对二手房的冲击是非常大的。

环比来看，二手房涨幅前5的城市分别是北京、徐州、重庆、西安、杭州和广州（杭州、广州涨幅相同），涨幅在0.9%-1.1%之间；同比来看，二手房涨幅前5城市分别是广州、徐州、深圳、宁波和上海，涨幅在9.4%-13.5%之间。

李宇嘉表示，涨幅靠前的热点一二线城市的房地产市场或在新冠肺炎疫情后率先反弹，或受棚改和都市圈政策利好影响。“尽管受到调控打压，但前期调控政策主要集中在新房市场，二手房调控从今年‘参考价’开始，信贷控制也从今年一季度才开始，二手房价格上涨具有一定惯性。”

在二手房环比涨幅前5城市中，除西安外，其余城市涨幅较4月均有所收窄。李宇嘉表示，这意味着这些热点城市的同比涨幅也将开始触顶回落。

具体到城市，北京、徐州5月二手房环比涨幅1.1%，领涨全国二手房市场，北京的涨幅排名从4月的第4位，上升到5月的第1位。

李宇嘉指出，北京二手房市场在2017年“317”调控后横盘了三年，2019年和2020年第一季度价格还出现了10%-15%的下跌。货币宽松等政策有助于北京楼市的反弹。

郭毅告诉21世纪经济报道记者，最近几个月北京二手房价格上涨较快，年初上涨主要集中在北部片区和学区房等具备特殊资源特点的房产。但接近年中，整体二手房市场出现一轮普涨。目前北京二手房市场整体挂牌房源相对较高，成交量也处于市场高位，“其实是一个供需两旺的市场局面”。

郭毅认为，北京购房者购买二手房更多是出于自住或自住加改善，自住加保值、增值的诉求。

“我觉得大家购买二手房还没有一个很明显的投资逻辑。”郭毅指出，北京5月二手房环比涨幅收窄，意味着涨幅控制住了，是房价恢复稳定的开始。

许小乐预测，从全国二手房市场来看，二手房业主预期整体稳中有降，预计后期二手房价格整体趋稳。

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