杨现领：市场调整不可怕，经纪公司要树立中性的市场观

中新经纬客户端8月9日电 题：《杨现领：市场调整不可怕，经纪公司要树立中性的市场观》

作者 杨现领(空·白研究院创始人)

持续调控的政策，叠加一系列综合因素，使当前国内不少城市的二手房交易量出现明显下滑，从业者对市场未来走势存在着诸多困惑。

对于当前局势，我认为，市场调整并不可怕，企业最终能留在“牌桌”上最为重要。这一轮的政策调控无论多么严格，我们都应该相信两点：

第一，相信市场是中性的。市场虽然有周期，但其本质是中性的，交易会在短期内“隐藏”，却不会在长期内消失。

第二，相信调控的终极目标是为了市场稳定。稳房价、稳地价、稳预期一直是政府的调控目标，这一点从未变化。稳定的市场是对所有行业参与者的最大支持，也只有市场稳定，房地产这块土壤才能让企业更持续、更稳健地发展。

基于此，我认为有必要再次为大家解读中性市场观的核心含义，以便更多的人能客观理性地认知市场、适应市场、穿透市场。

市场成交总量是中性的

市场发展有周期，而周期有长短。在既定的周期框架内，市场交易总量是一个确定的“恒值”。例如，以北京市场为例，一般是以三年为一个波动周期，在这三年里，交易量以年为单位看有波动，但三年交易总量是相对稳定的。据我们统计，从全国范围看，三年周期内，我国存量房交易总量大约在2000万套。相比之下，美国波动周期相对较长，往往要超过10年，其平均每年的成交量基本保持在500万套左右。

在市场下行期经营中介公司，开店和关店的策略非常重要。香港中原集团的策略是开店开到亏损为止、关店关到盈利为止。这种策略对于经历过香港市场周期的中原集团而言，是一种务实策略，但其在内地也这样做，就不容易形成规模。而北京的链家，策略是上行周期开店，下行周期尽量不关店，发展节奏像“爬楼梯”：开一年、休整一年、再开一年。

当然，中介公司最差的策略是在市场上升期，借助资本力量非理性挖人开店扩大规模，这种行为最易在市场调整期出现员工可“同甘”却不能“共苦”，最终迅速流失的现象。

市场调控政策是中性的

从当前调控政策来看，稳定交易量是稳房价、稳预期、稳地价的核心。

举个例子，如果一个城市二手房三年的总交易量是60万套，房价要稳定，最好的交易节奏是每年大致释放20万套交易。反过来，如果第一年10万套、第二年10万套、第三年40万套，这样的交易节奏对于稳房价压力最大。因为住房交易有一个核心特点：供给弹性永远小于需求弹性，供给调整速度远远跟不上需求调整速度，使得需求在短期内爆发时，形成所谓的“需求凸起”，房价很容易在短期内被拉升。特别是对于新房供给而言，从土地到预售，存在刚性生产周期，难以迅速调整。二手房，学区房、有品质的商品房在市场中也相对稀缺，短期内难以形成大量供应，所以很容易出现短期内房价迅速上涨的现象。

从这个角度看，房价不是取决于供给与需求，而是取决于需求释放的节奏，这个节奏又在很大程度上取决于贷款的额度控制和放款周期限制。这一轮政府的调控政策很多，但其中最重要的因素是贷款，例如对于南宁、呼和浩特这样的城市，虽然当地没有其它增量的调控政策出台，仅是控制放贷节奏，就能让房子的交易量在短期内迅速腰斩。

因此，展望未来，即便贷款政策松动，我们期望是慢慢地放松，有序地针对不同城市、不同需求放松，而非短期内快速放松，这样对房价稳定才是最好的，对市场和行业也是最好的。

市场竞争是中性的

中介的竞争程度取决于两条曲线：一条是交易量的周期曲线；一条是经纪人有效产能的周期曲线。市场上行、交易量变大，不代表竞争变弱；市场下行、交易量变小，也不代表竞争变强。

竞争是中性的。以下行时期的市场为例，在这一轮周期调整过程中，我们调研的几个城市在很短时间内经纪人数量就减少了10%-20%，由于经纪人准入和退出门槛都很低，造成了整体产能的绝对减少；另一方面，即使经纪人不离职，在下行时期，大部分经纪人，尤其是老经纪人，活动量明显减少，有效工作时间和工作量都在下降。因此，通过这样的内部动态调整，市场的竞争程度并未发生明显改变。这个时候，只要中介公司的经营者投入更多时间精力，加强管理的精细度，其开单量和市场份额未必会下降。

从历史经验观察，无论1998年香港金融危机时的中原集团，还是2008年之后的北京链家，市场份额反而都是提升的。再进一步分析，最好的竞争窗口发生在这样一个时期段：交易量从底部开始回升、市场开店规模尚未启动之时，是市场竞争最为“稀薄”的时候，公司的人效反而更容易提升。

经纪人提供的服务是中性的

经纪人的服务无法改变交易量，更无法改变房价，这是一个常识，却也是常常被诟病最多的地方。经纪人是市场信息的发现者和传递者，却不是市场的“创造者”。市场永远由买卖双方的预期所决定，经纪人服务再好，也不能说服一个没有卖房意向的人卖房，更不能说服一个不愿意买房的人买房。

买房取决于三个要素：能力(资质和资金等)、动机(上学、改善、结婚等内在行为动机)、以及时间窗口(有能力、有动力，也未必会形成购买，什么时候出手、要不要出手是时机决策)。房子是业主的，钱在买家口袋里，经纪人能发挥作用的地方仅仅在于双向预期明确时，通过及时准确的信息传递、需求确认等服务帮助双方达成交易。

我认为经纪人的核心功能不是撮合，也不是谈判，而是“助推”。当买卖双方在理性层面已经做出决定，却在感性上犹豫不决、信心不足的这一个时间窗口，经纪人通过客观信息和专业服务“推一把”，助推他们做出一个对各自都是最好的选择。

经纪人在交易“助推”过程中，是成交导向，还是服务导向，这事关经纪人的职业操守，其永远不能为成交而隐瞒甚至欺骗消费者，这是底线问题。

因此，无论市场好坏，我们每一位经纪人都应该时刻保持中性客观的立场，帮助消费者多维度、多视角地理解市场，更不能跟风和炒作。(中新经纬APP)