地产股普涨背后：回光返照抑或触底反弹？

地产股似乎“枯木逢春”了。跌了半年有余，地产板块近期有反弹的迹象，从上周开始，A股以及H股的地产股开始集体上扬。

截至2021年8月16日收盘，A股方面，格力地产、苏宁环球涨停；万科A报收22.96元/股，小幅上涨0.75%；保利地产收于11.84元/股，上涨4.87%；金地收于10.80元/股，上涨3.85%。港股方面，蓝筹中国海外发展报18.84港元/股，涨幅为0.86%；华润置地收于29.65港元/股，涨幅为1.72%；龙头房企碧桂园报收8.59港元/股，上涨0.70%。

地产板块的确迎来了久违的好消息。据21世纪经济报道记者了解，自然资源部日前对部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供应的同时，更好地稳定地价。自然资源部提出了四点主要要求，其中包括“单宗地溢价率不得超过15%”“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。

业界普遍认为，集中供地政策的优化对房企意味着利润水平将出现一定程度的增厚，这对于行业未来的发展来说，具有积极正面的意义。不过，需要提醒的是，房地产行业目前依然有不少房企处于困境之中，行业整体的景气度仍有待改善。此番背景下，投资地产股，依然需要谨慎行事。

今年地产股“跌跌不休”，是在房地产行业整体发展受到严控的背景下发生的。在“三道红线”“房贷”新规乃至“两集中”供地的约束之下，房地产行业的利润水平已经降至低位。

国信证券的数据显示，房地产板块2020年总营业收入为2.75万亿元，同比增速为11.2%，较2019年下降了9个百分点；但2020年归母净利润总额为1900亿元，同比增速为-13.5%，较2019年下降了22个百分点，也是房地产行业近5年同比增速一路下滑后首次迎来归母净利润的负增长。

在第一轮“集中供地”之后，经营管理能力相对较好的滨江集团董事长戚金兴曾对投资者表示，公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地，在滨江团队的高效管理下,公司融资能力提升等因素下,努力做到1%-2%的净利润水平。

这就意味着，利润水平下滑无一房企能够幸免。也是因为房地产行业的发展逻辑发生变化，因此地产股的预期不被看好，股价接连受挫也就在所难免。

因此，近期“集中供地”政策打补丁，让房地产行业的盈利能力略有回升，是板块股价上扬的动因之一。中信证券分析师陈聪、张全国指出，随着稳地价和稳房价落地，开发企业盈利能力归零担心化解。“过去地价不断上涨，房价不能上涨的局面，确实令市场担心企业盈利能力下降无底部。我们认为，行业的盈利能力不会归零，商品化住宅供给仍会长期持续。”

平安证券也认为，尽管行业结算端毛利率仍有下行压力，但当前的板块估值已经反映业绩及毛利率方面的担忧，随着相关制度的推进，拿地端毛利率有望企稳。

在基本面迎来好消息的同时，龙头企业的动向也被视作是地产板块反弹的信号。2021年8月5日，保利地产公告称，公司大股东保利集团已于8月4日在二级市场增持了50万股股票，未来一年内增持不超过2%。

不仅是大股东，保利地产高管也计划增持。保利地产公告指出，公司董事长、总经理刘平携全体高管人员计划自2021年8月4日起的6个月内，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元，增持价格不超过15.06元/股。在增持公告发出后，保利地产股价触底反弹，同时也带动了地产板块的上涨，这被视作是估值修复的契机。

地产股的投资逻辑是否有改变，应该从地产行业的基本面是否有根本性变化来分析。

实际上，尽管“集中供地”打补丁的确改善了行业的悲观预期，但是最重要的“稳地价、稳房价、稳预期”的基调没有改变，“三道红线”、房贷新规的威力也依然存在。

从近期市场的表现来看，行业发展也相对稳健。国家统计局8月16日发布的数据显示，7月份，我国70个大中城市商品住宅销售价格涨幅延续回落态势。1-7月份，商品房销售面积两年平均增长7%，比上半年回落1.1个百分点；房地产开发投资两年平均增长8%，回落0.2个百分点。

国家统计局新闻发言人也表示，下阶段来看，各地区各部门坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善“多主体供应、多渠道保障、购租并举”的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。

所以，尽管地产股在当前迎来了“估值修复”，但这可以看作是超跌反弹。从资金面来看，地产股目前依然比较难获得大资金的青睐。据西南证券统计，主动偏股型基金的房地产行业仓位占比连续6个季度下降，2021年二季度房地产持仓占比仅为0.9%，环比继续下降，已经处于历史最低水平。

更重要的是，从中长期来看，地产股依然受到“三道红线”、房贷新规以及“集中供地”的约束，未来房地产行业只有融资能力强、管理水平高的企业才具备跨越周期的能力，而高杠杆、高负债的房企，仍将面临发展困境。

目前，华夏幸福、蓝光等出现债务违约的房企，债务化解路径尚未明朗，也尚有部分龙头房企处在债务违约的边缘。这样的局面也警示投资者，地产行业并非“唯规模论”，财务管控能力更是应该关注的方面。

中银证券也认为，随着“三道红线”、房贷集中管理、土拍“两集中”等政策落地，行业逐渐落实了从融资端到投资端的透明化管理，整体发展在经历调整后将更趋良性，向“管理运营驱动”转化。在此背景下，综合实力强劲的头部房企将更具优势。