购房圈

    市场端融资端双受限 四季度房企销售压力增大

    中国房地产报 2020-10-18 18:07

    走出疫情阴霾的中国楼市在经历了二季度的大幅反弹之后,在被寄予厚望的三季度并未走出高歌猛进的行情,刚刚燃起的楼市旺火被持续而密集的加码调控所熄灭。

    三季度刚过,易居研究院、克而瑞、中指院、亿翰智库等机构相继发布三季度房地产市场分析报告和相关数据,多家上市房企亦陆续披露三季度和1~9月份的销售业绩。从机构与上市公司公布的数据分析,三季度虽然延续了二季度的回暖行情,但与预期仍存在不小的差距,特别是9月份的表现并不尽如人意。城市层面,易居研究院监测的全国40个典型城市1~9月成交面积同比下降8%,9月新建商品住宅成交面积环比同样下降8%。企业层面,克而瑞发布的数据显示,虽然百强房企第三季度销售规模较一二季度有所恢复,但9月规模房企的去化率水平呈现下降趋势,目标完成情况不如历史同期。

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    政策:

    因城施策加码调控

    二季度在政策面相对宽松、流动性充裕的宏观环境下,房地产市场走出了一波V型反弹行情,投资和销售均表现出了强劲的韧性,在一些热点城市甚至出现了过热的苗头,由此也引发了调控政策的新一轮加码。

    中央层面,7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,强调坚持“三稳”目标,要求落实房地产调控长效机制,严控资金违规流入楼市,确保房地产市场平稳健康发展;8月20日,住建部、央行等部门召开12家房地产企业座谈会,针对融资监管提出了“三道红线”和相应的监管规则;8月26日住建部再次召集部分城市负责人座谈,要求落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。密集的座谈和调控动作预示着外界对于楼市调控或将放松的心理预期彻底落空,新一轮调控加码已经开始。

    地方层面,随着楼市的回暖,部分热点城市出现了房价涨幅过大、市场过热的苗头,直接导致地方调控政策进一步收紧。二季度,包括杭州、宁波、深圳、南京、东莞、咸阳、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川等13个城市相继出台了调控升级政策,内容涵盖限购、限贷、限价、限售、税收调节和土地供应调节等多个方面。国庆节刚过,又有徐州和绍兴出台措施,从备案价格管理、金融政策、市场管理等方面加码调控。

    纵观出台加码政策的城市,均为近年来房价涨幅明显、市场热度较高的城市,除深圳外均为热点二三线城市。由此可见,当前楼市的调控目标非常明确,即“稳地价、稳房价、稳预期”,对房价、地价涨幅过大的城市实施严格管控。

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    市场表现:

    城市分化,南热北冷

    易居研究院10月12日发布的月报称,其监测的全国40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降8%,同比小幅增长1%。今年1~9月,40城成交面积同比下降8%,长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大,其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。三季度,长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅继续领涨,其中长三角部分热点城市调控政策效果显现,房价涨幅明显收窄;珠三角累计涨幅较二季度有所扩大;中部省份具有代表性质的省会城市新房成交整体表现较差。具体城市来看,2020年前三季度,金华、兰州、厦门、东莞、杭州等18个城市新建商品住宅成交量同比增长。前三季度新房成交量同比降幅最大的5个城市分别是珠海、长沙、南昌、武汉和重庆。

    根据亿翰智库的统计,今年以来一线城市新建住宅价格累计涨幅扩大,三四线代表城市涨幅收窄最为明显。三季度,一、三四线代表城市价格累计涨幅较二季度均收窄,二线城市涨幅小幅扩大:一线城市三季度累计上涨0.84%,较二季度收窄0.75个百分点;二线城市累计上涨1.50%,较二季度扩大0.53个百分点;三四线代表城市累计上涨1.06%,涨幅较二季度收窄2.27个百分点。

    从亿翰智库9月单月的统计数据看,40个典型城市9 月商品住宅销售面积为 2458万平方米,同环比分别增长12.4%和 2.3%,成交量稳中有升。其中一线城市商品住宅成交面积同环比分别达到 42.7%和 2.6%。北京、上海、广州和深圳成交增速同比均超过 25%;从环比来看,北京、上海和深圳成交量基本与 8 月持平,广州增速相对较快,达到 8.5%。核心二线城市和普通二线城市住宅成交量同环比均上行。从核心二线城市来看,住宅成交量达到 783万平方米,同比上行5.4%,环比上行 1.5%,苏州以及福州市场表现较好,环比实现超过 10%的增长;受调控加码影响,南京同环比均下行,分别为-28.2%和-11.3%。从普通二线城市来看,住宅成交量达到 445万平方米,同比、环比分别下行2.0%和9.0%。三四线城市 9 月份住宅成交量 824万平方米,同比上行 14.1%,环比下行0.5%。整体来看,三四线城市住宅成交量相比8月份增速有所提升,市场热度小幅回暖。

    虽然各家机构的统计口径有所差别,但可以明确的是,以珠三角、长三角为代表的城市群无论是成交量还是成交价均表现强劲,而东北、中西部、华北区域则明显偏弱,市场总体呈现南热北冷的格局。以京津冀城市群为例,北京楼市受人口疏解和楼市调控的双重作用,在四大一线城市中率先进入调整周期;环京区域受到严格限购政策影响,成为本轮调控的“重灾区”,房价“腰斩”,长期处于“冰冻”状态;天津尽管实施了极具诱惑力的人才引进和落户政策,但并未挡住房价下滑的命运,房价基本跌回3年前的水平。东北作为人口流出最为严重的地区,除沈阳、长春等个别热点城市外,绝大部分城市楼市持续低迷,商品房卖出了“白菜价”。

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    房企销售:

    多数房企未达预期

    今年对房企来说日子确实比较难过。一方面受疫情困扰,开竣工和销售均受到不同程度的影响;另一方面,调控政策的持续施压对房企融资和销售更是巨大考验。从年初开始,各大房企即施展出十八般武艺,直播买房、网上售楼处、进驻电商平台等各种花式营销不断,打折促销力度空前,但实际效果远不及预期。

    10月份以来,各大典型房企陆续公布了前三季度的销售成绩单,从已经公布的数据看,龙头房企销售开始分化。TOP3房企销售操盘金额集中度达13.7%,TOP10占比已经到了26.4%,TOP30占比高达45.8%。

    在集中度进一步提升的同时,房企销售业绩完成率也出现了分化。中国房地产报记者对TOP50房企销售业绩进行了统计,其中35家公布了1~9月份销售数据,30家公布业绩目标的房企中仅有7家完成率超过75%,大多房企业绩未达预期。中国恒大在连续大规模大力度的打折促销下,截至10月9日已实现销售额5922.5亿元,完成年度目标的91.1%;建业地产实现销售671.6亿元,目标完成率83.95%;中国金茂销售额1618.2亿元,目标完成率80.91%;禹洲集团销售额770.6亿元,目标完成率77.06%;招商蛇口销售额1901.76亿元,目标完成率76.07%;龙光集团权益销售金额835.1亿元,目标完成率75.92%;弘阳地产销售额568亿元,目标完成率75.73%。

    根据克而瑞对2018年至2020年前三季度部分规模房企业绩目标完成率的统计,2018年前三季度完成率超75%的占59%,2019年该数据为37%,而2020年三季度目标完成率达75%的仅为22%,呈逐年下滑趋势。

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    四季度展望:

    以价换量渡难关

    “金九”失色,已经到来的“银十”乃至整个四季度也不容乐观。对于房企来说,追求利润率已经不再是主要目标,而加速“抢收”回笼资金才是最为明智的选择。

    从消费层面,今年的疫情对投资和消费都产生了严重影响,特别是消费端。由于就业形势严峻,导致人们的收入预期和购买力下降。房子作为最大宗的消费品,必然也会受到这些因素的影响。

    在政策层面,从7月份开始的调控力度收紧或将是楼市转向的重要因素,越来越多的城市加入调控升级行列。融资层面,8月份的“三道红线”监管规则的发布,成为悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。尽管目前只是在少数房企中试点,但加速蔓延到全行业是大概率事件。对于高负债、高杠杆的房企来说,加速回笼资金,降杠杆、降负债成为首选目标,而加速推盘、打折促销在所难免。但是基于整体消费能力的下降和调控政策的加码,促销效果如何还是未知数,从“金九”的市场表现看,难言乐观。对于房企来说,四季度或将迎来一场“血拼”。“龙头房企”可以七折卖房,而那些中小房企又当如何呢?

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