丁祖昱：产业地产将进入“群星闪耀”时代

近年来，随着产业地产发展不断变迁，越来越多的新兴市场主体，开始将目光聚焦到产业地产这块硕大“蛋糕”之上。

克而瑞产城发展部通过对产业地产领域活跃机构的监测发现，制造业实体企业、互联网科技企业、金融机构在产业地产领域的投入主体占比已超过30%，且未来这一比例有望继续提升。

我们认为，多元化的众多“新玩家”正纷纷切入产业地产，行业“百家争鸣”的时代已然来临。

多元主体竞争将成发展常态

REITs(公募基础设施基金)被称为“不动产金融王冠上的宝石”，有巨大的潜在市场。参照美国公募REITs市场占GDP规模的比例，中国公募REITs市场未来可达到6万亿元的市场容量。

2021年6月21日，中国9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市，首批9单公募REITs项目当中，涉及到产业园项目数量最多。而随着国内REITs上市机制日趋完善，产业地产退出方式更加多元，选择继续“杀入”产业地产的新兴企业，正逐步与早先的产业地产开发商形成竞争之势。

我们的研究结果显示，制造业实体企业和金融机构的投入主体占比正以14%和11%的比例追赶着房地产开发商。尽管产业地产商和房地产开发商依然占据大头，但差距正在缩小，多元主体竞争格局将成为行业常态。

新旧“玩家”的不同发展逻辑

在外部多元主体积极入局产业地产时，业内老牌地产商也在马不停蹄地扩张。据克而瑞研究统计，2020年，全国40家产业地产运营商累计布局538个城市、1121个产城项目，行业呈现出“整体扩张速度放缓，但头部企业扩张加速”的趋势。

与传统的“销售+租赁”模式相比，产业地产商也一直在寻找发展新路径。而“产业投入”成为各大企业眼中的“香饽饽”。一方面，产业投入可帮助产业地产商更好完成招商工作；另一方面，产业投入还可与产业资源实现合作的深度绑定。

与产业地产商不同，实体企业涉足产业地产目的是为最大限度利用自身产业基础，整合战略资源。项目选址也会基于自身的产业布局，进行通盘考虑。短期利润固然重要，但产业资本会比金融资本和开发商更加耐心，这也符合产业地产“用长钱、放长线”的发展逻辑。

京东算是产业地产领域的“老玩家”了。2009年，京东就开始在全国大规模布局自建物流基地和产业园。截至2020年12月31日，京东旗下运营的物流仓库已超过900个，总仓储总面积共计约2100万平方米。

不仅仅是传统企业和互联网巨头，近期金融机构也在积极入局产业地产，凯德集团便是其中之一。据公司公告称，未来，凯德集团计划将把在中国的新经济资产规模从15亿新元扩大至50亿新元，重点涵盖产业园区、物流和数据中心等方向。

产业地产商拼命奔跑，多元主体纷至沓来。对行业是喜是忧？

无疑，一场行业争夺战无可避免，但“百家争鸣”正倒逼着传统“玩家”放弃销售思维，专注在优势领域构建核心竞争力。

或主动为之，或被动转型，多元主体切入产业地产都将为行业发展贡献力量。相信“群星闪耀”的时代将不会遥远。