李宇嘉：房地产领域的第三次收入分配

最近，在第二批集中供地“急刹车”之后，多个城市土地拍卖新规次第“返场”。这传达出楼市的一个重要信号：国内的土地长效机制正在落地。即通过土地出让更为精准化的制定，一方面留给开发企业合理的市场利润，另一方面以市场化力量推动行业不断满足人民群众对住房质量和居住环境的新要求。

国有土地是纯正的公共品，属于全体人民，最终要给到人民才对。那到底怎么给？

一线城市土地出让成“先行示范”

从北京、上海、广州、深圳等主流城市重新发布的第二轮集中供地政策可以看出，随着土地出让长效机制逐渐明确，各地更加注重土地公共品属性的回归，以此将更多的土地红利“用之于民”。

在这一波调控风暴下，国家第一次明确了新时期住房保障体系——“公租房、保障性租赁房、共有产权住房”三位一体的基本架构。后两者主要在北京、深圳等一线城市落地，并且要大规模建设。同时，这一次经过再细化的土地调控政策不仅重民生，而且诚意足、手段全。

近期，北京第二轮集中供地开启，多条细则体现出北京的满满诚意。新规不但使开发商利润得到改善，同时也倒逼其增强品质、增加公共配套，回归居住的民生属性。

作为先行示范区，2021年，深圳计划建设筹集租赁住房10万套(间)；供应公共住房3.5万套，力争实现供应4万套。这是很多城市一个“五年计划”的供应量。而深圳土地出让的导向，正鼓励开发商从“一锤子买卖”的开发销售，向细水长流的持有经营转变。

广州落实土地新规有一个大前提，即该市在“十四五”规划中，提出未来五年将计划筹建政策性住房66万套，包括公共租赁住房3万套、保障性租赁住房60万套和共有产权住房3万套。

而上海的土地新规不仅“痛痛快快”地给企业让利，同时也在加大保障性住房供给。“十四五”期间，上海计划供应租赁住房超过42万套，占住房供应总套数的40%。上海要源源不断将楼市红利定向输送给这个城市最需要住房的人、为城市发展做出最多贡献的人。

共同富裕对房地产的意义

促进共同富裕的道路上，绝不能少了住房。

当前，土地供应长效机制已经形成，即在土地的源头“降成本”“降地价”，消除地方政府的隐性担保，改善开发商市场预期。以上效应传导至下游，就是“降房价”“降低住房消费成本”，真正在住房领域实现高品质的“住有所居”和共同富裕。

我预测，房地产行业的“新房限价”将会是一个长期趋势。该政策也将继续为民众创造出“肉眼可见”的买房红利。另外，政府实施“土地限价”，开发商利润得以改善，促进住房品质提高的同时，购房者也将从中受益。

近期，第三次分配是一个热门话题。在住房领域，政府正在推进“二次分配”，缩小住房消费领域的基尼系数。但难度比较大，迫切需要推进第三次分配。

而中国商品房市场稳定发展的同时，承载着第三次分配的新使命。房地产领域要推进共同富裕，其载体必然是提高“商品房”给“公共住房”和“民生福利”的买单能力。