城市更新上升到国家战略层面后，相关政策也进入密集出台期。
近两个月，北上广深四大一线城市均出台了城市更新的重磅文件，相应政策配套也进入编制阶段。新常态下，城市更新已成为各大房企的重大战略选择。深耕城市更新，不仅可以带动企业净利率提升，也成为企业长期扩充土储规模的重要形式。
政府对房企运营和配建能力的要求在提升
近日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》的通知，明确坚持“留改拆”并举，积极稳妥实施城市更新行动。
政策否定了城市更新沿用过度房地产化的开发建设方式，突出了对公共配套设施的诉求，表明政府对城市更新的社会价值考量已超过市场价值。
未来一段时间，是房企与政府磨合接洽的窗口期。一方面，拆除面积和拆建比两条底线比例的设定，意味着房企最大利益回报来源被严格管控。另一方面，对于基础公共设施配套的要求，倒逼房企相关能力的再提升。
为提高市场参与城市更新的积极性，各地政府势必会发挥能动性，推出各项鼓励政策，如在更新区外，政府额外为房企提供融资性质的土地，或实现城市更新项目的政企分工，房企仅介入20%比例的城市更新改造，其他由政府承担等。这些柔性手段将是房企与各地政府博弈的关键。因此，企业未来需强化运营和基础设施配建水平，借此打开谈判空间缺口。
TOP50房企已有超过60%布局城市更新
深圳的城市更新市场成熟度以及立法完成度在国内属于较高水平。在2018年—2021年间，深圳拆除重建的项目中，无论是单项目体量或计划数量都存在明显增长趋势。
近三年，各大房企在逐步调整业务结构，加快布局城市更新业务板块。据我们统计，截至2021年上半年，TOP50房企中有超过60%已布局城市更新板块，同时近九成房企的城市更新项目占总土储比例已集中在15%-30%之间，城市更新已成为“后地产”时代房企重要的业务发展方向。
各地纷纷落成城市更新基金
随着各地城市更新热潮涌动，相关配套政策与资金福利都在不断落实中。上海、天津、无锡等地相继成立了以地方国企牵头的城市更新基金。
各地城市更新基金主要有以下三个发展方向：
1、国有资本占主导地位的基金，其中上海的城市更新基金仅面向国企、央企开放。
2、投入基金存在多元化构成可能，如中外合资、民营、股份制商业银行等都可参与其中。
3、参与基金构成的地产开发企业，均在城市更新领域长期深耕，运营能力突出。
据我们实际调研获悉，目前多种基金还未实质性落实到项目推进层面，因为基金的运作模式尚未确定。以上海为例，各家企业的出资比例、出资时间、收益模式、基金管理公司工商流程等都未确定。
有关城市更新的一些指导细则发布后，一段时间内大家普遍认为城市更新开口有进一步收紧的趋势，但一线市场却释放出积极信号：一些优良的、大体量的城市更新项目其实很受地方政府青睐。
尽管目前城市更新的政府架构、配套政策尚处探索阶段，但对房企而言，随着各地配套政策完善，以及房企前融、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍有较高的增长潜力。
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