购房圈

    厦门岛内,究竟藏着多大的购买力?

    新浪乐居 2020-06-25 12:56

    有人说,厦门岛,就像大陆特别疼爱的小女儿,安详地停泊在厦门湾的怀中。它四面环海,风景旖旎,就像一座放大版的海上花园。

    当前,四桥一隧双地铁,链接着厦门岛内和岛外。然而,岛内和岛外,有时候,看上去仍像是两个世界。

    用一句歌词来说,“被偏爱的都有恃无恐”。在岛内仅132平方公里的土地上,汇集了整座城市最核心的教育、医疗、商业,以及高密度的人口。在大多数人心里,厦门岛内依旧是城市资源最核心的地方、价值最高的地方、身份认同最强的地方。

    在外界看来,厦门,也是一个房价很神奇的城市。特别是厦门岛内作为厦门楼市的标杆,一举一动都备受关注。可以说,厦门岛内,不仅代表着整个城市房价的天花板,也代表着整个楼市的底气和信心。

    逆市走出独立行情

    2017年初,号称“史上最严”调控落地厦门。在此之后,厦门楼市急转直下。 2018年,“地价腰斩轮”、“楼市崩盘论”一度甚嚣尘上,整个楼市进入“至暗时刻”。

    为了“稳住,能赢”,2018年底政府罕见地祭出了三幅岛内优质住宅用地,创下近年之最。此后,岛内宅地供应逐渐开闸,缓解了新房稀缺的局面,并使得岛内市场成为整个厦门楼市的新焦点。

    据克而瑞数据显示,厦门自2019年1月至今,成交面积约200.37万方,其中岛内市场成交面积39.11万方,占比约19.5%,近五分之一!

    看似占比不多,但从楼盘数量对比来看就完全不一样。截至目前,岛内新出让地块中,已经开盘入市的仅3盘,分别是中骏天宸、中骏天盈、建发玺樾,再加之剩余房源在售如万科湖心岛、顶峰鹭江1号等,岛内在售盘约6个。而目前厦门岛外四区在售新房约82个项目,是岛内的13.7倍!

    不仅如此,从近一年开盘情况来看,岛内项目主导了成交去化率的起伏,2019年7月、10月在岛内双盘助力下当月开盘去化率稳超50%;与其他项目不同的是,作为岛内的高端产品,双盘单价、户型面积、套总价均远超于岛外楼盘,而开盘去化表现依然优越。让岛内新房逆市走出独立行情,创下新的成交记录。

    数据来源:克而瑞

    从成交价格来看来看,2019年至2020年5月,厦门岛内思明区和湖里区新房成交均价分别为58581元/平和65872元/平,几乎是岛外成交均价的1.5-2.5倍!

    而且,2019年成交总价在900-1300万区间产品备案量达714套,超过前两年的销售总和,可见岛内高端住宅备受追捧。

    厦门岛内的真香定律

    为何如今岛内市场如此活跃?

    除了区域本身的价值外,还有供需的长期失衡。多年来,厦门岛内的土地一直是“限量供应”,新房市场仅剩部分尾盘在售,购房需求压抑许久。

    与此同时,岛内城市改造提升的步伐步入快车道,更多厦门原住民拿到大量资金,改善生活环境的需求极为迫切。

    另外,岛内项目在产品设计上突破180平的限购面积线,释放了更多的购买力,福建GDP支撑厦门房价的逻辑再次起到极大的作用。

    此外,“岛内有钱赚!”成为几乎每家房企的共识,不但能为企业提供利润,还有机会拉平近几年亏损的部分。也正是从那时起,岛内再次成为房企争相追逐的战场。

    不管怎么说,岛内豪宅的逆市热销,为厦门楼市守住了底线、逆转了颓势,可以称之为一支奇兵。也让研究厦门的业内人士们,真正见识到这个仅有1700平方公里的城市究竟蕴藏着多大的购买力!

    土拍鏖战过后 岛内楼市格局重塑

    近年来,可以看到,厦门岛内土地供应在肉眼可见地加速。2020年4月22日,厦门年度首场土拍姗姗来迟。已有十年未有供地的思明区原农科所地块成功出让,创造厦门土拍历史上首个“百亿地块”的同时,也以50599元/平的楼面价再次刷新整个城市地价上限。如果当时认为其是个案,那么短短一个半月后的6.12土拍,五缘湾地块50603元/平的成交楼面价,则宣告厦门地价真的跨入到“五万+”时代。

    对大多数城市而言,这样的价格甚至远超当地的售价,所以当所有人去研究厦门房价的底层支撑逻辑时,却往往忽略了决定房价天花板的是这个城市中的豪宅。

    这其中,中骏旗下中骏·天盈项目于今年5月首次开盘,当日成交33亿,率先领跑;拿地当天便进场施工的百亿地块项目,也拟于下半年登场亮相;建发则依靠玺樾和养云摆开阵势;联发乌石浦地块定名嘉和府,入市动作快马加鞭;刚刚拿地的旭辉,虽然暂无动静,但仅五万多方体量的它,相信入市时间也不会太远。

    在以上已亮相的项目中,纯大户型是一个共性特征。即便有限价因素,对每一个项目来说,总价千万,也只是一个入门门槛。因此,岛内市场的豪宅化趋势,不会改变。

    另据了解,接下来厦门岛内仍有多幅住宅地块计划出让,位于湖里区的下忠地块已提上日程,思明区的洪文石村地块等等进度也相当迅速。也就是说,今明两年,厦门岛内豪宅市场至少将有十个楼盘入市。

    可以说,未来厦门楼市,或将再次发生逆转,厦门岛内将重回主场成为近两年市场表现的绝对主导。而多家品牌开发商龙争虎斗,强强争霸的市场格局已基本浮现。一个全新的时代,已然开启。

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