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房企爆雷接连不断,怎么救?专家:重组一批,破产一批!

乐居买房 原创 焦点解读
发布于 2022.08.11 17:43 阅读:1.7w

乐居买房讯 8月10日,一个也许要被记入房地产“史册”的日子。

当天下午港股收盘,龙湖集团盘中跌超18%,弘阳地产跌超14%,大发地产跌超13%,碧桂园跌超8%,旭辉永生服务跌超10%。

旋即有消息传来,称龙湖之所以暴跌,原因是“坊间传言,龙湖商票存在逾期情况”。

作为民企稳健派代表,即便身处行业普遍下行周期,龙湖去年和今年的营收依然称得上还不错。当晚交易所就发布公告称,截至8月10日,龙湖集团无商票违约和拒付记录,相关谣传并不属实,对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。

无中生有、捕风捉影,龙湖遭中伤纯属冤枉。但始于去年下半的爆雷潮,却像伏于阴影里的刺客,不时就跳出来刺痛一票人的神经。

施工现场。图文无关

6.6万亿?4464亿?

8月7日晚,某2021年TOP30房企被曝,将暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息。

相较于该品牌今年3月债券展期,这次的情况无疑更加严重,连利息都没钱还了。

有人士统计,目前大约有32家房企处于风雨飘摇之际,其负债总额大约6.6万亿。按当下的行情,单靠房企自己的力量,显然是无济于事。

对于广大购房者而言,房企出险,交付安全问题首当其冲。平安证券曾测算,2017-2021年全国住宅高层平均建安占同期全国住宅均价约24%,统计范围内的23家主要出险或展期房企2021年合同负债总额2.48万亿。

按照预售前投入建安总投资25%假设,测算预售后剩余建安投入4464亿。

最直白的理解,如果没有这超过4000亿的资金注入,那么凡涉及项目就都或多或少存在延期乃至烂尾的风险。

也正因此,“保交楼”成为房地产行业近期最高频的词汇。从中央到地方,相关政策密集出台。

多家企业近日也陆续披露了交付成绩单。1-7月,恒大宣布完成保交楼任务13.9万套、1561万平方米;正荣地产宣布完成22600余套房屋交付,累计交房35个项目/批次;佳兆业集团宣布在杭州、绍兴、武汉、长沙等多个城市,累计交付6400套房。

此外还有碧桂园称上半年在214个城市累计如约交付1070个批次,超25万套房;绿地控股宣布“累计交付全国百余个项目共计面积933.7万平方米”……

纾困基金?AMC?

不过实际情况可能还远未达到数据所呈现的这般乐观。

保交楼需要大量真金白银,而房企建设资金大多源自项目销售回款及融资。克而瑞数据显示,7月重点30城新房市场成交面积环比下降16%,同比下降33%;供应环比下降31%,同比下降43%。融资端,中指研究院数据指出,7月房地产企业融资总额为881.1亿元,同比下降56.7%,环比下跌3.1%。

自身供血仍不通畅的情况下,依靠各方现金流“输血”救急,且不说资金规模较大、筹措不易,还可能酿成新的风险:如果以往用杠杆撬动的项目资产面临贬值风险,销售和融资的压力也得不到缓解,那么即使拉来资金保证了这一批房屋的交付,建成后企业可能已无力续建下一批项目。

有人说,郑州最近不是出台了100亿规模的房地产纾困基金,多家银行和AMC也有所行动了?

确实,通过基金发挥杠杆作用,先救活一部分项目、帮助房企盘活资金,然后再推动更多楼盘复工、交付,原则上完全说得通,但在执行时却存在很多不确定性。

比如,此类帮扶对项目要求往往较高,比如公司的债权债务关系是否清晰,有无查封或冻结等情况,内部是否有股东间的纠纷担保,以及整体项目的货值有多少。

简单来说,已经卖完的,或者资不抵债的项目,多数是不太可能符合基金要求的,也就很难得到帮助从而盘活。

而目前烂尾风险最严重、最“渴望”得到救助的,往往也是这些资金无法平衡的项目,比如预售资金、开发贷被抽走的。

无论是政府、银行还是AMC机构,毕竟也担心资金投入后能否见效;如果遇到因业主购房成本高导致的降价难,以及市场供大于求引起的盘活难,不能实现后续的销售,资产沉淀下来,那就有新的麻烦了。

所以,各地一方面推进复工保交楼,同时也在持续放松调控,修补市场信心,比如一线城市放松落户限制、环京干脆取消限购限售,等等,核心还是要让购房者别再观望、尽早入场,如此才能保证盘活目的的实现。

重组一批?破产一批?

在日前举行的2022年博鳌房地产论坛上,保交付无疑也是与会嘉宾重点讨论的议题。“对不同企业分类对待、救助”的观点,被不少人士提及,概括而言就是,已经出现债务违约的企业,要进行风险隔离,让地方政府、监管部门以及资产管理公司介入;没有债务违约的企业,要注入流动性。

国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌告诉媒体,要分类处理好当下的“烂尾楼”“断贷”问题,由央行及其他金融机构先拿钱救助是必须的,但必须要有代价,不能浪费金融资源。

他表示,选择怎样的救助方式,不能以头部企业、非头部企业划分,不能以国有、民企划分,而应秉持市场原则,在守住保交楼、稳社会前提下,重组转型一批房产公司、破产一批早已经营不善、资不抵债的房产公司,同时要有具体方案出台。

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华也认为,对于有困难的企业要区别对待,那些问题较轻、可以通过债务重组实现自救的房企,要给予流动性支持以及税费减免;已资不抵债的、完全没有救助可能的企业,应当让市场淘汰。

同时,对于没有债务问题的房企,应继续在流动性上给予支持,使它们尽快恢复生产与投资。

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