房玲等：信用风险频发，房企到期债务压力有多大？

国庆期间，停牌多日的花样年集团发出一份债券违约公告，引发市场诸多关注。市场投资者的持续抛售，让国内多家主流房企债券价格连日下跌。

地产美元债二级市场大幅震荡，反映了近期房企再融资和获现能力面临考验，行业信用风险在加速暴露。

房企现金流遭重挫

2021年下半年以来，热点城市银行按揭额度紧张，放贷周期拉长，房贷利率接连上调。据克而瑞研究对30个热点城市的新房按揭调研情况来看，放贷周期基本维持在3-6个月，且七成以上的城市房贷利率较上半年有所上调。

政策对按揭的持续收紧，叠加部分三四线城市相继出台“限跌令”，下半年，房企单月销售下行的压力加剧。据我们测算，包括绝大部分TOP30房企在内，有近九成房企的单月销售业绩不及上半年的单月平均水平。

销售颓势重挫房企回款的同时，高压的融资政策加剧了房企再融资难度。以开发贷和信托为例，克而瑞研究数据显示，2020年，房地产开发贷告别了双位数增长，增速大幅回落，创下历史最低值；而房地产信托余额自2020年就开始进入负增长区间，也创下历史最大跌幅。

与此同时，随着融资持续收紧，房企的发债难度加大。2021年前三季度，克而瑞监测的95家样本房企债券融资的新发行规模明显缩减。随着偿债高峰来临，不少房企发债很难再延续过去的“借新还旧”模式，只能利用自有资金偿还旧债，导致房企的净融资持续显现净流出状态。

未来房地产到期债务压力究竟多大？

从信托层面来看，我们根据中国信托业协会2021年中期公布的官方数据测算，未来三个季度，房企信托到期压力虽然比高峰时期有所缓和，但在房企现金流吃紧的当下，房企偿还信托债务仍有不小压力。

从债券层面来看，行业在2020下半年迎来了房企信用债的到期潮。根据克而瑞监测的95家样本房企债券情况来看，未来三个季度，房企到期债券接近4900亿元，房企在2022年上半年还债的压力依旧较大。

从企业类型来看，四季度即将到期的信用债中，有77.7%主体均是民营企业。债务的到期压力正在向规模化房企集中。近期，行业债券违约事件正在从小房企逐渐蔓延到大房企，可见，百强房企的安全边际早已不在。后续，我们要重点关注高杠杆、弱资质房企信用债的兑付情况。