深圳顶流学区房“降价300万”，有购房者：暂不考虑学区房

深圳曾经受欢迎的顶流学区房正在遭遇滑铁卢。

“最近专门说要看学区房的人不多，如果业主降价幅度不大我们也不会推给客户。”南都记者走访深圳二手房市场时，来自贝壳的中介小章说，当前深圳学区房热度明显降温，过去爆火的优质学区房就算降价卖，看房的人也比以前少很多。

记者来到深圳福田的百花、八卦岭等片区走访了解到，曾受家长欢迎的顶流学区房国城花园、拥有“双实验”的学区房南天二花园等名校学区房均出现了不同程度的降价，单套房屋降价幅度从几十万到几百万不等。

据深圳房地产信息网数据，2019年-2020年，百花片区的南天二花园涨幅超44%，片区一房难求，而现在，好多房源已经挂牌了好几个月都未成交。

深圳学区房降价300万仍有价无市

深圳一直以来的房价格局中学区房都是站在金字塔尖上的，而这样的情况正在发生变化。

“业主挂牌1880万，之前挂牌1950万，目前这套1700万可卖，已经是业主给我们的底价。”百花片区的中介范丽（化名）在介绍南天二花园某套88.78平的房源时告诉记者，“去年同户型的房源有2050万成交过，当时单价上了23万。”这意味着，跟最高点相比已经跌了350万元。

范丽还推荐记者如果预算是1700万的话可以考虑同小区94平的房源，94平现在挂牌价都在1900万左右，这套相较市价便宜200万。

据记者了解，南天二花园目前政府参考单价是12万/平。而在参考价格出台前，该小区去年同期的88平的房源成交单价为18.57万，总价1650万，同现在相比价格并没有太大的波动。范丽告诉南都记者，因为百花已经是福田学区房的天花板，带有“双实验”的南天二花园过去一年没有涨价而且有放盘量已经说明片区价格在回调。

除此之外，去年因为成交总价1420万元，单价超32万/平上了微博热搜的国城花园，目前44平方米左右的一房，业主最低报价为1300万，折合单价29.54万/平。据了解，这个价格已经是业主主动降价300万期望尽快成交的底价。

而就在今年5月，国城花园127.82平米法拍房源以2206万元成交，与2月初同一户型房源的2868万元成交价相比，仍大降662万元。

记者走访时同样发现百花片区其它不带“双实验”的小区挂牌价均有不同程度的下降，长城二花园88平的房源最近两周降价100万，长城一花园124平最近两周降价100万。

降价的乌云不止笼罩着百花片区，名校密集的香蜜湖、八卦岭、甚至罗湖翠竹片区也疑似降价风波。今年8月香蜜湖的福田港中旅花园一法拍房二拍起拍单价已经接近官方给出的指导价，比市场价便宜了500万元左右仍惨遭流拍。

而从中介发布的房源信息来看，以往因学区暴涨的老破小八卦岭宿舍最新挂出的笋盘价格仅为7.9万/平，对比去年动辄15万的成交单价，这个价格几乎腰斩。

降价的另一边是成交量的下滑。据乐有家研究中心数据显示，2021年9月深圳二手住宅过户量跌破2000套，其中福田百花片区过户量仅17套，同是拥有名校学区的八卦岭片区，上月过户量仅为7套。

比如深圳曾经最火学区房片区的百花，以往很少有房源放出，而今链家网站上百花二手房放盘量已经增加到了170套以上。

严控之下深圳学区房或成为历史

“现在都推行大学区招生，入学积分制度，按志愿次序和积分高低，依次录取。听说深圳部分片区已经施行了教师轮岗，学区房的作用可能没以前那么大了。”购房者陈先生告诉南都记者，近期他准备和女朋友买婚房，开始考虑到以后孩子上学问题把目标盯准了学区房，只是看了几个月后还是决定放弃那些价格高企的名校学区房。

业内人士对记者表示，深圳出台的二手房指导价、假离婚等政策限制都是业主降价的原因，加上近期深圳贷款难也同样导致了买家了观望。

对于百花片区的二手房价格下探一事，其表示是由于推行大学区政策直接导致的，这和过去共享学区里小打小闹的两三所学校完全不一样，大学区下片区里的房子和学位的对应关系会被打破，这就意味着，依靠学区房上名校的概率将会大大降低。

深圳市住房研究会会长陈蔼贫在接受央视采访也表达了同样的观点，“过去在整个房地产市场中，住房是和学区密切关联的，也就是说一个小区对着一个学位，对着一个学区。那么假如采用一个大学区的概念，也就是说这个片区的房价与其它片区的房价，在学位问题上变成同等条件了。在同等条件下，这种上涨的动力和空间自然而然就不存在了”。

记者了解到，早在今年2月24日，龙岗区教育局就确认了龙岗2021入学制度的变革，在各公办学校现有招生范围不变的前提下，设立街道大学区，在全区范围内试点推行大学区制，这在深圳还是首例。

8月，深圳在政府官网上公开向所有市民征求教师轮换制度意见，成为中国首个喊出，建立义务教育阶段“教师轮岗制度”的重量级城市。虽然具体时间没定，不过从文件的表述内容来看，这个制度将会是长期性的。

随着深圳教育资源均衡分配的施行，深圳的房价也在回归正常水平。“天价学区房必将成为历史，只是时间快慢的问题。”深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪在接受《第一财经》记者采访时表示，此轮深圳学区房价格持续下探，和深圳楼市、教育领域系列政策出台有关。

同时他认为，参考价政策以及学区房改革，在很大程度上已经对市场买家形成了止涨的预期，而目前调控政策才过去8个多月，时间并不长，如果在明年这个时候再来看，所谓的“天价”还能否维持“天价”就真的不敢说了。