【年中评测 | 第二期】老城区的那些中高端项目怎么选？

年中到了，今年的购房计划进行到哪一步了呢？

土拍激烈，纠结价格？

竞品多多，纠结选择？

交付不顺，纠结品质？

买房的路上需要多方对比，耗时耗力，削减精力和买房的热情。

因此，体贴的乐居君带来温州几个主要城区、涵盖改善和刚需房源的项目测评，以数据和客观的分析，为所有购房者提供一份购房参考指南，如果有什么想法，请在评论区留下你的足迹。

年中评测主要以价格和区域做对比划分，从产品、地段、配套、性价比、品牌、宜居性六个维度做项目测评。

选入评测第二期的项目是阳光城招商·檀境、九山·金茂府、中海·鹿洲府、凯迪·融创观澜湾、鹿城万象府。

五个项目主要集中于鹿城老城区及周边，从刚需户型到高端改善均囊括其中，但在销售层面，多种因素影响，导致销售进度无法与滨江CBD相比。

数据来源温州房管网，截止时间为6月9日，可能会有延迟

本站统计阳光城招商·檀境三期开盘数据为人才房

01阳光城招商·檀境

1地段

项目位于马鞍池西路与小南路交汇处，也就是温州人俗称的小南门。西临温瑞塘河，东面近马鞍池公园。项目所处位置是温州比较成熟的市心区域，周边配套完善，居住氛围好。

▲阳光城招商·檀境区位鸟瞰效果图

2配套

交通方面，项目旁便是东西向的马鞍池西路和南北向的小南路，自驾或者公交出行都比较便利，但是没有轨道交通。
商业方面，市区较为成熟的底商配套，以及离项目不远的大型商超银泰百货。教育方面，项目内配12班幼儿园，并且与建设小学（小南校区）和温州市第四幼儿园相邻，不过目前未明确学区，此外，周边还有温州市第三中学。3宜居性

项目西临温瑞塘河，水景资源优越，东面近马鞍池公园，休闲便利。不过考虑到项目位于人口较为集中的市中心区域，加上老城区配套的老旧，居住环境较为一般。

4品牌

阳光城&招商，均是房地产综合行业实力排名较为靠前的房企品牌，此次带来的产品“檀境”也是阳光城的高端线产品，曾在2019年获得过“十大轻奢产品系，阳光城檀系”。

▲阳光城招商·檀境示范区图5产品

项目户型建面跨度较大，涵盖125-225㎡，户型中规中矩。涉及客群从首改以及改善和高端改善，总体是偏中高端定位。

▲阳光城招商·檀境 分析图  图片来源：地产线

6价格

据温州房管网上檀境三期开盘的“一房一价”显示，项目的毛坯价格区间在30377-44220元/㎡。装标是最低标准1000元/㎡，不过和江山云起相似，项目方另外推出了家装包服务。

02九山·金茂府

1地段

项目位于温州市鹿城区鹿城路与勤奋路交汇处，属于广化板块，距九山公园比较近。离瓯江和鹿城区政府也不算远，是温州比较早的城区。后旧城区逐渐老化，城市东移，该片区的各种配套逐渐老化。

▲地块相对位置 

2配套

交通方面，鹿城路、勤奋路等主干道方便接驳温城，直距约800米规划有M2线勤奋路站。

▲九山金茂府区位示意图

商业方面，周边有较为成熟的底商，稍远有美美时尚广场、5050商业广场等。

教育方面，项目一河之隔有温州市籀园小学、温州市第四中学、温州市第七中学、石坦巷小学，学校优质，但未明确学区。

3宜居性

项目地处约10.5公顷鲜氧绿带式湖山公园—九山湖，两面滨水，且离瓯江和江滨公园较近，并且与项目相邻的是奥林匹克广场，休闲环境较好，但是周边有不少低矮老旧建筑以及鞋料市场，城市界面一般。

4品牌

金茂，国内综合实力排名靠前的房企，“金茂府”是金茂地产的“府系”大IP，定位高端改善型住宅。金茂有一种较为独特的绿色住宅科技体系，是其能够脱颖而出的“秘密武器”之一，在鹿城金茂府的建造上，便是采用了这种体系，颇受市场欢迎，不过九山·金茂府好像并没有这方面的对外宣发。

5产品

项目的户型建面在100-200㎡之间，跨度涵盖刚改、改善和高端改善，定位中高端。目前所了解到的对外宣发来看，该项目的产品打造方面不一定运用了金茂地源热泵+毛细管网系统。因此选购时需要结合周边环境和产品需求，综合考量。

▲九山金茂府外立面效果图

6价格
据温州房管网上九山·金茂府三期开盘的“一房一价”显示，项目的毛坯价格区间在32145-43702元/㎡，装标是2500元/㎡。价格偏高，不过比较符合产品定位以及老城区的高溢价现象。

03中海·鹿洲府

1地段

项目位于吴桥路以东、塘河以南，北临温瑞塘河，邻近南塘商圈。

▲地块相对区位示意2配套

交通方面，靠近主干道吴桥路，自驾或者公共交通出行便利，无轨道交通。

商业方面，周边成熟底商、南塘商圈，以及稍远的银泰百货、置信广场。教育方面，除了温州第十七中学，无较近的中小学。

3宜居性

项目北面临温瑞塘河，西面近会昌湖鹿城水上公园，东面邻近白鹿洲公园，北面近马鞍池公园，由于项目体量较少，且直接临河，居住环境还不错。

▲地块周边实景图 | 温州房哥

4品牌

中海，属于国内的头部房企之一，但在温州，鹿洲府是其第一个落地项目，不少购房者对这个品牌比较陌生。

5产品

项目体量较小，只有两栋楼，且是“品”字型设计，户型建面较为单一，89㎡和130㎡，定位地缘刚需客群和首改客群。

▲中海鹿洲府鸟瞰效果图示意不过在户型设计上比较有特色，户型通透，且提供多种设计方案共参考。6价格

据温州房管网上鹿洲府一期开盘的“一房一价”显示，项目的毛坯价格区间在32128-43628元/㎡，装标1000元/㎡。

04凯迪·融创观澜湾

1地段

项目位于南塘商圈内，西侧便是南塘步行街，周边较为繁华，人气旺盛。

▲凯迪·融创|观澜湾 区位图2配套

交通方面，东西向划龙桥路，南北向南浦路，两条主干道温州个区域接驳，附近规划有M3线白鹿洲站。

商业方面，周边有世贸银泰、置信广场、时代广场环伺、南塘风情街、南塘新天地等，商业业态丰富。教育方面，就近有温州市第八幼儿园，温州市南浦小学（西校区和南校区），温州市第二十一中学，未划定学区。3宜居性

项目位于白鹿洲公园对岸，两面临水，入眼皆是大片的绿化和水系，而且周边均是较为成熟的居住小区，居住环境较好。

▲观澜湾对外视野实景4品牌

凯迪&融创，这个搭配和多弗&绿城的搭配有点类似，均是回归温商+头部房企的配置，项目由头部房企代建和操盘。因此，观澜湾的打造方面融创参与的居多，而融创是国内房地产行业必然绕不过的一家房企，第一期我们讲到的江山云起，便是对标融创“壹号院”系打造的高端项目。5产品

观澜湾的户型建面在100-136㎡，与鹿洲府类似，也是只有两栋楼的小体量社区，且户型并不丰富，定位明确。不过观澜湾户型较为尴尬的是，建面约100㎡的户型不大不小，总价却比90㎡以下高，与周边小区对比，性价比不高，但比较适合追求居住舒适度的刚需群体。

▲凯迪·融创|观澜湾示意图

6价格

据温州房管网上观澜湾一期开盘的“一房一价”显示，项目的毛坯价格区间在27045-35567元/㎡，装标2100元/㎡。

05鹿城万象府

1地段

项目位于锦绣路与过境路交叉口，也在老城区范围内，南面临会昌河，东面与中梁首府为邻。周边均是较为成熟的住宅小区，居住氛围浓郁。

▲鹿城万象府区位图2配套

交通方面，项目临锦绣路和过境路两条主干道，接驳城区主要活动区域比较方便，无轨道交通。

商业方面，主要依靠底商，以及稍远的置信广场和南塘商圈，项目西面是浙南农副产品中心市场。

教育方面，周边有温州市水心小学（一校区）、温州市水心小学（二校区）、温州市第十七中学等。属于城南小学（会昌河校区）、温州市第三中学划分范围内。不过项目目前未划定学区。

3宜居性

项目南面临河，有较好的水系景观资源，以及滨水休闲景观带，直距2公里内有马鞍池公园和南塘景观休闲区。

▲万象府南向会昌河全景效果图但是项目离交通较为繁忙的交通主干道较近，尤其是西北侧便是立交桥，会有噪音影响的顾虑，以及粉尘的困扰，加之老城区界面，整体居住环境一般。4品牌
华润、华发、京都、时代四家联合开发，华润操盘。华润和时代是温州人比较熟悉的房企，别的不说，滨江CBD的九悦和滨江上品两个“爆盘”就蜚声在外。5产品

项目户型建面跨度较大，120-240㎡，偏首改和改善型，定位中高端。整个小区有7栋住宅，体量适中。

▲鹿城万象府3号楼10楼位置航拍景观 | 温州新地产

6价格

据温州房管网上万象府一期开盘的“一房一价”显示，项目的毛坯价格区间在23541-48742元/㎡，装标3000元/㎡。2020年年底，该项目部分房源价格有明显下调，最大折扣达到6.7折左右。如果有意这个项目的，可以去“捡个漏”。