潘浩：北京加强商品房预售资金管理，充分保障购房者合法权益

中新经纬11月5日电 题：《潘浩：北京加强商品房预售资金管理，充分保障购房者合法权益》

作者 潘浩(贝壳研究院高级分析师)

11月4日，北京市住房和城乡建设委员会就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2021年修订版)(下文简称《办法》)向社会征求意见。《办法》主要从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及提升监管主体责任等几个维度出台相关政策，旨在抑制房企出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用等问题而导致无法按期交房、项目烂尾等情况的发生，以充分保障购房人的合法权益。

去年以来，有房企在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。此次，新修订的《办法》包括四个部分31条，正是为切实维护商品房交易双方合法权益而提出的，我认为主要有以下几个良好的政策导向作用。

第一，引用穿透监管技术，要求商品房交易资金先监管后网签，这从根本上提升了资金监管能力。

《办法》将原来交易过程中的先网签后入账的操作流程，调整为先监管保护资金后进行网签。这就要求购房人在交易过程，需将购房款直接存入相应的专用监管账户，随后才可完成网上签约等过程。这就从根本上规避了此前房屋网签后，预售资金被转至第三方账户，再转至资金监管账户流程中被挪用的可能性。

《办法》为监管银行开设专网，可使其及时了解房企的开发进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，进而提高监管银行对房企违规使用预售资金的反应灵敏度，以及规避监管银行因不了解地产项目实际销售进度情况造成的监管信息不对称等问题。

第二，提高了资金监管额度，充分保障了购房者合法权益。

《办法》提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。这部分政策细节的提出，旨在防止项目烂尾等情况发生，充分保障了购房者合法权益。

第三，提高监管银行的准入门槛，招标选取淘汰递补机制，不断提升监管主体的责任。

针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，这一次政策明确提出要实行公开招标、择优选择的机制。同时，对中标银行的履职情况将实行定期考核，淘汰递补的机制。在此前提下，房企可充分衡量相关银行的监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。

总之，在当前行业风险逐步暴露和出清的过程中，政策力促房企经营的规范操作，确保资金专款专用，对行业有“防风险、促稳定”的积极作用。同时，房企针对新规出台，也需要提前有所准备，特别是投资决策和营销计划方面，都需要根据企业自身状况进行调整与适应。(中新经纬APP)