探春|昆明主城未来的发展重心 官渡区仍是“房投”大户

乐居买房讯 2月的昆明，春暖花开，万物生长。乐居2022昆明楼市探春行动正式启动！聚焦巫家坝、会展、经开、空港等为代表的昆明热门置业区域，探访人居好盘，提供最新楼盘资讯，为有意在春季购房群体提供专业指导和优质选择。

作为昆明主城的核心区之一，官渡区地处昆明发展中轴，与昆明主城和呈贡新城紧密相连，纵观官渡区的设施基础，从省博物馆到普洱茶博物馆，从大剧院到云南文苑，以及名声在外的官渡古镇，为官渡区的文化教育奠定了良好基础。另一方面，螺蛳湾、世纪城、大都摩天等成熟商圈的展开，确保了居民生活的丰富性与便捷性。此外，省妇女儿童中心、国家呼吸区域医疗中心、国际昆华医院等优质医疗资源也在逐步落地。

在交通方面，除了新老昆明国际机场、昆明火车站、南部客运站外，官渡区与呈贡新区紧密相连，昆明南站成为了对外新通道，也为官渡增加了出行的新选择。此外，昆曲、石安、昆玉、320国道等主要干线穿行而过，使得官渡区成为昆明乃至云南省内重要的客运、货运窗口，同时也是轨道交通覆盖最高的区域。

事实上，城市发展不在于当下，而在于未来。

根据十三五规划期，明确了昆明城市中心南移之大势。即滇池会展中心、巫家坝、呈贡片区将作为昆明重点建设区域，而与此三者相连接的官渡区从中斩获大量红利。截至2020年，官渡区GDP达1383.45亿元，是主城五区乃至全省的“首位”。

2019年，为加快推进昆明建设进程，昆明设立中国（云南）自贸试验区，总计76平方公里的规划面积中，官渡区约占78.9%。这意味着官渡区将迎来负面清单更短、营商环境更优、制度交易成本更低、审批权限更大、先行先试更有利的新优势。

尽管十四五规划将“南延”转为“南控”，但受制于地理条件、土地供给等多元因素的挟制，呈贡、西山、盘龙等区域都难以快速发展，限制了房企投资的积极性。因此，以南市区发展为主的大势并没有改动，只是由滇池岸线转向了经开、空港方向，官渡也由此得到一定的政策扶持，区域房投额度近三年的复合增速超18%。

据规划，官渡区计划于2025年完成168个城中村及370万㎡老旧小区改造，计划投入资金约7.56亿元，这意味着未来官渡区域内的市政配套设施、公共环境及配套项目得到大幅提升，也将从人居环境与生活品质上得到充分体现。

而根据官渡区2022年度供地计划显示，今年官渡区拟供应土地15个地块，面积约625.7亩，其中住宅用地5块234.68亩、商住混合用地5块174.78亩、商业用地4块152.85亩、医疗用地1块63.39亩，其中，涉及巫家坝片区的地块最多，达228.7亩，占比36.55%，作为昆明城市未来的新中心，此次供地也将加速片区建设进程。

城市未来新中心

巫家坝地处昆明东南部，据规划，片区将打造生态公园区、文化宜居区、金融中心总部基地区、商业文化区等9大功能区。生态公园区将打造约5070亩的城市中央公园，并将与东白沙河原机场下游段结合，形成山水交融的绿化景观中轴。目前，中央公园第五标段已于2021年12月举行的开工仪式。

而在金融中心总部基地区，目前已有绿地、中铁建、中交、保利、中建、金茂、世茂、招商、首创、龙湖等11个企业区域总部入驻。其中，绿地东南亚区域总部项目规划的428米超高层城市综合体，或将成为昆明市第一高楼。

同时，片区还将新增47所学校，覆盖幼儿教育到高中教育阶段，黑利伯瑞国际学校、琨山教育学校已确定合作协议。三甲医院昆明市第五人民医院现已完工，预计今年可投入使用。商业方面则有龙湖天街、绿地商业入驻，其他公共设施项目也在有序推进中。

如今，中海、龙湖、中铁建、绿地、招商打造商品住宅均已开盘入市，产品类型大多偏向高端改善，价格虽看似较高，但因片区规划得到了购房人群的青睐，其商业住宅的成交热度一直处于昆明市区的前列。

生态宜居的会展之都

位于正南方的会展片区，借助会展经济逐渐崛起，加之片区环境资源优势，整体发展迅速，基础设施也颇为完善。

一方面，凭借紧靠滇池的区域优势，以及盘龙江、大清河的生态优势，会展片区坐拥大片湖滨湿地和五甲塘湿地公园，其公园绿地规划面积为313.16公顷，形成了大型生态生活区。另一方面，除云大附属学校外，会展片区将配备13所小学、11所初高中、36所幼儿园，教育资源非常丰富。

同时，根据城市规划要求，未来将有2号线、5号线、7号线、8 线、南北快线等5 条轨道交通线路穿行而过，其中，5号线以及2号线二期工程都有希望在2022年左右建成通车。

如今，会展片区已有万科、恒大、招商、中海、云南城投、北大资源、金科、龙湖等品牌房企进驻，产品以洋房、高端住宅为主，因其片区较为生态宜居，片区的内商品住宅成交量始终位列主城各区域前列。

“万元梯队”新贵

经开片区是云南现有的唯一多功能产业园区，建区29年坚持主攻经济发展，从最初的“不毛之地”成为昆明市乃至全省重要的工业聚集区和经济增长极。

随着城市发展方向从滇池转向东部区域，经开区成为下一个开发热门板块，这一点直接体现在这几年的“土拍大战”，甚至出现“逢拍必抢”的现象。片区内的住宅成交均价正式进入“万元梯队”。

2020年，地铁4号线的通车，联通了经开区、主城和呈贡区，与地铁1、2、3号线的接驳，实现了漫游全城的便捷生活。昆明医科大学第三附属医院（云南省肿瘤医院）投入使用，弥补了东部地区大型医疗空白的情况。未来片区还将规划新增学校、交通、商业等生活配套，经开区的短板补齐正慢慢被补齐。

目前，该片区已经汇聚了保利、阳光城、碧桂园、新城、辉、富康城、俊发、中梁等众多开发商，打造的产品类型大多偏刚需，相比中心区域高昂的房价，经开区内作为主城范围唯一可以低价卡位的区域被更多购房者所选择。

区域性国际航空城

空港片区，距昆明主城区约24公里，南接昆明经济技术开发区，西邻昆明市盘龙区、北连嵩明县，涵盖了长水国际机场、杨林大学城、嵩明职教基地、长松园生态休闲区等区域。片区坐拥长水国际机场，有航空、公路、地铁三大交通方式，未来将形成“一港二铁六路三轨”的总体结构。

地理优势与便捷交通吸引了新能源、电子信息、生物医药等众多新兴行业进驻，也让更多开发商注意到该区域的潜在价值。2020年度供地计划中，空港片区以4499.7亩的供应量，位居各区榜首。

目前，空港片区内已有碧桂园、中梁、俊发、浩创、中骏、东原等多个品牌房企进驻开发，因为可开发面积大，大多项目以全配套大盘的形式呈现，填补了片区内商业、娱乐、休闲等配套的空白。虽距主城稍有距离，但整体房价适于投资，且根据政策规划其升值空间较大，也使得该片区一直保持着高关注度。

随着十四五规划、旧城改造、自贸区设立等一系列政策的落地，巫家坝、会展和经开、空港的发展会越来越好，官渡的的配套体系会越来越完善，城市功能必将更加健全，官渡区的前景也将更为优厚。