深度研究丨城中村专项借款密集落地，授信额度已超万亿元

去年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，其中提到设立城中村改造专项借款。

近期，全国首批城中村改造专项借款落地广州，意味着金融支持政策持续加码，助力城中村改造提速。

据克而瑞城更不完全统计，截至2024年3月15日，已有34个城市或省份完成新一轮城中村专项借款的授信或发放，仅公开的授信额度已合计超万亿元，其中，两大政策性银行已完成至少1181亿元城中村专项借款的发放。

城中村专项借款一定程度上可以缓解项目前期资金筹措压力，但其发放仍在起步阶段，具体项目进程决定了后续资金落地速度。

自2023年7月提出拟设立城中村改造专项借款，至2024年1月30日全国首批城中村改造专项借款落地广州。在半年内，数百个城中村改造项目已完成政府审批、授信、国家开发银行和中国农业发展银行提供资金支持，推动专项借款早落地、早投入，加速推进城中村改造。

与此同时，去年下半年以来，各地有关城市更新专项借款的政策持续出台，进一步明确了专项借款的适用范围、规范了审批发放流程。

政策推动下，城中村专项借款逐步落地。

据克而瑞城更不完全统计，截至3月7日，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目，惠及城中村居民约36万户，支持建设安置房69.5万套。截至3月13日，农发行累计投放城中村改造专项借款567.46亿元，签订借款合同累计金额4948.67亿元，惠及村（居）民29.8万户，建设安置房54.8万套。

总体看，两大政策性银行已完成至少1181亿元城中村专项借款的发放，基本覆盖35个城区人口超过300万的城市。

从城市推进情况来看，截至2024年3月15日，已有34个城市或省份完成新一轮城中村专项借款的授信或发放。仅公开的授信额度已合计超万亿元，其中广州、成都授信额度超1000亿元，居于前列。

根据公开信息计算，专项借款授信额约占所涉及城中村项目总投资的78%，可撬动1.2倍的资产规模。以目前专项借款授信额来估算，涉及的城中村项目总投资至少可达约1.38万亿元。

专项借款成本低、期限长可缓解城中村改造项目所需投资多、周期长，尤其是前期征收安置阶段而带来的资金压力，也为改民生、稳增长、扩内需发挥积极作用。

专项借款主要用于符合条件的城中村改造项目的前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。市场普遍认为，PSL（抵押补充贷款）是城中村改造专项借款的主要资金来源。PSL期限通常为3-5年，当前利率为2.25%，相较于1年期MLF利率低25bp，且远低于3-5年和5年期以上的贷款基准利率（4.75%；4.9%），具有利率低、期限长的优势，可提高乘数效应。

2014年央行正式启动PSL，主要用于棚改货币化安置，在第一轮2014-2019五年间共投放了3.65万亿。后于2022年9-12月累计投放6300亿元，用于保交楼和基建相关领域。

此次央行再次重启PSL，创单月历史投放第三高，2023年12-2024年1月2个月间共投放5000亿元。根据住房和城乡建设部提供的数据，2016年至2020年，全国棚改预计完成投资约7万亿元。而此时间段内PSL累计投放2.59亿元。

由此可估算PSL对投资的杠杆拉动效应约为2.7，此轮PSL投放或可产生1.35万亿左右的新增投资，基本可填补目前所涉城中村项目投资的资金缺口。

虽然专项借款能够解决一定资金层面的问题，但在落地流程中仍存在难点、堵点，需考虑更多细节上的问题。

专项借款资金实行封闭运行、专款专用。政策要求申请专项借款的城中村改造项目需列入城中村改造年度计划，且为具备条件实施拆除新建的项目，或实施拆整结合项目中的拆除新建部分。

从各地要求来看，专项借款以城市为单位借入、使用、偿还。市政府对市专项借款负统借统还责任，负责督促借款主体按期偿还专项借款本息，并统筹安排还款资金来源。由市政府指定市专项借款的借款主体，负责借入、偿还专项借款。

市级城投公司作为政府指定的统借统还平台，可强化资金的集中管理，加速资金流动并合理分配，增强还债能力，降低借款风险。

此外，专项借款一般是5年期，其偿还资金的主要来源仍是土地出让收入、商品房、保障房销售收入及持有资产带来的经营性收入。

在商办市场低迷、城中村改造规划中商品房占比有限等背景下，以土地出让收入支付土地一级开发成本的过程中，若是项目自身无法达到资金平衡，对于地方政府来说会存在较大的债务风险。专项借款偿债资金应根据城中村改造项目市域内资金平衡方案统筹安排，加强项目前期审核、过程监督，避免新增地方政府债务风险。

从借款推动效果来看，城中村专项借款的落地有助于吸引更多元化的资金进入，缓解实施主体和地方政府的资金筹措压力。

以云南五华区昭宗片区城中村改造项目为例，该项目总拆迁量约65.6万平方米，估算总投资约48.76亿元。其于2020年9月启动第一次征迁后因一级开发企业的资金链问题而停滞至今。2月1日，农发行云南省分行发放了1152万元的专项借款，为该项目的重新启动奠定了坚实的基础。该项目一级开发将由专项借款和政府筹资共同完成。其计划2024年6月份启动回迁房建设，9月完成征收拆迁工作，预计于2026年9月完成回迁房竣备交付。

实际上，城中村专项借款能够进一步加快城中村改造步伐，加速城市建设和改善人居环境。

但按当前统计数据，城中村专项借款已发放450亿元占总授信金额的5%不到，其中发放占比最多的城市武汉目前约21%，仍处于起步阶段。

国开行表示坚持保本微利原则，根据项目实施进度发放贷款。专项借款的后续资金落地速度还需看具体的项目进程。

2023年下半年至今，城中村改造一直在提速，专项借款的落地有望缓解城中村改造资金压力，加快推进城中村改造，在一定程度上能引导和释放内需，为商品住宅市场的可持续发展创造条件。

今年1月，央行重启投放PSL，作为城中村改造专项借款的主要资金来源，有望缓解城中村改造的资金压力，后续的投放体量仍有待持续关注。（来源：克而瑞城更中心）