楼市金融环境宽松化，但资金消化状况需改善

核心观点：

金融环境主要特征：2024年2月份金融环境总体呈现宽松化导向，几个指标走势各有特点。一是M1增速虽然处于历史低位水平，但和季节性因素有关，不影响货币政策持续宽松的导向判断。二是住房部门贷款余额增速回落，反映资金空转和资金消化状况等问题。三是中国1年期国债收益率持续下调，进一步说明资金成本处于下降通道中。四是首套房贷主流利率已低于3.6%。

传导机制的新情况：金融指标和房地产交易市场各指标存在明显的相关性，体现在指标高点、低点等时间次序上。历史数据统计显示，全国首套房贷平均利率和全国商品房年初累计销售面积同比增速基本呈反向走势，其中全国首套房贷平均利率走势略领先。但观察去年下半年至今的走势，该反向关系在弱化，说明市场传导机制有堵点，或说明房地产对各类金融资金的消化情况并不好。

房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率等四个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

一

2月末M1增速重回低点，住户部门贷款余额增速回落

1、M1余额同比增速增长2.1%，重回低点

M1是经济周期波动和房地产价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

央行发布的金融统计数据显示，2024年2月末M1余额同比增长2.1%，处于历史低位水平，与此同时M2余额同比持平于8.7%。主要原因是今年和去年春节时间错位，而春节前后企业集中发放奖金导致企业活期存款转化为居民储蓄存款，这一过程中M1转化为M2，会拖累M1增长。也就是说今年1月M1同比增速面临低基数而异常高增、2月又受到春节影响显著回落。从总体M2的增长情况来看，货币供应保持了平稳。

预计今年上半年随着尚待增发国债、超长期特别国债、PSL、大规模设备投资和消费品以旧换新、房地产三大工程等政策进一步推进落实后，M1同比增速有望回升。

2、住户部门贷款余额同比增速回落至7%

从M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速的历史走势和关系来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势略领先。2011年至今，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速分别有3个阶段高点，前者领先后者时间分别为6个月、8个月和2个月；此外，M1同比增速和住户部门贷款余额同比增速均有4个阶段性低点，前者领先后者时间分别为6个月、16个月、2个月和11个月。第二次领先的时间较长，主要原因是2014年1月M1同比增速创阶段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

2月末，住户部门贷款余额同比增长7.0%，该指标有所回落。原因是2月居民部门新增贷款规模为-5907亿元，创下了有记录以来的单月新低。其中，居民短期、中长期新增贷款规模分别为-4868亿、-1038亿，分别创下了有记录以来的最低值和次低值。

一般来说，居民短期贷款主要包括居民消费贷款、居民个人短期经营性贷款等，居民中长期贷款则主要以住房按揭贷款为主。过去居民贷款主要呈现正增长趋势，但是2022年以来，居民贷款负增长情况出现较为频繁。如2022年2月减少3369亿元，2022年4月减少2170亿元，2022年10月减少180亿元，2023年4月减少2170亿元，2023年7月减少2007亿元，2023年10月减少346亿元。这反映出随着居民收入预期下滑和房地产市场持续低迷，居民消费和购房的意愿均不足的现实。

二

全国首套房贷利率持续下调，市场流动性持续宽松

1、2月末中国1年期国债收益率降至近13年来最低点；全国首套房贷平均利率下调25个基点至3.59%

中国1年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。从1年期国债收益率和全国首套房贷平均利率指标的关系来看，两者整体走势基本同向，1年期国债收益率走势领先于全国首套房贷平均利率走势。

2011年至今，1年期国债收益率和全国首套房贷平均利率均有4个阶段高点，前者领先后者的时间分别为4个月、6个月、11个月和11个月；此外，1年期国债收益率和全国首套房贷平均利率均有3个阶段性低点，前者领先后者的时间分别为4个月、13个月和9个月。第二次领先的时间较长，主要原因是2015年6月1年期国债收益率创阶段新低后，至2016年三季度，国债收益率均在低位徘徊，期间创下几个次低点。

2021年9月以来，中国1年期国债收益率总体呈现下降趋势。2024年2月末，中国1年期国债收益率为1.75%，较上月末下降0.33个百分点，创下2011年1月以来的最低值。值得注意的是，中央金融工作会议和2023年四季度货币政策执行报告均提出要进一步降低实体企业融资成本，预计2024年资金面环境将松于往年同期，未来几个月内中国1年期国债收益率还将继续下行。

全国首套房贷平均利率方面，央行2024年2月8日发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2023年，全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，较上年同期低0.29个百分点，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。2月20日，中国人民银行公布新一轮LPR报价，5年期以上LPR下调25个基点至3.95%，这是5年期LPR继去年6月后再次下调，同时也是自2019年8月我国LPR形成机制改革以来的最大单月降幅。央行该举措进一步降低居民房贷利息支出，促进房地产市场平稳发展。受5年期以上LPR下降带动，2024年2月全国首套平均房贷利率再次下降。贝壳最新数据显示，2024年2月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均较上月降低25BP，处于历史较低水平。具体来看，除北京城六区外，百城中所有城市首套房贷利率均低于4%，而九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。此外，2月银行平均放款周期为18天，较1月缩短3天，也是2019年以来最快放款速度。

2、预期住户部门贷款余额同比增速将保持平稳

住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率是与房地产行业直接相关的两个数据，将两者历史走势结合来看，整体上呈反向走势，首套房贷平均利率走势领先于贷款余额同比增速走势。2011年至今，首套房贷平均利率共有4个阶段高点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段低点7个月、11个月、16个月和16个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段低点，分别领先住户部门贷款余额同比增速阶段高点10个月、9个月和2个月。

当前全国首套房贷平均利率仍在持续下行，且未来较长一段时间有望维持在低位水平。若按住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率二者的历史走势推测，理论上短期内住户部门贷款余额同比增速总体将保持平稳。

三

全国商品房销售面积同比增速下降20.5%，购房需求仍较疲软

全国首套房贷平均利率和全国商品房年初累计销售面积同比增速基本呈反向走势，全国首套房贷平均利率走势略领先。2011年至今，首套房贷平均利率共有4个阶段高点，分别领先全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段低点2个月、8个月、15个月和15个月。2011年至今，首套房贷平均利率共有3个阶段低点，与全国商品房年初累计销售面积同比增速阶段高点的关系分别为领先5个月、滞后3个月和领先1个月。

2024年2月百城首套主流房贷利率平均为3.59%，仍在探底过程中。与此同时，国家统计局发布的数据显示，2024年1-2月份全国商品房销售面积累计同比大幅下降20.5%，反映出1-2月市场需求依旧疲软的现状。该走势和历史上的关系略有背离，恰说明当前“金融-房地产”出现了更复杂的关系，中间存在堵点，亟需疏通。

四

在金融端和房地产政策端共同作用下，预计百城二手房价格同比跌幅将有所收窄

为了研究M1和房价的关系，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对统计局的70城二手住宅销售价格指数进行一定的调整，得到百城二手住宅价格指数。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算。其中，对2016年之前国家统计局公布的70城二手住宅价格环比涨幅作放大处理，2016年后的房价环比涨幅则直接使用“中国城市二手房指数”网站公布的月度数据。

M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅二者的整体走向基本一致，M1同比增速走势领先于百城二手房价格同比涨幅走势，即房价走势滞后于货币变化趋势。2011年至今，M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅分别有3个阶段高点，前2个阶段高点前者领先后者的时间均为11个月，第三个高点M1增速领先房价涨幅7个月。2011年至今，M1同比增速有3个阶段性低点，前两个低点分别领先百城二手房价格同比涨幅低点5个月和14个月，后一个低点滞后百城二手房价格同比涨幅低点3个月。

M1同比增速自2022年以来，整体在1.3%-6.7%的区间内震荡，而百城二手房价格同比涨幅自2021年8月触顶后持续收窄，2022年4月百城二手房价格由涨转跌，2024年2月百城二手房价格同比跌幅为7.02%，跌幅较上月扩大1.15个百分点，同比跌幅总体上仍在持续扩大。

从今年的货币政策基调来看，一季度降准、5年期以上LPR下调等“重磅举措”已接连登场，而央行释放的信号，无论从总量还是结构方面看，后续货币政策都将进一步发力，结构性货币政策工具也将在支持重点领域方面发挥更大作用。房地产政策方面，中央经济工作会议和今年的全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，要求适应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供求关系的变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房的建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。地方上，2024年春节前，一线城市全部优化住房限购政策，释放重要信号。3月14日，杭州优化调整二手房限购政策和增值税征免年限政策等，也有很强的风向标意义。从3月上旬的市场销售情况看，核心城市政策效果逐步显现，预计随着各地需求端政策持续优化调整，核心城市房地产市场活跃度将进一步提升，部分城市“小阳春”行情仍有一定预期。我们认为，在金融端和房地产政策端同时发力的作用下，居民购房需求将有所修复，未来几个月百城二手房价格同比跌幅可能会有所收窄。（来源： 易居研究院）