混战的烟台楼市,降价之下涨声响起,哪个才是真相?

    乐居买房 李晓娜 2021-09-23 15:55

    乐居买房讯 李晓娜  在昨天出炉的上周烟台楼市成交数据中,恒大再次问鼎榜首,4盘全部入榜。

    我们在9月第二周看到的恒大项目集中备案潮,并没有结束,数量远比我们想象得多。4盘纯住宅房源(不含商业、公寓)已累计成交近400套,涉及金额超3.1个亿。

    除去恒大集中备案的带动,上周烟台楼市表现其实也有所回温。六区商品住宅成交729套,环比上涨69%。除去牟平区外,高新区、福山区出现下滑,开发区、莱山区、芝罘区环比套数均有一定的增幅。烟台楼市成交的支撑,依旧压在了三个主力区域上。

    9.13-9.19烟台六区商品住宅成交数据

    二季度以来,购房需求的突然紧缩,让各大开发商恍然在过冬。无客户、去化难,白热化的价格战引发一地鸡毛。

    但市场也存在另一种声音,不少优质项目坚守着底线不降价,从数据来看也卖得不错。房地产发展的规律证明,越贵越涨,越便宜越降。不管是被疫情笼罩,还是市场下行,优质资产始终具备抗击打能力,扛不住的,总是那些低价盘。

    很明显,目前的烟台楼市也在割裂。

    01

    曾有人分析,恒大走错的一步路,在于战略失误,几乎错过了过去三年楼市所有的红利。

    各地楼市在这三年中潜移默化的完成了一次逆转——从刚需到改善的变革。同时,从全国层面看,普涨已不存在,核心城市与三四线城市的分化在扩大

    但是恒大的布局,几乎都还是在一二线城市的远郊板块及三四线城市。在品质不断迭代的大浪潮里,产品也没有升级之处,所有的项目,一眼望到底,都是一个模板套出来。当其他头部房企专注产品研发时,恒大则把更多精力放在了其他多元领域。

    在烟台的项目,大头也都集中在牟平区,虽说拿地成本低,但区域市场已一年不如一年。似乎能做的,就是通过降价来完成去化,反而变成了市场在倒逼开发商。

    城市在分化,房企在裂变,烟台内部同样也在经受这场历练——各区特性鲜明,差距不断拉大。

    我们看到的是,烟台年初以来的价格战,多集中于牟平区、福山区、高新区的几个板块。这三个区域,以刚需为主导,购房人群流动性大,产品同质化明显,内卷严重

    多个板块的客群对价格本就相比敏感,而且产品相仿,楼盘扎堆,购房半径不超过3公里。因此,一个打了低价,多数都扛不住。

    板块内房企怨声载道,互磕似乎成了唯一出路。

    02

    9月份的周度数据,让我们看到了降价对成交的明显效果。

    9.13-9.19烟台六区住宅项目成交排行榜

    但这并不能代表整个烟台市场,只能说是一部分。

    经历了近十年房地产的蝶变与人居理念的熏陶,大部分烟台人对房子的态度,早已有了转变

    价格不再是唯一主导因素,位置、配套、品牌、物业、户型等更多的影响了大家的选择。

    自2018年,烟台高举改善大旗,成交结构从刚需迈入改善,90平不再是成交主力,120平变身首选。

    烟台改善盘多聚集于芝罘区、开发区、莱山区,他们凭借各自配套、人口、产业等优势,销量与价格一直稳居区域成交排行榜前三。

    无论市场好与坏,都始终保持着主导地位。区域的加持、产品的抗跌性,也是他们价格坚挺的主要背书

    魔幻的市场下,偶然的背后,都是必然。

    03

    当全国有至少7个城市出台“限跌令”,当监管层开始约谈恶意降价楼盘,目的很明显,严禁恶性竞争、扰乱市场秩序、引发市场恐慌。

    自始至终,“稳”字,都是当前楼市的主基调。

    在特价房频繁刷屏的今天,烟台楼市也出现了另一种声音,提振着市场的信心

    万科 “涨声” 首发,拎出两个高端尾盘,称中秋节后翡翠长安上涨1000元/平,御龙山悦莊上涨3000元/平。

    另一个热销盘,滨湖万丽也发声, 9月22日起,C岛沉香价格全线上调。

    涨价的楼盘,自有些底气。

    归根结底,价格体系的背后,还是价值与供需的支撑。

    04

    那涨价与降价,到底哪个才是楼市真相?

    在编辑看来,不可一概而论。房地产加上市场两个字后,跌跌涨涨实属正常。在经历过十多年暴利后的今天,市场逐步回归理性。

    一些板块,一些楼盘本就支撑不了高昂的价格,在市场下行阶段,降价促销也是必然。大家之所以对于楼盘降价喜闻乐见,无非是盼望价格回归价值。而一些优质地段的好房,价格依然十分坚挺。

    我们不否认,当下购房需求的收缩,是不可抹灭的事实。在腾策顾问烟威区域总经理栾泽奖看来,这源于投资客户的缩减与地缘性客户的观望,如果没有大政策干预楼市,接着控制好土地出让,预计明年下旬烟台楼市会回暖

    不过对于烟台这样一个正处于上升期的城市,我们其实应该有足够的理由保持乐观

    无论是城市层面的战略定位,还是自身的GDP优势,烟台都举足轻重。

    虽然一直以稳当先,但今年快速路规划的落地与开工,人才吸引政策的推进,中心城区“12335”建设思路的敲定,未来十五年国土规划蓝图的披露,以及正在烟台举行的山东旅游发展大会,烟台都在用行动表示着向前追赶的步伐。

    收藏订阅相关资讯,了解楼盘动态

    楼市新闻 更多
    楼盘推荐 更多
    全部评论

    暂无评论,发起评论可获得更多关注

    马上评论
    重要提示:1、本页面内容归本网站所有,未经本网站允许不得转载本文内容,否则将视为侵权;2、需转载或者引用本文内容请注明来源,对于不遵守此声明或者其他违法使用本文内容者,本网站依法保留追究权。3、本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非商业性或盈利性用途。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。4、除此以外,将本网站任何内容或服务用于其他用途时,须征得本网站及相关权利人的许可,否则本网站依法保留追究权。
    万科翡翠长安楼盘,提供烟台万科翡翠长安房价,楼盘户型,楼盘地址莱山区长安路西侧-逛荡河公园北岸,产权年限,物业费,开发商,售楼电话,绿化率,周边配套,商场,超市,学校,医院,银行,周边地图交通等楼盘信息。
    楼盘相关信息:
    万科翡翠长安户型 万科翡翠长安相册 万科翡翠长安详情 万科翡翠长安房价 万科翡翠长安新闻动态
    独家优惠好房
    确定